De aflosvormen : Annuïteiten en Lineair

De aflosvormen: Annuïteiten en Lineair

Voor mensen die na 01-01-2013 een nieuwe hypotheek afsluiten en daarvoor geen hypotheek hadden zijn de mogelijkheden om te kiezen voor een aflossingsvorm waarbij er sprake is van fiscaal voordeel fors beperkt. De enige toegestane aflossingsvormen zijn annuïtair en lineair. 

Hieronder wordt uitgebreid beschreven wat de kenmerken, verschillen en voor- en nadelen zijn van de hypotheek met annuïtaire en met lineaire aflossing.

De annuïteitenhypotheek

Een annuïteit is een lastig woord en daarnaast voor velen ook een lastig begrip. Een annuïteit is een rekenkundig bepaald getal.

De gegevens die bepalend zijn voor het berekenen van dit bedrag zijn:

  • De hoogte van het af te lossen bedrag (de hoofdsom)
  • Het rentepercentage
  • De looptijd

De annuïteit zorgt ervoor dat na de looptijd de hoofdsom volledig is afgelost. Dit aflossingsschema is fiscaal minimaal verplicht om rente-aftrek te mogen genieten.

Ook waarborgt de berekende annuïteit dat alle verschuldigde rente betaald wordt. Er wordt iedere periode (maand) eenzelfde bedrag aan de geldverstrekker betaald. Bruto wel te verstaan. Er gaat dus iedere maand exact hetzelfde bedrag van de betaalrekening af.

Om de annuïteitenhypotheek te begrijpen moet het verband tussen de te betalen rente, aflossing en de rente-aftrek duidelijk worden gemaakt:

Hoe werkt een annuïteit?

De eerste maand heb je de annuïteit voldaan, dus het berekende bedrag. Dit bestaat uit rente en aflossing. Omdat je dus hebt afgelost betaal je de maand erna iets minder rente. Er is immers iets afgelist. Wanneer je hetzelfde bedrag een maand later afgeschreven ziet worden, dan zal dus een iets groter deel worden aangewend voor aflossing. De maand erna betaal je weer meer minder rente en meer aflossing. Dit gaat zo de gehele looptijd door.

Met andere woorden: door de aflossingen betaal je steeds minder rente. Omdat je steeds minder rente betaalt, krijg je steeds minder terug van de belasting. Immers, niet de aflossing is aftrekbaar, maar de rente is aftrekbaar.

Er is een schema waarneembaar waarbij steeds sneller wordt afgelost. Immers, als er steeds minder rente betaald wordt, zal het aflossingsdeel van de annuïteit steeds groter worden wanneer je steeds (verplicht) hetzelfde (bruto) bedrag betaalt aan de geldverstrekker.

Een belangrijk gegeven is dat bij de berekening van wat iemand maximaal verantwoord kan lenen wordt uitgegaan van een volledige aflossing op basis van een annuïteitenschema. De lasten bij een lineaire hypotheek zijn hoger, waardoor er sprake van zijn van overkreditering. De lasten komen immers hoger uit dan de norm voor verantwoorde kredietverlening. 

Hieronder een voorbeeld van een annuïteitenhypotheek met een hoofdsom van € 250.000,= een looptijd van 30 jaar, een rente van 4,5% en een WOZ-waarde van € 250.000,=We gaan tevens uit van een fiscaal voordeel van 42%.

Het eerste overzicht is bedoeld om te laten hoe de netto lasten gedurende de looptijd toenemen.

De toelichting op de overzichten:

In de eerste kolom staat de hoogte van de hypotheek na afloop van het jaar. Als aanvangsjaar is 2013 gekozen.

De annuïteit bedraagt € 1.267,= per maand. Dit is het bedrag dat iedere maand van de rekening wordt afgeschreven. Er wordt hier uitgegaan van een gelijke rente gedurende de gehele periode van de hypotheek. Als er niet is gekozen voor een rentevaste periode van 30 jaar kan de rente tussentijds veranderen. Na aanpassing van de rente zal de annuïteit worden herberekend. Het is duidelijk dat dan bij een hogere rente er meer lasten zijn en bij een lagere rente er minder lasten zijn.

De hoogte van de te betalen rente neemt af, de aflossing neemt toe, de netto lasten nemen ook toe.

Het verschil tussen de bruto lasten en netto lasten is het fiscale voordeel. Hieruit valt te concluderen dat de rente-aftrek afneemt. Dit is logisch. Het fiscale voordeel komt tot stand door rente-aftrek en wanneer je minder rente betaalt, krijg je ook minder terug. 

Er wordt uitgegaan van een gelijke WOZ-waarde gedurende de gehele looptijd. De WOZ-waarde wordt jaarlijks vastgesteld door de gemeente waarin je woont.

De procentuele stijging in de laatste kolom is ten opzichte van het voorgaande jaar. De stijging van de netto lasten jaar op jaar is gering. Veelal is de inflatie hoger. Lonen worden vaak aangepast aan de inflatie. Daarnaast is het gebruikelijk dat er inkomensstijgingen zijn. De lasten blijven dan gelijk of worden lager ten afgezet tegen het toegenomen inkomen. Anders gezegd: bij de berekende stijging zullen bij een gemiddelde ontwikkeling van het inkomen en de inflatie de lasten steeds minder zwaar op het inkomen drukken.

De betaalbaarheid van de annuïteitenhypotheek is op basis van het bovenstaande, indien de aannames juist zijn, ook op langere termijn betaalbaar.

In vergelijking met de lineaire hypotheek zie je dat de lasten toenemen. Echter, de lasten nu zijn lager. Geld nu is meer waard dan in de toekomst. Dit vanwege inflatie.

Het is altijd mogelijk om vrijwillig aanvullend af te lossen. De boetevrije aflossing is bij iedere geldverstrekker minimaal 10% van de oorspronkelijke hoofdsom. In dit voorbeeld mag er dus jaarlijks € 25.000,= netto extra worden afgelost. Dit is een zeer groot bedrag.

De gevolgen van een extra aflossing zijn dat daarna de annuïteit herberekend wordt op basis van de nieuwe resterende hoofdsom en dus dat de nieuwe bruto en netto lasten omlaag gaan. Een annuïteitenhypotheek omzetten naar lineair is makkelijker dan andersom.

Wij vinden het verstandig om te kiezen voor een annuïteitenhypotheek in plaats van een lineaire hypotheek. Is er de wens om in het begin versneld af te lossen, doe dat dan zelfstandig aan het einde van het jaar. Verplicht jezelf niet tot onnodig hoge lasten wanneer dat niet nodig is. Je weet nooit wat er gebeurt in de komende jaren.

Denk hierbij aan het krijgen van kinderen, minder werken, ontslag, minder gaan verdienen etc.

De lineaire hypotheek

Deze hypotheekvorm is iets eenvoudiger dan de annuïteitenhypotheek. De hoofdsom (lening) wordt gedurende de looptijd in gelijke delen per maand afgelost. Dit zorgt er ook voor dat aan het einde van de looptijd er geen hypotheek meer over is.

Aan het begin is de hoofdsom nog hoog. Over deze hoge hoofdsom wordt uiteraard rente in rekening gebracht. De aflossing is gelijkmatig verdeeld over de looptijd. Omdat de hoofdsom hoog is en de aflossing ook, is het zo dat de netto lasten van de hypotheek (aanzienlijk) hoger zijn dan bij de annuïteitenhypotheek (bij aanvang).

Hieronder een overzicht van het verloop van de lineaire hypotheek. De uitgangspunten zijn dezelfde als die zijn gehanteerd bij het voorbeeld van de annuïteitenhypotheek.

De toelichting op de overzichten:

De maandlasten zijn aflopend. Dit kan interessant zijn wanneer de verwachting is dat de maandlasten in de toekomst, na rekening te houden met inflatie en inkomensverhogingen, slecht betaalbaar zijn. De aanvangslasten zijn fors hoger dan de maandlasten bij een annuïteitenhypotheek.

Hetgeen eerder was beschreven bij de annuïteitenhypotheek met betrekking tot de mogelijkheden voor extra aflossen geldt ook voor de lineaire hypotheek. Hier zal het periodiek te betalen aflossingsbedrag opnieuw worden vastgesteld en niet de annuïteit (berekende rente en aflossing). De hoofdsom neemt sneller af dan bij de annuïteitenhypotheek. 

Het totale fiscale voordeel is door de snelle aflossing ook minder over de gehele looptijd. De totale lasten over de looptijd zijn lager dan bij de annuïteitenhypotheek.

Het zwaartepunt van de maandlasten zit aan het begin. De werking van inflatie is dan nog niet echt heel groot. Dit is een nadeel ten opzichte van de annuïteitenhypotheek. Immers, €100,= nu betalen is een stuk meer qua koopkracht dan €100,= betalen over 30 jaar, uitgaande van inflatie.

Wij adviseren nagenoeg altijd de annuïteitenhypotheek. In veel gevallen achten wij het niet verstandig om je (onnodig vanuit fiscaal perspectief) vast te leggen op een aflossingsschema dat hoge lasten met zich meebrengt. 

Met voldoende discipline kan ervoor worden gekozen om extra geld af te lossen wanneer dat uitkomt. Wanneer het een keer niet goed uitkomt, dan kun je het nalaten. 

Veelal zie je dat bij een gezinsplanning er niet alleen sprake zal zijn van hogere maandlasten vanwege het hebben van kinderen, maar ook dat het inkomen bij een of beide partners (indien van toepassing) zal afnemen, Een lineaire hypotheek is dan relatief duur.

Wel dient te worden opgemerkt dat de toekomstige lasten, wanneer de kinderen het duurste zullen zijn (uitgaande van studiekosten etc.) hoger zijn bij een annuïteitenhypotheek. Echter, dit is op basis van de huidige waarde van geld. Wanneer de werking van inflatie wordt meegenomen, dan valt vast te stellen dat de toekomstige lasten lager zullen zijn dan de lasten bij aanvang. Dit op basis van een verwacht inflatiepercentage van 2%.

Ter indicatie een tabel met de historische inflatiecijfers van Nederland.

CPI staat voor Consumenten Prijs Index, hetgeen de inflatie bepaalt. M.a.w. met welk percentage stijgen gemiddeld de prijzen per jaar. Hier worden ieder jaar dezelfde uitgangspunten voor gehanteerd om een zuivere vergelijking te krijgen. Hierbij opgemerkt dat een hoofddoelstelling van de ECB (Europese Centrale Bank) is dat binnen het Eurogebied als geheel en in de lidstaten afzonderlijk de inflatie onder de 2% per jaar ligt.