Hypotheken | Beheer

Hypotheken | Beheer

Op deze pagina beschrijven we informatie voor (onze) bestaande relaties over het beheer van hun lopende hypotheek. Het onderhouden van de financiering is belangrijk. Vaak is er gedurende de looptijd voordeel te behalen. Hieronder beschrijven we een aantal mogelijkheden die er zijn om te besparen op de lasten of om de hypotheek te verbeteren. Ook beschrijven we andere werkzaamheden die we kunnen verrichten in het kader van beheer / nazorg. 

Een aantal werkzaamheden betreffen gratis diensten. Service. Er zijn ook werkzaamheden waar wij een vergoeding voor rekenen. Voor de actuele tarieven verzoeken we je om in onze tarievenlijst te kijken. 

Een geldverstrekker kan ook kosten rekening brengen voor de door hen te verrichten werkzaamheden. Wij geven deze kosten tijdens het adviesgesprek door. 

Bij het afsluiten van een hypotheek vragen wij altijd toestemming om tijdens de looptijd van de hypotheek inzage te kunnen krijgen in de actuele stand van zaken. Dit om onze nazorgverplichtingen te kunnen invullen. Als hier bezwaar tegen is, dan kan dat aan ons kenbaar worden gemaakt. Wanneer wij bemiddelen gaan wij er dus vanuit dat ook tijdens de looptijd er toestemming is gegeven aan ons voor inzage van de actuele gegevens. 

Onderwerpen

  • Hoogte aflossing
  • Wijzigen aflosvorm
  • Wijzigen looptijd
  • Rentemiddeling
  • Interne oversluiting
  • Externe oversluiting
  • Langere rentevaste periode
  • Renteherziening
  • Extra aflossen op hypotheek (leningdeel)
  • Extra storten op spaarplan
  • Spaarhypotheek omzetten naar annuïteitenhypotheek
  • Verbouwingswensen (evt. energiebesparende voorzieningen)
  • Top-opslagen, reguliere aflossing
  • Top-opslagen, extra aflossing
  • Hertaxatie
  • Betere voorwaarden
  • Aflopen hypotheek, verzoek langere economische looptijd
  • Betalingsproblemen
  • Ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid partner (OHA), evt met nieuwe partner en / of verhoging
  • Ontslag hoofdelijke aansprakeljkheid garantsteller
  • Wijzigen bouwdepot / energiedepot / rentedepot
  • Omzetten naar goedkopere productlijn geldverstrekker
  • Verhuisregeling claimen
  • Intermediairwijziging
  • Gekoppelde levensverzekering

Hoogte aflossing

Het kan zijn dat je in het verleden een (deels) aflossingsvrije hypotheek hebt afgesloten. Maar dat je nu meer bent gaan verdienen, waardoor er ruimte is om meer af te gaan lossen. Het is mogelijk om de hoogte van de aflossing aan te passen (te verhogen). We bespreken graag of het wenselijk is om de hypotheekvorm om te zetten of dat het verstandig (-er) is om zelfstandig, periodiek, te besluiten om een bedrag extra af te gaan lossen. Hierbij is mede van belang wat de toekomstwensen zijn. 

Wijzigen aflosvorm (meer aflossen)

Wanneer je er de voorkeur aan geeft om een vast bedrag per maand te willen aflossen, dan zijn er verschillende mogelijkheden. Bij sommige geldverstrekkers kun je zonder een wijziging door te voeren ervoor kiezen om een extra bedrag te laten incasseren, waarbij dit bedrag maandelijks wordt afgelost op een gekozen leningdeel. Bij andere geldverstrekkers moet er een contractswijziging worden aangevraagd. Wij geven aan wat er mogelijk is en wat ons advies is. 

Wijzigen looptijd (door over te stappen)

Hypotheken die al langere tijd lopen zullen spoedig hun einddatum bereiken. Afhankelijk van de voorwaarden van de geldverstrekker kan het zijn dat deze verplicht om de openstaande hypotheekschuld volledig af te lossen. Dit kan ongewenst zijn. Wanneer er wordt gekozen voor het oversluiten naar een andere geldverstrekker geldt vrijwel altijd een nieuwe looptijd van 30 jaar. Hierdoor voorkom je de situatie dat je afhankelijk bent van het beleid van de geldverstrekker wanneer je hypotheek afloopt. Wij bespreken het actuele beleid van de geldverstrekker en geven advies over  je mogelijkheden. 

Rentemiddeling

Over het onderwerp rentemiddeling hebben we hier meer beschreven. Bij steeds meer geldverstrekkers is het mogelijk om te verzoeken om rentemiddeling. DIt is veelal niet mogelijk (en niet heel interessant) op een leningdeel waaraan een spaarplan (spaarverzekering of bankspaarrekening) is gekoppeld. Wij brengen in beeld of rentemiddeling passend is bij de wensen die er zijn en of het de moeite loont om nu te kiezen voor rentemiddeling. 

Interne oversluiting

Het kan interessant zijn om het huidige renteconract af te kopen en in te stappen op de actuele rentetarieven en een nieuwe rentevaste periode te kiezen. Wij beoordelen of het voordeliger is om bij de huidige geldverstrekker te blijven of om naar een andere geldverstrekker over te stappen. Hierbij beoordelen we niet alleen de rente, maar ook de voorwaarden. Bij een interne oversluiting zijn de kosten lager. Tevens vindt er geen nieuw acceptatieproces plaats. Alle kosten die er worden gemaakt zijn fiscaal aftrekbaar. 

Externe oversluiting

Wanneer uit onze vergelijking blijkt dat een andere geldverstrekker een betere nieuwe aanbieder kan doen dan de huidige geldverstrekker, dan geven een oversluitadvies. In onze uitwerking geven we aan wat het te realiseren voordeel is.

Langere rentevaste periode

Of je nu in je huidige woning wilt blijven zitten of binnenkort van plan bent om te verhuizen, het nu kiezen voor een relatief lang of langere rentevaste periode kan interessant zijn. Als je verhuisplannen hebt, dan is het wel belangrijk dat er een goede verhuisregeling is. Wanneer de rentevaste periode bijna afloopt, dan is het vaak mogelijk om tegen geringe kosten nu al te kiezen voor een nieuwe rentevaste periode. Vaak is de nieuwe rente lager dan de huidige betaalde rente. Zo heb je meer zekerheid tegen lagere lasten. Wij bespreken graag of deze keuze interessant is of kan zijn voor je. 

Renteherziening

Drie maanden voordat je huidige rentevaste periode afloopt krijg je van je huidige geldverstrekker een voorstel tot verlenging. Wanneer de rentevaste periode afloopt, dan is er geen resterende rentevaste periode en geen boeterente. Dit kan een mooi moment zijn om te beoordelen of blijven bij de huidige geldverstrekker verstandig is, of dat oversluiten naar een andere geldverstrekker interessant is voor je. Wij adviseren altijd om de mogelijkheden om elders beter af te zijn te laten beoordelen. Het "zomaar" accepteren van een aangeboden verlengingsvoorstel kan leiden tot het onnodig betalen van een veel te hoge rente

Diverse grootbanken hebben de afgelopen jaren de rentes voor een aflossingsvrije hypotheek of bankspaarhypotheek fors laten oplopen ten opzichte van de rentes die ze aanbieden voor bijvoorbeeld annuïteitenhypotheken. Daarom is het vaak interessant om wanneer je deze hypotheekvorm (-en) hebt over te sluiten naar een geldverstrekker die deze opslagen niet kent. Vooral bij de aflossingsvrije hypotheek is een groot voordeel te behalen, zeker als je een langere rentevaste periode wenst. 

Ook is het bij sommige geldverstrekkers mogelijk een rentebedenktijd te kiezen. Waarbinnen je kunt kiezen voor een nieuwe rentevaste periode bij het einde van de rentevaste periode. Wij helpen hierbij. 

Extra aflossen

Geldverstrekkers werken met risicoklassen. De hoogte van de rente is, met uitzondering van hypotheken met NHG, mede afhankelijk van de schuld-/marktwaardeverhouding. Dat wil zeggen de hoogte van de restende hypotheek ten opzichte van de waarde van de woning. Het kan zijn dat je met een extra aflossing een mooie rentekorting kunt verkrijgen. Wij beoordelen welk bedrag er nodig is hiervoor en wat het je oplevert. 

Extra storten op een spaarplan (gekoppeld aan de hypotheek)

Sparen levert momenteel vrijwel geen rente op. Maar de rente van een spaarplan dat is gekoppeld aan de hypotheek levert vrijwel altijd dezelfde rente op als de rente die je betaalt. Dit kan interessant zijn. Wij beoordelen of dit het geval is

Spaarhypotheek omzetten naar annuïteitenhypotheek

De hypotheekrente is de afgelopen jaren flink gedaald. Bij een spaarhypotheek betekent dit dat de rente op je gekoppelde spaarplan ook daalt. Hierdoor is bij renteherziening vaak een fors hogere inleg of premie nodig. Je hebt geen echt voordeel van de lagere rente, omdat dit teniet wordt gedaan door een hogere netto premie inleg  of premie.

Daarnaast zijn er geldverstrekkers die de opgebouwde waarde op het spaarplan niet rekenkundig in mindering brengen op de openstaande hypotheeksom. Hierdoor kan het zijn dat je in een hogere risicoklasse zit of blijft zitten dan dat noodzakeljk is. Het is in veel gevallen interessant om te laten beoordelen of het afkopen van het spaarplan, dat af te lossen op de hypotheek en deze om te zetten naar een annuïteitenhypotheek voordeliger voor je is. 

Daanaast heb je dan vaak een lagere rente, omdat bij een annuïteitenhypotheek er vrijwel altijd een lagere rente van toepassing is. Wij beoordelen of het interessant is om dit bij de huidige geldverstrekker te doen of dat het verstandiger is om over te stappen naar een andere geldverstrekker. 

Verbouwingswensen (evt. energiebesparende voorzieningen)

Wanneer je je hypotheek gaat herzien, dan is dat vaak het beste moment om je eens af te vragen of je verbouwingswensen hebt aan je woning. Vaak zijn er lagere rentelasten mogelijk. Dit biedt dan ruimte in het budget om een verbouwing te realiseren. Het opnemen van een deel van de overwaarde of het realiseren van een verbouwing die waardevermeerderend is (en mogelijk kostenbesparend vanwege energiebesparende voorzieningen) kan vaak tegen dezelfde of lagere lasten dan de huidige lasten. Wij bespreken dan ook of deze wensen er zijn. 

Top-opslagen (reguliere aflossingen)

Bij de meeste geldverstrekkers krijg je automatisch een lagere rente als de schuld-/marktwaardeverhouding wijzigt. Kom je in een lagere risicoklasse, dan daalt de rente automatisch mee. Dit heet looptijdrente. De rente wijzigt gedurende de looptijd. Maar niet bij alle geldverstrekkers gebeurt dit automatisch. Je moet het melden (signaal afgeven) of de actuele waarde van de woning doorgeven. Wij beoordelen of het mogelijk is dat je een lagere rente kunt krijgen door de juiste informatie door te geven aan de geldverstrekker. 

Top-opslagen (extra aflossingen)

Door een bedrag extra af te lossen kun je aanmerking komen voor een lagere rente. Sowieso hoef je minder rente te betalen omdat je minder hebt geleend. Los je af op een annuïteiitenhypotheek, dan wordt ook de aflossingslast lager. Wij beoordelen of het interessant is om extra af te lossen en welk bedrag er nodig is om een lagere rente te krijgen. In combinatie met een nieuw taxatierapport blijkt er vaak een leuke besparing mogelijk. 

Hertaxatie

Bij het afsluiten van een hypotheek wordt door de geldverstrekker de marktwaarde van de woning (vroeger ook vaak de executiewaarde) in de administratie gezet. Bij een gestegen waarde van de woning is het risico op een restschuld voor de geldverstrekker lager. Vaak betekent dit dat er een lagere rente mogelijk is. Je kunt dan een top-opslag kwijt raken. Zeker wanneer je bij aanvang een relatief hoog verstrekkingspercentage had (bijvoorbeeld 100% van de marktwaarde of zelfs meer), dan betaal je een relatief hoge rente. Wanneer door de recente waardestijgingen blijkt dat er een gunstigere schuld-/marktwaardeverhouding mogelijk is, dan zal er een behoorlijke korting mogelijk zijn. We zien dat in de hoogte risicoklasse de hoogte opslagen gelden. Anders bekeken: door in een lagere risicoklasse terecht te kunnen komen is er een mooie besparing mogelijk. 

Bij sommige geldverstrekkers is een uitgebreid taxatierapport niet nodig voor dit verzoek. Een Calcasa-rapport of een recente WOZ-beschikking kan ook volstaan. Wij beoordelen welke waarde nodig is voor een lagere rente en we bespreken wat de verwachte taxatiewarde is. Vaak blijkt toch wel dat op basis van een nieuw taxatierapport de hoogste waarde behaald wordt. De kosten voor een taxatierapport verdien je snel terug. 

Betere voorwaarden

De afgelopen jaren zijn er veel nieuwe geldverstrekkers op de markt gekomen. Niet alleen op prijs is er concurrentie (je ziet dat er de afgelopen jaren rentepercentages worden aangeboden, waarbij er op hondersten van procenten wordt geconcurreerd), maar ook op basis van voorwaarden. Wij beoordelen of de huidige geldverstrekker nog steeds passend is bij je huidige situatie en je toekomstwensen. Een nieuwe langere looptijd zonder verplichte aflossing van de openstaande restantschuld is een goed voorbeeld van betere voorwaarden. 

Aflopen hypotheek, verzoek langere economische looptijd

Zoals beschreven bij wijzigen looptijd kan het interessant zijn om niet afhankelijk te zijn van toekomstig onzeker beleid. Wanneer je hypotheek nu of binnenkort afloopt zullen we altijd beoordelen wat het beleid is van de geldverstrekker. Wanneer zij bereid zijn om een nieuwe looptijd af te spreken die lang genoeg is en wanneer hier geen ongewenste verplichtingen bijkomen, zoals bijvoorbeeld verplichtingen tot gehele of gedeeltelijke aflossing, dan is het ook het overwegen waard om op dit voorstel in te gaan. Wij maken een vergelijking voor je en geven je aan wat er mogelijk is. 

Betalingsproblemen

Bij reeds bestaande of redelijkerwijs te verwachten toekomstige betalingsproblemen is het belangrijk dat wij dit tijdig vernemen. Wij kunnen dan met de geldverstrekker in contact treden om hen te vragen om hulp. Bij een achterstand van meer dan 3 maanden is de geldverstrekker vanuit de Gedragscodenormen verplicht om hiervan melding te maken bij het BKR. Dit leidt ertoe dat een toekomstige financiering afsluiten nagenoeg onmogelijk is. Geldverstrekker hebben veel mogelijkheden om hulp te bieden bij problemen. Informeer ons altijd tijdig!

Ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid partner (OHA), evt met nieuwe partner en / of verhoging

Wanneer je relatie strandt dan is het vaak de wens van één van de partners om in de woning te kunnen blijven. Over dit onderwerp staat hier op onze website alle informatie beschreven. Begeleiding bij de herfinanciering van de woning bij echtscheidingen of anderszins verbroken relaties is één van onze specialismen. Neem altijd contact met ons op om te vernemen wat we voor je / jullie kunnen betekenen. Omdat er sprake is van een veel ruimere norm waarop er getoetst mag worden ten opzichte van reguliere verstrekkingen van nieuwe hypotheken blijkt dat woningbehoud vaak toch mogelijk is. Berekeningen op internet houden zelden rekening met deze ruimere mogelijkheden. Daarnaast zijn er veel "handigheidjes" om nog net even wat meer mogelijk te maken. 

Ontslag hoofdelijke aansprakeljkheid garantsteller

Er zijn geldverstrekkers die onder voorwaarden bereid zijn om een ruimere hypotheek te verstrekken. Bijvoorbeeld wanneer er een concrete verwachting is ten aanzien van een toekomstig hoger inkomen. Waarbij dan de ouders garant staan. Op het moment dat er zelfstandig voldoende inkomen wordt genoten, kan er worden verzocht aan de geldverstrekker om de garantstelling te laten vervallen. Na dit ontslag zijn de ouders niet meer aansprakelijk voor de nakoming van de verplichtingen van hun kind. WIj beoordelen of dit verzoek zinvol is.

Wijzigen bouwdepot / energiedepot / rentedepot

Wanneer je bij aanvang een depot hebt gekozen, dan kan het zijn dat je erachter komt dat je hierop wijzigingen wil aanbrengen. Een verbouwing die bijvoorbeeld goedkoper is dan begroot, waardoor je extra werkzaamheden wilt laten verrichten. Of juist een verbouwing die duurder wordt, waardoor je graag het rentedepot wil aanwenden voor extra budget. 

Wij zorgen ervoor dat op de juiste manier het verzoek wordt ingediend bij de geldverstrekker zodat het met de juiste informatie in behandeling genomen wordt.

Het kan ook zijn dat de bouwperiode uitloopt. Een bouwdepot heeft altijd een maximale looptijd. Indien nodig verzoeken wij om verlenging van het depot. Doe je dit niet (tijdig), dan zal het openstaande saldo uit het depot worden afgelost op de hypotheek. 

Omzetten naar goedkopere productlijn geldverstrekker

Bij het afsluiten van een hypotheek moet de offerte voldoende lang geldig zijn. Vaak is deze productlijn wat duurder dan een goedkopere productlijn. De geldigheid was bij het afsluiten belangrijk, maar gedurende de looptijd niet meer. De hypotheek loopt immers al. Bij sommige geldverstrekkers is het onder voorwaarden mogelijk om gedurende de looptijd over te stappen naar een aangeboden product waarbij de rente lager is. Vaak zijn er ook wat andere voorwaarden anders. Wij beoordelen of het overstappen interessant kan zijn voor je en begeleiden je in dit proces.

Verhuisregeling claimen

Als je een hypotheek hebt met een gunstige rente, goede voorwaarden en je wilt gaan verhuizen, dan is het vaak mogelijk om voor je nieuwe financiering gebruik te maken van de hudige rente. Het is dan wel vaak noodzakelijk dat voordat de hypotheek wordt afgelost er melding wordt gemaakt bij de geldverstrekker. De lening komt dan in de verhuisregeling te staan. Je kunt dan bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek binnen een vastgestelde termijn de oude rente "ophalen". Laat het ons daarom altijd weten als je wilt gaan verhuizen, zodat wij kunnen beoordelen of het verstandig is om de rente mee te nemen of dat het afsluiten van een nieuwe rente (eventueel bij een nieuwe aanbieder) verstandiger is. 

Intermediairwijziging

Het kan zijn dat je niet tevreden bent over je huidige bank of tussenpersoon. Wij kunnen dan jouw contactpersoon worden. Laat het ons weten dat je wil dat wij je belangen behartigen, dan geven wij instructies over hoe jij ervoor kunt zorgen dat wij kunnen beschikken over jouw gegevens om je op de best mogelijke wijze van dienst te zijn.

Gekoppelde levensverzekering

Veel geldverstrekker stellen het verplicht dat er een levensverzekering moet worden afgesloten en verpand aan de hypotheek. Op deze manier verkleint de geldverstrekker het risico op een restschuld bij overlijden. Wij beoordelen of het nodig is om een levensverzekering af te sluiten. Ook gedurende de looptijd geven we aan wat er mogelijk is. Bij een gestegen waarde van de woning of bij verrichte aflossingen kan de verzekeringsplicht niet meer aan de orde zijn. WIj begeleiden je in het proces om wijzigingen door te voeren