De hypotheek voor ouderen

De hypotheek voor ouderen

Een hypotheek afsluiten is goed mogelijk als je al wat ouder bent. Op deze pagina beschrijven we diverse situaties die vaak voorkomen bij mensen die al wat ouder zijn. Soms wordt deze hypotheek ook wel "seniorenhypotheek" genoemd. Er is echter niets bijzonders aan de hypotheek. Het betreft alleen de leeftijd die wat hoger is dan gemiddeld. 

Ondanks dat binnen de groep mensen ouder dan 55 relatief de minste hypotheken worden afgesloten hebben wij er bewust voor gekozen om ons te specialiseren. Op deze manier kunnen we veel mensen goed van dienst zijn.

De hypotheek loopt binnenkort af (einde economische looptijd) 

Een hypotheek is vaak afgesloten met een looptijd van 30 jaar. Het verschilt per geldverstrekker wat het beleid is na deze 30 jaar. In beginsel is het zo dat het contract afloopt en dat de openstaande lening in 1x volledig moet worden afgelost. Gelukkig blijken geldverstrekkers vaak bereid om het openstaande bedrag “door te lenen”.

Er is een aantal geldverstrekkers dat duidelijk heeft gemaakt dat zij altijd aan het einde van de looptijd het openstaande bedrag zal opvragen. Westland Utrecht is hier een voorbeeld van.

Wanneer er, bij een nieuwe geldverstrekker, een nieuwe hypotheek wordt afgesloten, dan geldt hier vaak weer een nieuwe periode van 30 jaar. Een oversluiting overwegen om op deze manier zekerheid te krijgen is mogelijk.

Ten onrechte wordt gedacht dat bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek er verplicht moet worden afgelost. Het is weliswaar een nieuwe financiering, omdat het bij een andere geldverstrekker wordt afgesloten. Fiscaal gezien is er geen sprake van een nieuwe financiering, maar een voortzetting van dezelfde financiering bij een andere geldverstrekker.

Wij onderzoeken altijd wat er mogelijk is bij de bestaande geldverstrekker. Geeft deze geen duidelijkheid of is de uitkomst niet gewenst, dan zorgen wij voor een passend advies om over te stappen naar een nieuwe geldverstrekker. Deze overstap begeleiden wij volledig

De rentevaste periode loopt af

Al dan niet in combinatie met het aflopen van de looptijd, kan de rentevaste periode aflopen. De vraag is dan wat te doen. Vaak is de rente nu lager dan de rente die er eerder werd betaald. Wij denken graag mee om een juiste keuze te maken voor een nieuwe rentevaste periode. 

Verbouwingswensen

Met het ouder worden kan het gebeuren dat er aanpassingen aan de woning gewenst zijn. Vaak is dit goed mogelijk. Met het oversluiten van een hypotheek kan dit ook worden meegenomen. 

Verduurzaming

De overheid stimuleert mensen om hun woning te verduurzamen. Denk aan het isoleren van een woning, het plaatsen van een HR-ketel, dubbele beglazing plaatsen en het aanschaffen van zonnepanelen. Naast het feit dat hierdoor de energielasten zullen dalen zal ook de waarde van de woning toenemen. Wij informeren graag over de mogelijkheden die er zijn.

Wens om te verhuizen naar een andere woning

Op zekere leeftijd kan een grote woning een last worden, waar deze eerder een lust was. Het verhuizen naar een andere woning is een veelgehoorde wens. Dichtbij faciliteiten zoals een winkelcentrum, gelijkvloers, dichterbij de (klein-) kinderen etc. Wij brengen graag in beeld wat er mogelijk is en geven hierbij duidelijke uitleg over het proces.

Benutten overwaarde

Veel ouderen beschikken over relatief veel overwaarde. Dit zit vast in de stenen van de woning. Een veilige gedachte, maar wat als de er wensen zijn om een deel hiervan op te nemen? Wij laten graag zien welke mogelijkheden er zijn en wat de (aanvullende) lasten zijn. Er blijkt vaak meer mogelijk dan verwacht. Door het opnemen van een bedrag voor consumptie is het bijvoorbeeld mogelijk om een mooie reis te maken, een auto te kopen of om bijvoorbeeld kinderen of kleinkinderen te helpen.

Schenken van vermogen (overwaarde) aan kinderen

Kinderen hebben vaak eigen vermogen nodig om een woning te kunnen kopen. Of kunnen in de huidige woningmarkt op basis van hun eigen inkomen niet de woonwensen invullen. Door het opnemen van overwaarde is de kans aanwezig dat dit wel mogelijk wordt. Een voordeel voor het kind is dat door de extra inbreng van eigen vemogen (geschonken of geleend) de financiering bij de reguliere geldverstrekker ten opzichte van de waarde van de woning wordt verlaagd. Hierdoor zal vaak het te betalen rentepercentage dalen. Nu een bedrag schenken aan kinderen kan in de toekomst erfbelasting besparen. 

Waar moeten ouderen rekening mee houden?

Resterende rechten op renteaftrek (overgangsrechten)

Vanaf 2001 heeft iedereen 30 jaar renteaftrek. Vanaf 2031 zal daarom voor veel mensen de renteaftrek vervallen over de schuld die er al was in 2001. Het vervallen van fiscaal voordeel leidt tot hogere netto lasten. Het is verstandig om hier rekening mee te houden. Het is ook mogelijk om aflossingsvrij te lenen bij een andere geldverstrekker. Vaak is dit mogelijk tot 50% van de marktwaarde van de woning. 

Pensioeninkomen is het toetsinkomen

Wanneer je 10 jaar voor je pensioenleeftijd zit (AOW-datum), dan moet er altijd rekening gehouden worden met het toekomstige pensioeninkomen. Dit vanuit het beleid van de geldverstrekkers. Uiteraard is het verstandig om altijd rekening te houden met het toekomstige te verwachten (pensioen-) inkomen. 

Ouderen betalen minder belasting

In de belastingsystematiek is opgesloten dat ouderen minder belasting betalen. Dit omdat je geen AOW-afdrachten meer hebt. Dit betekent wel dat, afhankelijk van de hoogte van het totale inkomen, er minder fiscaal voordeel is. Anderzijds kunnen ouderen ten opzicht van het bruto inkomen meer lenen, omdat ze er netto meer aan over houden. Om deze reden blijkt er voor ouderen vaak toch best veel mogelijkheden tot het opnieuw afsluiten van een (hogere) hypotheek.

Benodigde stukken voor advies en bemiddeling

Wij hebben op onze website beschreven welke (aanvullende) documenten er nodig zijn voor ouderen. Hier kun je dit duidelijke overzicht vinden

Wet Hillen

De huidige regering heeft een regeling afgeschaft die ervoor zorgde dat de eigenwoning, indien volledig of bijna volledig afgelost, niet leidde tot een fiscale heffing. Door deze afschaffing, geleidelijke afbouw, zal er sprake zijn van belastingheffing op het moment dat het eigenwoningforfait hoger is dan de eigenwoningschuld. Met name in 2031 is dit van invloed, omdat op dat moment voor veel mensen een groot deel van fiscale eigenwoningschuld eindigt en de schuld fiscaal naar Box III verhuist. 

Afnemend inkomen

Door verschillende oorzaken kan er sprake zijn van een verminderd inkomen, bijvoorbeeld:

  • Verlies partner
  • Geen of lage indexatie van pensioenuitkering
  • Aflopen tijdelijke lijfrente
  • Toekomstig pensioeninkomen is lager dan huidig inkomen
  • Er wordt gestopt met werkzaamheden naast pensioeninkomen

Kansen voor ouderen

Ouderen hebben vaak meer mogelijkheden en kansen dan jongeren. Dit omdat zij vaak beschikken over overwaarde. En omdat ze een stabiel pensioeninkomen hebben. Daarnaast hebben ze vaak ook zogenaamde overgangsrechten. HIeronder meer uitleg over deze onderwerpen. 

Waardestijging, daardoor lagere rente

De afgelopen jaren zijn de woningen flink in waarde gestegen. De huidige rente kan zijn bepaald op basis van de waarde van de woning een flink aantal jaren geleden. Het kan daardoor zo zijn dat er recht bestaat op een rentekorting. Dit heet een renteafslag. Wanneer de waarde van de woning ten opzichte van de openstaande financiering is gestegen, dan is het risico voor de geldverstrekker lager. Wij beoordelen altijd of iemand hiervoor in aanmerking komt. 

Aflossingseisen gelden niet voor consumptie

Wanneer er geld wordt opgenomen voor consumptieve doeleinden, dan is de rente niet aftrekbaar. Hier staat tegenover dat er geen fiscale aflossingseis is. Wel kan een geldverstrekker dit vragen. Wanneer de lening maximaal 50% van de waarde van de woning is, dan is deze eis er vaak niet.

Bewust kiezen voor een niet-aftrekbare lening (box III)

Fiscaal gezien moet je aflossen op een eigenwoningschuld (box I), om zodoende rente-aftrek te genieten. Echter, wanneer de woning relatief veel waard is, is er per saldo weinig tot geen fiscaal voordeel. Je kunt er dan voor kiezen om de hypotheek aan te vragen zonder fiscaal voordeel. Bijvoorbeeld door een aflossingsvrije hypotheek aan te vragen. Je lasten zijn dan een stuk lager dan wanneer er verplicht afgelost moet worden. Wij beoordelen welke variant het best passend is en geven hier een passend advies op. 

Goedkoop lenen 

De rente is laag. Vaak is het voor ouderen niet meer mogelijk een consumptieve lening af te sluiten bij een kredietverstrekker. Leeftijd is bij hypotheken geen belemmering. Daarnaast is de rente laag. Wanneer er flink wat overwaarde is, dan kan er goedkoop worden geleend. Zeker wanneer je in één van de laagste risicoklassen zit. Het kan ook zo zijn dat een huidige kredietverstrekker vraagt om een lopende lening af te gaan lossen. Bijvoorbeeld bij het bereiken van de 65-jarige leeftijd. Neem dan ook met ons contact op om te zien of het mogelijk is om deze financiering over te sluiten in een nieuwe hypotheek. Dit kan behoorlijk in de maandlasten schelen. 

NHG-beleid per 17 juni 2018 (voorwaarden en normen NHG 2018-2)

NHG heeft het beleid voor een hypotheek voor ouderen aangepast. Hier lees je er meer over. Vaak is echter een hypotheek met NHG niet nodig voor ouderen. Dit omdat het risico op een restschuld verwaarloosbaar klein is. Er is een aparte pagina voor senioren gemaakt. 

Welke kosten zijn er voor het oversluiten van mijn hypotheek?

Hieronder zetten we globaal uiteen welke kosten er zijn wanneer je een hypotheek oversluit. Lees ook de toelichting! 

  • Advies- en bemiddelingskosten (ouderen):         €  1.500,= 
  • Notariskosten nieuwe hypotheek:                       €     700,= 
  • Taxatiekosten                                                            €    425,=  
  • Royementskosten huidige hypotheek:                €     200,-
  • Boeterente huidige hypotheek                             variabel

Toelichting

  • Onze advies- en bemiddelingkosten bedragen € 1.500,=, wanneer er sprake is van een hypotheek zonder levensverzekering of verpand aflossingsproduct
  • De notariskosten verschillen. Wij rekenen met een tarief van € 700,=. Wij zoeken een goede en goedkope notaris in de buurt die een scherp tarief afgeeft
  • Taxatiekosten zijn soms niet nodig. Wanneer deze kosten vermeden kunnen worden, geven wij dit uiteraard aan. Soms volstaat een Calcasa-waarderapport
  • Bij een oversluiting moet de huidige hypotheek bij het Kadaster worden doorgehaald. Deze kosten verschillen per notaris. Wij rekenen met € 200,=
  • Wanneer de rente van de huidige hypotheek nog doorloopt is er vaak sprake van een boeterente. Deze boete verschilt. Wij vragen deze boete altijd tijdig op. 

Onze rol

Wij bespreken uitgebreid de wensen die er zijn. Nu en in de toekomst. En maken een uitwerking die hierop aansluit. We vergelijken alle geldverstrekkers op de markt. Na het verkrijgen van een akkoord op het voorstel, vragen we de nieuwe hypotheek aan. Alle relevante documenten hebben we in een eerder stadium al ontvangen. Nadat we de gekozen notaris hebben gevraagd om de huidige geldverstrekker te melden dat de hypotheek wordt overgesloten duurt het ca. 4 tot 6 weken voordat de nieuwe hypotheek ingaat. Op dat moment gaat de nieuwe zekerheid in. Waar van toepassing kun je beschikken over het verbouwingsbudget, het geld voor de consumptieve uitgave, het geld voor de scheking of lening of anderszins. 

Niet altijd is oversluiten nodig of verstandig. Wanneer het beter is om bij de huidige geldverstrekker te blijven en daar de hypotheek te verlengen zullen wij dit aangeven en waar nodig onze dienstverlening op dat gebied starten. De kosten hiervoor zijn lager en zullen altijd vooraf duidelijk worden gemaakt. Hier kun je nog meer informatie lezen.

Meerwaarde

Wij geven ook advies op de onderstaande onderwerpen. Deze worden vaak vergeten, maar wij vinden het belangrijk om deze onderwerpen ook te bespreken

  • Levenstestament
  • Testament
  • Bijdrage zorgkosten bij verblijf in verzorgingstehuis (CAK)
  • Lijfrente (uitstel en aankoop, beoordeling mogelijkheden)
  • Pensioen en pensioenmogelijkheden (o.a. pensioenknip)
  • Verhuizen en overwaarde benutten voor aanvulling op inkomen