Bruto en netto woonlasten

Bruto en netto woonlasten

Om te weten hoe renteaftrek werkt is enige kennis benodigd. Langs deze weg geven we een vereenvoudigd voorbeeld van hoe dit wordt berekend. 

Aftrekbare hypotheekrente

De rente betaald over een financiering voor de aankoop-, verbetering of financiering van een eigenwoning is in beginsel 30 jaar aftrekbaar vanaf financieringen afgesloten vanaf 2001. Rente over bestaande financieringen per 01-01-2001 zijn ook (opnieuw) 30 jaar aftrekbaar.

Eigenwoningforfait

Dit is een lastig woord. Voorheen heette dit het huurwaardeforfait. Het betreft een bijtelling op het inkomen. Deze houdt in dat een deel van de aftrekbare hypotheek rente niet aftrekbaar wordt gemaakt. Je hoeft niets te betalen, maar het betaalde bedrag aan rente ten behoeve van de eigen woning wordt met het eigenwoningforfait verlaagd. De hoogte van het eigenwoningforfait is gerelateerd aan de WOZ-waarde.

De datum van inschrijving in de BRP is bepalend voor de datum vanaf wanneer het eigenwoningforfait wordt berekend. Deze datum moet dan ook worden ingevoerd bij het aangifteprogramma. Tot het moment van in-/ uitschrijving is een woning geen hoofdverblijf. Dat is leidend voor toepassing van het eigenwoningforfait. Stroom je door naar een duurdere woning of naar je eerste woning, schrijf je dan zo laat mogelijk in in de nieuwe woning. 

Rekenvoorbeeld:

Betaalde eigenwoningrente

10.000

WOZ-waarde

250.000

Eigenwoningforfait (0,75% * 250.000)

1.875

Aftrekbare eigenwoningrente

8.125

Berekening fiscaal voordeel

De hoogte van het fiscale voordeel hangt af van het belastingtarief waar je met de top van je inkomen in valt. Voor de meeste mensen zal dit het tarief zijn van 40,85%. Hieronder staan de belastingschijven en de belastingtarieven voor het jaar 2018. 

Tarieven Inkomstenbelasting 2017

Vervolg rekenvoorbeeld:

Aftrekbare eigenwoningrente

8.125

Belastingtarief

42%

Teruggave 42% van 8.125

3.412

Netto rentelasten (10.000 -/- 3.412)

6.588

Werkelijk fiscaal voordeel

34,12%

Totale netto woonlasten

Naast de rentelasten heb je uiteraard ook de lasten voor de aflossing, de verzekeringspremies, etc. Wij geven altijd duidelijke uitleg over hoe de netto lasten tot stand komen

Veranderingen in de netto lasten (minder teruggave van belasting)

Er is een aantal redenen mogelijk voor een daling van de teruggave. Een aantal zetten we hieronder uiteen. 

  • Vanwege aflossingen (regulier) wordt er minder rente betaald (bij annuïteiten en lineaire hypotheken)
  • Een lager rentetarief betalen (door aflossing, vervallen topslag, etc.)
  • Een daling van het inkomen (lager fiscaal tarief, daarom ook minder teruggave)
  • Het bereiken van de pensioenleeftijd (afhankelijk van inkomen een lager belastingtarief van toepassing)
  • Een wijziging in de berekening van het eigenwoningforfait (als het eigenwoningforfaitpercentage wijzigt zal het eigenwoningforfait toenemen)
  • Een hogere WOZ-waarde (een hogere WOZ-waarde leidt tot een grotere aftrek op de eigenwoningrente)
  • Een bijtelling op het inkomen voor mensen in het hoogste belastingtarief
  • Minder of geen aftrekbare kosten (bij het afsluiten van de hypotheek zijn er kosten, de jaren erna niet)

Samenvattend

Het is verstandig om jaarlijks de voorlopige teruggave aan te passen om te waarborgen dat het bedrag dat er wordt ontvangen per maand niet te hoog of te laag is. Daarnaast zal een (geringe) inkomensstijging binnen dezelfde belastingschijf niet betekenen dat er een wijziging hoeft te worden doorgevoerd.