De hypotheek voor promovendi

De hypotheek voor promovendi

Academici die een promotietraject ingaan hebben veelal een leeftijd waarbij ze graag een woning willen kopen. Inherent aan het traject is dat er geen verklaring voortzetting dienstverband (intentieverklaring) kan worden verkregen.

Gezien het opleidingsniveau en de toekomstige doctortitel is er een (zeer) goede kans op de arbeidsmarkt. Uiteraard speelt een rol de richting waarin de promotie wordt beoogd. Geldverstrekkers mogen op grond van de Tijdelijke Regeling Hypothecair Krediet (vroeger: Gedragscode Hypothecaire Financieringen) maatwerk leveren. Dit houdt in dat wanneer zij voldoende zekerheden hebben in het dossier er mag worden afgeweken van de standaard regels. Om maatwerk toe te passen zal er veel informatie moeten worden aangeleverd.

Wij zijn gespecialiseerd in het verzorgen van financieringen voor promovendi en onderzoekers (PhD-students / PhD-candidates / research assistants) bij universiteiten. Ook onderzoekers in opleiding kunnen bij ons terecht.

Onze adviseurs hebben een compleet overzicht van het acceptatiebeleid van alle geldverstrekkers in Nederland. De afgelopen jaren zijn er gelukkig steeds meer mogelijkheden gekomen voor promovendi. In het verleden was het veelal zoeken naar een partij die een financiering wilde verstrekken. Nu is het aanbod groter. Uit het huidige aanbod selecteren wij de beste geldverstrekker. Die niet alleen nu passend is, maar ook op de verwachte toekomstige persoonlijke ontwikkelingen aansluit.

Inmiddels hebben we promovendi mogen helpen van alle universiteiten in Nederland. Advies op afstand is bij ons goed mogelijk. Skype met schermdelen werkt heel goed! 

Wanneer je al je mogelijkheden volledig wil verkennen, dan gaan we graag voor je aan de slag met de onderstaande documenten. Het juist en volledig aanleveren van deze documenten in noodzakelijk om ons werk goed te kunnen doen. Naast deze documenten moeten uiteraard de standaard documenten worden aangeleverd.

Door ons geadviseerde promovendi werken op de onderstaande universiteiten

  • Universiteit van Amsterdam (Amsterdam)
  • Vrije Universiteit (Amsterdam)
  • TU Delft (Delft)
  • TU Eindhoven (Eindhoven)
  • Universiteit Twente (Enschede)
  • Rijksuniversiteit Groningen (Groningen)
  • Universiteit Leiden (Leiden)
  • Universiteit Maastricht (Maastricht)
  • Radboud Universiteit (Nijmegen)
  • Erasmus Universiteit (Rotterdam)
  • Universiteit Tilburg (Tilburg)
  • Universiteit van Utrecht (Utrecht)
  • Wageningen University (Wageningen)

Benodigde stukken:

Arbeidsovereenkomst

De arbeidsovereenkomst moet worden aangeleverd. Hierin staat welke periode het traject beslaat. De arbeidsovereenkomst moet door alle betrokken partijen zijn getekend.

Document waaruit verloop traject en inkomen staat

In de CAO van de universiteiten en het daarvan afgeleide salarisgebouw staat de functie van onderzoeker  / promovendus beschreven. Er is een aparte salarisschaal en ieder jaar komt er een periodiek bij. Wij willen graag het (meest recente) document ontvangen waarin het verloop van het inkomen in het gehele traject zichtbaar is. Wanneer er nog geen nieuwe CAO, dan moet logischerwijs het overzicht van de verlopen CAO-periode worden aangeleverd.

Werkgeversverklaring

Er moet een werkgeversverklaring worden aangeleverd. De verklaring voortzetting dienstverband / intentieverklaring moet worden ingevuld met “nee” als antwoord. Dit moet worden getekend en afgestempeld. Dus niet blanco laten! 

Verklaring voortgang promotietraject

Het kan verstandig zijn om een verklaring van de promotor te vragen, op briefpapier, ondertekend en gedagtekend, waarin wordt verklaard dat het promotietraject (zeer) goed verloopt. Dit versterkt de werkgeversverklaring. Eventueel kan een voorspelling worden gedaan over de toekomstige positie op de arbeidsmarkt; een en ander naar inzicht van de promotor.

Combinatiefunctie

Het kan voorkomen dat een promovendus ook een (parttime) aanstelling heeft als docent op de Universiteit. Deze arbeidsrelatie dient in een aparte werkgeversverklaring te worden verklaard. Tevens dient hier ook de afzonderlijke arbeidsovereenkomst voor te worden overlegd. Indien het salaris van de twee functies op één salarisstrook wordt vermeld, dan moet duidelijk zijn dat het gezamenlijke inkomen afkomstig is van twee arbeidsovereenkomsten.

Het kan voorkomen dat er op de docentfunctie wel een intentieverklaring kan worden verstrekt. Mede daarom is de separate verklaring van de twee dienstverbanden noodzakelijk.

CV

De geldverstrekker wil weten wat de persoonlijke achtergrond is. Verder is belangrijk wat voor studie er is gevolgd  (en afgerond) en wat de eventuele werkervaring is. Het CV moet zelf zijn opgesteld en gedagtekend en ondertekend worden.

Verklaring garantstelling

Geldverstrekkers zoeken zekerheid. Er zijn diverse geldverstrekkers die het niet aanwezig zijn van een onvoorwaardelijke intentieverklaring naast zich neerleggen als er anderszins zekerheden geboden worden. Wanneer bijvoorbeeld het voor een geldverstrekker (zeer) aannemelijk is dat de gevraagde financiering betaalbaar is binnen 5 jaren na het ingaan van de hypotheek, op basis van het toekomstige verwachte inkomen, dan kan garantstelling interessant zijn.

De garantsteller wordt geen eigenaar, maar stelt zich garant voor de toekomstige betalingen van de rente, aflossing en eventuele verzekeringspremies. De garantsteller is mede hoofdelijk aansprakelijk. Dus ook voor een eventuele restschuld bij gedwongen verkoop.

Met een garantstelling is een geldverstrekker eerder genegen om tot soepeler acceptatie over te gaan, waarbij het negeren van het niet aanwezig zijn van de intentieverklaring vaak het maximaal haalbare is.

Steeds vaker is garantstelling niet meer nodig, zodat volledig zelfstandig een hypotheek kan worden verkregen. 

Eigen vermogen

Wanneer er eigen vermogen is of er een bedrag geschonken kan worden vanuit familiekringen of eventueel een bedrag via de familiebank-constructie kan worden geleend, dan neemt het risico op een restschuld bij wanbetaling af voor de geldverstrekker. Hierdoor zal een geldverstrekker eerder genegen zijn om een verstrekking te doen. Bijkomend voordeel hiervan is vaak ook dat de rente over het geleende bedrag bij de geldverstrekker (fors) lager wordt, omdat de risicovolle topopslagen komen te vervallen.

Toekomstig inkomen

Er zitten flinke stijgingen in het inkomen tijdens het promotietraject. Er zal echter nooit van inkomen uitgegaan worden dat later ingaat dan 6 maanden na het passeren van de hypotheek. Per geldverstrekker is er eigen beleid ten aanzien van de wijze van vaststellen van de hoogte van het toetsinkomen. 

NHG

Een verstrekking met NHG is veelal niet mogelijk voor promovendi, tenzij er sprake is van de flexwerkersregeling. 3 jaar arbeidsverleden moet dan worden aangetoond. Het probleem is veelal dat dit arbeidsverleden er niet is of dat het berekende gemiddelde (fors) lager is dan het huidige inkomen, met als gevolg dat de woonwensen niet ingevuld kunnen worden. Wij beoordelen uiteraard of een verstrekking met NHG mogelijk is of niet. Een hypotheek met NHG heeft een (fors) lagere rente dan hypotheken zonder deze garantie.

NHG niet mogelijk en ons advies

Wanneer NHG niet mogelijk is en wanneer er geen eigen middelen of garantstelling is dan heeft de geldverstrekker relatief weinig zekerheid. Zowel op basis van het inkomen als op basis van het onderpand is de verstrekking hoog. Hierdoor zal het aangeboden rentepercentage relatief hoog kunnen zijn. Omdat wij onafhankelijk adviseren zullen wij hier rekening mee houden en op zoek gaan naar de aanbieder die zowel meegaand is bij promovendi en bovendien aantrekkelijke rentes voor niet-NHG-hypotheken aanbiedt.

Het kan aan te bevelen zijn om de rentevaste periode niet al te lang te nemen, vanwege het inkomensperspectief. Een oversluiting na een aantal jaren kan interessant zijn omdat mogelijk dan acceptatie onder NHG-voorwaarden mogelijk is met een (fors) lagere rente.