De aflossingsvrije hypotheek

De aflossingsvrije hypotheek

Tot 2013 was deze hypotheekvorm, al dan niet in combinatie met een andere aflosvorm, één van de meest populaire aflossingsvormen. Nou ja, eigenlijk wordt er dus niets afgelost. Je betaalt alleen rente.

Overgangsrecht

Mensen die op 31-12-2012 een fiscale eigenwoningschuld hadden hebben de mogelijkheid om bij een nieuw af te sluiten hypotheek (opnieuw) te mogen bepalen welke aflosvorm zij willen. Dit mag ook bij een andere geldverstrekker. Het is weliswaar een nieuwe hypotheek, maar fiscaal wordt het gezien als het opnieuw afsluiten van een fiscale eigenwoningschuld. De wetgever heeft er bewust voor gekozen dat er een vrije keuze van de (nieuwe) geldverstrekker moet zijn. 

Regels overgangsrecht

  • Het aflosvrije deel mag maximaal de hoogte van de eigenwoningschuld per 31-12-2012 bedragen
  • Indien 50% van de marktwaarde van de nieuwe woning lager is dan de eigenwoningschuld per 31-12-2012, dan mag dit lagere bedrag maximaal aflossingsvrij worden geleend
  • Na het inlossen van de aflossingsvrije hypotheek, moet uiterlijk in het daaropvolgende kalenderjaar een nieuwe hypotheek bij de notaris passeren

Beleid geldverstrekkers

Er zijn diverse geldverstrekkers die een rente-opslag rekenen bij aflossingsvrije leningdelen. 

Aandachtspunten

Bij veel geldverstrekkers wordt de rente aangepast wanneer de hoogte van de lening ten opzichte van de waarde van de woning afneemt. Bij een aflossingsvrije hypotheek los je minder af en daarom zul je minder snel in een lagere risicoklasse met een lagere rente komen.

De hypotheekrente is sinds 2001 voor maximaal 30 jaar aftrekbaar. Bij veel mensen zal (een deel van) de rente-aftrek daarom verminderen. Er zal goed gekeken moeten worden of deze (netto) lasten in de toekomst goed gedragen kunnen worden op basis van het toekomsige inkomen. 

Bewijsstukken overgangsrecht

  • Aangifte Inkomstenbelasting 2012, met vermelding EWS per 31-12-2012 OF

  • Aangifte Inkomstenbelasting 2013, met vermelding EWS per 01-01-2013 MET HANDTEKENING OF

  • Jaaropgave van eigenwoningschuld / geldverstrekker, met toevoeging "Het bedrag van ..... is mijn eigenwoningschuld per 31/12/2012 + naam en handtekening" OF

  • Hypotheekofferte van 2012 of eerder, mits daar een verdeling Box I / Box III zichtbaar is

  • Aangifte Inkomstenbelasting van voorgaand kalenderjaar met vermelding eigenwoningschuld per 01-01.

Onze dienstverlening

Wij bekijken of er sprake is van overgangsrecht en zo ja voor welk bedrag. Ook bespreken we de wensen die er zijn om eventueel af te gaan lossen of om het aflossingsvrije deel intact te laten. Hierbij brengen we de toekomstige lasten in beeld en koppelen deze aan de geuite wensen en toetsen de betaalbaarheid aan het toekomstige inkomen. Ook selecteren we de aanbieder die het gunstigste aanbod heeft op lange termijn. Dit is slechts een onderdeel van onze dienstverlening. Neem contact met ons op om te vernemen wat wij voor je kunnen betekenen.

Aflossingsblij

Er is een campagne gestart om mensen bewust te maken van de mogelijke risico's van een aflossingsvrije hypotheek. Ze noemen de mensen die zich bewust hiervan zijn "aflossingsblij". Wij brengen graag in beeld of het verstandig of noodzakelijk is om de huidige aflossingsvrije hypotheek aan te passen. Het is zeker niet in alle situaties verstandig of noodzakelijk om een bestaande aflossingsvrije hypotheek (volledig) te gaan aflossen. 

Aflossingsvrije hypotheek vergelijken met huren

Een huurwoning kun je vergelijken met een volledig aflossingsvrije hypotheek. Immers, de woonlasten blijven ook op latere leeftijd bestaan. Echter, er is een aantal verschillen tussen de situatie bij een huurder en bij een koper. Hieronder geven we een aantal kenmerken weer

Huurlasten over 30 jaar

  • Uitgaande van een stijging van 2% per jaar, gedurende 30 jaar, met een huidige huurprijs van € 710,= per maand kom je uit op een huurprijs van € 1.286,= per maand (!).
  • Uitgaande van een hypotheekrente van 5% per jaar, zonder fiscaal voordeel, zou een hoofdsom van € 308.656,= gelijk staan aan een maandlast van € 1.286,= per maand. 
  • De conclusie is dan ook dat wanneer je een aflossingsvrije hypotheek hebt van dik 3 ton je op ongeveer dezelfde maandlasten uitkomt als een huurder over 30 jaar.

Hypotheeklasten na vervallen renteaftrek

  • Het is belangrijk om inzicht te hebben in wat de lasten zijn van een aflossingsvrije hypotheek, uitgaande van verschillende uitgangspunten. Hieronder een tabel, waarin we dit inzicht bieden. 

De hoogte van de (resterende) aflossingsvrije hypotheek en het rentepercentage zijn belangrijk. Het is nu mogelijk om tegen rentes van rond de 3% voor 30 jaar zekerheid te krijgen. Om deze reden is het langer vast leggen van je rentevaste periode verstandig als je op latere leeftijd niet geconfronteerd wil worden met eventuele hoge rentes. 

Overige verschillen tussen huurders en kopers

  • Woningeigenaren hebben vaak overwaarde, huurders niet. 
  • Huurders hebben minder vaak een levensverzekering dan woningeigenaren.