Erfpacht

Erfpacht

Het kopen van een woning waarop erfpacht van toepassing is, verdient bijzondere aandacht. Er zijn verschillende mogelijkheden, waarbij de een meer van invloed is op de financieringsmogelijkheden dan de ander. Erfpacht komt zogezegd neer op het huren van de grond waarop een woning gebouwd is. Je betaalt de eigenaar van de grond hiervoor een vergoeding: de canon. Voor juridische aspecten omtrent erfpacht, klik hier.

Tijdelijke erfpacht

De erfpachtovereenkomst is veelal een overeenkomst met tijdelijke duur. Dat wil zeggen dat de overeenkomst op een bepaald moment eindigt. Over het algemeen zal de overeenkomst worden voortgezet, tegen nieuwe condities. Dat wil zeggen dat de grondwaarde opnieuw wordt vastgesteld en op basis daarvan, tegen een nieuwe rentevergoeding de canon wordt bepaald. De nieuwe overeenkomst moet bij de notaris worden vastgelegd in een nieuwe erfpachtovereenkomst. De kosten hiervan komen voor rekening van de erfpachter.

Erfpacht en notaris

De notaris doet onderzoek naar de eigendomssituatie. Als er sprake is van erfpacht, dan zal er worden berekend wat de te verrekenen erfpacht is bij de overdracht. Als er sprake is van een niet afgekochte erfpacht, dan dient de notaris overdrachtsbelasting bij de koper in rekening te brengen. De notaris is ook belast met de heruitgifte in erfpacht bij het aflopen van een erfpachtovereenkomst.

Erfpacht en NHG

Een financiering van een woning met erfpacht is mogelijk onder NHG. Er mag worden gerekend met de huidige erfpachtscanon tenzij deze stijgt binnen 3 jaar. Dan moet met de hogere canon worden gerekend. Indien de erfpachtovereenkomst is gesloten voor 1 januari 1992, mag de (resterende) duur van het recht van erfpacht niet korter zijn dan de helft van de looptijd van de lening, tenzij in de overeenkomst is opgenomen dat het recht van erfpacht na de (resterende) duur onvoorwaardelijk wordt verlengd.

Erfpacht voor 1992

In 1992 zijn de rechten voor erfpachters verbeterd. Daarom is er onderscheid tussen erfpachtovereenkomsten van voor 1992 en die erna. Wanneer de erfpachtovereenkomst van voor 1992 is, dan mag de hypotheek geen langere looptijd hebben dan 2x de looptijd van resterende erfpachtsduur. Dus wanneer de resterende looptijd nog 12 jaar is, dan mag de nieuw af te sluiten hypotheek slechts een duur hebben van 24 jaar. Dit heeft invloed op de financierbaarheid van de nieuwe woning. Een kortere looptijd leidt immers tot hogere maandlasten.

Eeuwigdurende erfpacht

Eeuwigdurende erfpacht houdt in dat de erfpachtsovereenkomst geen einddatum kent. Het recht op te mogen erfpachten eindigt niet. Wel kunnen tussentijds de condities veranderen. Vaak is het zo dat wanneer er geen afkoop heeft plaatsgevonden er periodiek (bijvoorbeeld eens in de 5 jaar) een herziening plaatsvindt van de te betalen canon.

Tijdelijke erfpacht omzetten naar eeuwigdurende erfpacht

Een tijdelijk recht breng risico's met zich mee. Bij een nieuw tijdvak zal een nieuwe overeenkomst gelden. Als er een nieuwe overeenkomst komt. Omdat het maatschappelijk ongewenst is dat erfpachters onzekerheid hebben bieden veel gemeentn, waaronder Amsterdam, de mogelijkheid om het tijdelijke recht om te zetten naar een eeuwigdurend recht, waarbij je als erfpachter precies weet waar je aan toe bent in de toekomst. Hierdoor is een woning ook beter te financieren, omdat ook de geldverstrekker meer zekerheid heeft over de toekomstige betaalbaarheid. 

Eeuwigdurende afgekochte erfpacht

Eeuwigdurende erfpacht houdt in dat de toekomstige erfpachtscanon (en evt. beheerskosten) zijn afgekocht. Dit kan zijn gebeurd bij verkoop van een nieuwbouwwoning of bij bestaande bouw op basis van ontvangen voorstel van de partij die grond in erfpacht heeft uitgegeven. De afkoopsom voor toekomstige erfpacht is niet aftrekbaar, omdat het de eigendom vergroot.

Erfpacht en appartementsrechten

Wanneer er een nieuwe erfpachtovereenkomst moet worden gesloten bij een appartementsrecht moeten alle leden mee tekenen voor deze nieuwe overeenkomst. Veelal wordt dit geregisseerd door de VVE. De kosten van de nieuwe overeenkomst kunnen dan bijvoorbeeld ten laste van de VVE-reserve komen. De eigenaren van de appartementsrechten hebben ook eigen kosten, omdat het hypotheekrecht op het erfpachtsrecht zijn gevestigd. Bij een nieuw erfpachtsrecht moet er opnieuw zekerheid worden gevestigd.

Afkoopsom erfpacht

Het is vaak mogelijk om de toekomstige erfpachtscanon (en beheerskosten) voor altijd af te kopen. Je wordt hiermee eigenaar van de grond. Dit is dus een aankoop en daarover moet overdrachtsbelasting betaald worden. De hoogte van een afkoopsom dient te worden opgevraagd bij de eigenaar.

Erfpacht omzetten naar volledig eigendom

De erfpachter heeft het vruchtgebruik van de grond. De eigenaar heeft het zogenaamde bloot-eigendom. Door de grond te kopen wordt de vruchtgebruiker tevens bloot-eigenaar. Dat staat gelijk aan het verkrijgen van het volledige eigendom.

Erfpachtscanon

De canon is de vergoeding die er wordt betaald aan de eigenaar van de grond. De erfpachtscanon wordt veelal achteraf in rekening gebracht over een bepaalde periode.

Erfpachtcanon en de Belastingdienst

De periodiek betaalde erfpachtcanon is aftrekbaar van de inkomstenbelasting. De afkoopsom van erfpacht is niet fiscaal aftrekbaar.

Overdrachtsbelasting over erfpacht

Er is overdrachtsbelasting verschuldigd over 17 x de jaarlijkse canon wanneer een woning met niet eeuwigdurend afgekochte erfpacht wordt verkocht. Verder wordt er overdrachtsbelasting in rekening gebracht over de afkoopsom van erfpacht bij het afkopen hiervan. De overdrachtsbelasting is 2%.

Particuliere erfpacht

Over het algemeen zijn het gemeentes, provinciën en waterschappen die grond in erfpacht uitgeven. Het kan ook voorkomen dat er sprake is van particuliere erfpacht. Omdat de voorwaarden hiervan op individuele basis worden vastgesteld zijn veel geldverstrekkers terughoudend bij het verstrekken van een hypotheek wanneer er sprake is van particuliere erfpacht. De Vereniging Eigen Huis heeft meer geschreven hierover, klik hier. Vraag ons verder ook om advies.

Ondererfpacht

Dit zijn situaties waarbij de erfpachter besluit om diens erfpachtsrecht onder te verdelen in een nieuwe erfpachtsrecht. Te denken valt aan een situatie waarbij een gemeente grond uitgeeft in erfpacht aan een woningcorporatie. De woningcorporatie besluit vervolgens om appartementen te bouwen op een terrein en de appartementsrechten te verkopen. De koper van het appartementsrecht wordt dan ondererfpachter.

Obligatoire erfpachtovereenkomst

Een obligatoire overeenkomst is een overeenkomst tussen de eigenaar en de erfpachter dat beide overeenkomen dat na afloop van de huidige erfpachtduur er een nieuwe erfpachtrecht zal worden gevestigd en dat beide partijen hieraan zullen meewerken. Daarnaast worden de nieuwe erfpachtcondities vastgelegd. Vaak wordt de grondwaarde opnieuw gewaardeerd door een taxateur en zal er een nieuwe (toekomstige) afspraak gemaakt over de nieuwe canon en de wijze waarop deze wordt vastgesteld en herzien. Wanneer een lopende erfpachtovereenkomst nog maar 15 jaar loopt dan bestaat vaak de mogelijkheid om de gemeente alvast te vragen om een obligatoire overeenkomst. Deze is voor de geldverstrekker voldoende bewijs dat de erfpacht zal worden voorgezet en betekent dat de looptijd van de hypotheek langer kan zijn voor de koper. Dit vergroot dus de verkoopbaarheid van een woning (verkoper) en de financierbaarheid (koper). 

Erfpacht en koopconstructies

Duo-Koop is een erfpachtconstructie die inhoudt dat de grond wordt uitgegeven in erfpacht en de woning in eigendom wordt verkregen. Of deze constructie interessant is en extra mogelijkheden biedt hangt sterk af van de canon die er in rekening wordt gebracht. De canon drukt namelijk het bedrag dat er geleend kan worden behoorlijk. Daarnaast kan deze stijgen. De bezitsvorming is minder dan wanneer ook de grond wordt aangekocht en hierover wordt afgelost. Vraag ons om advies, ook bij andere koopconstructies met (onder-) erfpacht. Niet iedere geldverstrekker accepteert een financiering met (bijzondere) erfpachtconstructies.

Erfpacht in Den Haag

In Den Haag, het hart van ons werkgebied, zijn er veel gebieden uitgegeven in erfpacht. Diverse gebieden kunnen ook in eigendom worden verkregen door het afkopen van de erfpacht en het kopen van het bloot eigendom. Wanneer je in Den Haag woont en je koopt een woning met erfpacht of je krijgt een aanbieding om de bloot eigendom te kopen: vraag ons om advies. Het erfpachtcanonpercentage is 2,3% in 2015. 

Erfpacht afkopen / maximale hypotheek

De canon wordt gezien als een financiële verplichting. Deze lasten drukken de leencapaciteit. Constructies waarbij bijvoorbeeld de grond niet wordt aangekocht, maar in erfpacht uitgegeven, zorgen zelden voor een grotere leencapaciteit dan wanneer de grond in eigendom zou worden verkregen. De maandlasten kunnen weliswaar lager zijn omdat er niet hoeft te worden afgelost, maar hier staat tegenover dat de canon een onzekere factor betreft. Daarnaast wordt de grond nooit eigendom. In beginsel zijn wij geen voorstander van dergelijke constructies en adviseren wij onze relaties om waar mogelijk te kiezen voor het kopen van de grond en het aflossen van de financiering hierop.