De woning voor verhuur (woning verhuren)

De woning voor verhuur (woning verhuren)

Er is momenteel veel vraag naar woningen. Zowel door kopers als door investeerders / beleggers. Mede hierdoor stijgen de huizenprijzen gemiddeld fors. Op deze pagina vind je informatie over de mogelijkheden om een woning te kopen voor de verhuur.

Het advies voor een financiering op een woning die nu verhuurd wordt of bestemd is voor de verhuur is altijd maatwerk. Neem contact met ons op om de mogelijkheden te bespreken. Na een telefonische intake geven we aan welke informatie en documentatie we nodig hebben om te kunnen beoordelen wat de mogelijkheden zijn. 

Advies

Bij de overweging of het aankopen of aanhouden van een woning voor de verhuur interessant is, is gedegen voorbereiding noodzakelijk. Profiteer van onze kennis en neem contact met ons op om de mogelijkheden te bespreken. Op deze pagina vind je informatie waar rekening mee gehouden moet worden. 

Doelstellingen

  • Het is belangrijk om goed de doelstellingen vooraf duidelijk te formuleren als je een woning wilt gaan verhuren. 
  • Niet alleen de opbrengsten zijn belangrijk, maar als verhuurder heb je ook rechten en verplichtingen
  • Geld dat geïnvesteerd is in een woning moet langere tijd niet benodigd zijn

Aanbod geldverstrekkers

De meeste geldverstrekkers op de Nederlandse woningmarkt hebben hun aanbod en acceptatiebeleid afgestemd op het verstrekken van hypotheek voor reguliere bewoning door de eigenaar. Het aantal geldverstrekkers dat een financiering wil verstrekken op panden die verhuurd worden is gering. 

Landelijke dekking

Wij beschikken over een assortiment aan geldverstrekkers met landelijke dekking. Het is dus mogelijk om een financiering af te sluiten voor een woning, ongeacht waar deze zich in Nederland bevindt. 

Productnamen

Uit de productnamen zoals verhuurhypotheek, vastgoedhypotheek of investeringshypotheek blijkt al dat het een andersoortige hypotheek is dan een reguliere hypotheek voor een woning voor eigen bewoning. 

Rente

De rente die geldverstrekkers rekenen voor de financiering van panden die verhuurd worden is hoger dan de reguliere rentes. Enerzijds vanwege het verhoogde risico, anderzijds vanwege minder concurrentie op die markt. 

Fiscaal

  • De WOZ-waarde van de woning (eventueel rekening houdend met de verhuurde staat) is wat er bij de aangifte Inkomstenbelasting moet worden opgegeven als vermogen in Box III
  • De hypotheekschuld op de woning is een schuld in Box III
  • De betaalde hypotheekrente is niet aftrekbaar
  • De aflossing is niet aftrekbaar
  • Onderhoudskosten zijn niet aftrekbaar
  • De financieringskosten voor een financiering zijn niet aftrekbaar
  • De opbrengsten zijn onbelast. Niet de opbrengsten worden belast, maar de waarde van het onderpand

Inkomen

Het onderstaande inkomen telt mee voor de bepaling van de financieringsmogelijkheden

  • Inkomen uit (vast) dienstverband (let op: tijdelijk dienstverband met intentieverklaring mag vaak NIET!)
  • Inkomen uit onderneming (let op: minimaal 3 jaar zelfstandig ondernemer) 
  • Inkomen uit verhuurde woningen (er vindt een afslag plaats op de ontvangen huursom) 

Er wordt ook rekening gehouden met de financieringslasten die er al zijn, bijvoorbeeld op de eigenwoning of kredieten.

Soort onderpand

Het soort onderpand is mede bepalend voor de mogelijkheid van een financiering. 

  • Vakantiewoning (met of zonder doel langdurig of permanent te verhuren)
  • Recreatiewoning (met of zonder doel langdurig of permanent te verhuren)
  • Woning bestemd voor kamerverhuur of short-stay
  • Woon-/winkel-bestemming
  • Gemengde bestemming

Aflossingseisen

De aflossingseisen die geldverstrekkers hanteren zijn anders dan bij financieringen voor een eigen, niet verhuurde, woning. Zo is er een maximum aan het aflossingsvrije deel (als dat al mogelijk is) en moet het deel dat worden afgelost relatief snel worden afgelost. Hierin verschilt het beleid van geldverstrekkers onderling.  

Waarom hebben geldverstrekkers een verhoogd risico?

Bij de verkoop van de woning, bij wanbetaling, is er mogelijk sprake van huurdersrecht. Dit recht is sterk. Een huurder mag vaak in de woning blijven wonen als de eigenaar de hypotheek niet meer betaalt. De woning moet dan dus verkocht worden in verhuurde staat. Dit levert een lagere verkoopsom op. 

Daarnaast is het risico dat de woning minder goed wordt onderhouden groter. Enerzijds omdat verhuurders vooral als doel hebben om een flinke winst te maken en daarom vaak bezuinigen op onderhoud. Anderzijds omdat huurders gemiddeld minder netjes met een woning omgaan dan huiseigenaren. 

Maximale hypotheek voor woningverhuur

De maximale hypotheek voor een woning bestemd voor de verhuur is afhankelijk van een aantal factoren. Deze staan hieronder kort opgesomd. Een aanvraag wordt in samenhang beoordeeld. Aan alle voorwaarden van het acceptatiebeleid van de geldverstrekker moet worden voldaan. 

  • Waarde van de woning, in verhuurde staat. Let op: Dit is lager dan de reguliere marktwaarde!
  • Van de (getaxeerde) marktwaarde in verhuurde staat mag je gemiddeld 70% financieren
  • De hoogte van het inkomen uit arbeid of zelfstandige onderneming
  • De kasstromen die vrijkomen uit de verhuur 

Kamerverhuur

Het kopen van een woning voor kamerverhuur (doorlopend) of voor shortstay (zoals AirBnB) is veel gevraagd. Echter, het financieren van een dergelijk onderpand is zeer lastig. Slechts wanneer dit onderdeel is van een grote vastgoedportefeuille is een geldverstrekker mogelijk bereid om hier een financiering op te verstrekken. 

Benodigde stukken

Om te beoordelen of het mogelijk is om een financiering te verstrekken op een verhuurde woning is extra informatie nodig, naast de reguliere informatie. Hier vind je onze standaard checklist met benodigde informatie. Daarnaast is de volgende informatie nodig. Een geldverstrekker kan ook nog aanvullende informatie eisen. 

Soms is het niet mogelijk om de informatie aan te leveren, omdat het een woning betreft die nog in de verhuur moet gaan. Neem dan contact met ons op.

  • Taxatierapport van verhuurde woning (-en), met vermelding waarde in verhuurde staat (opgesteld door een door de geldverstrekker toegestane taxateur)
  • Verhuurcontracten
  • Bewijsstukken van de vaste lasten voor gas, water, licht
  • Bewijsstukken van de ontvangen huursommen over de afgelopen 12 maanden
  • Bewijsstukken inzake de bezettingsgraad van het verhuurde pand

Kosten

Bij de verhuur van een woning moet je rekening houden met en voorbereid zijn op (mogelijke) kosten, zoals

  • Leegstand
  • Wanbetaling
  • Onderhoud
  • Beheer
  • Daling van de waarde van de woning

Gemeente en overheid

Bij het verhuren van een woning is het belangrijk om rekening te houden met de eisen van de Gemeente en overheid. Denk hierbij onder andere:

  • Maximale huurprijs (huurpuntensysteem)
  • Sociale huurgrens (verhuurbaarheid van de woning)
  • Maximaal aantal bewoners (remming op maximalisatie huurbaten)
  • Toestemming kamerverhuur (vergunningseisen)
  • Verplichting tot het treffen van voorzorgsmaatregelen bij calamiteiten zoals brand

Verzekeren

Het verzekeren van een pand dat verhuurd wordt is belangrijk. De premies voor een verzekering van een woning die verhuurd wordt zijn hoger dan de verzekeringen voor een woning die je zelf bewoont. In ons verzekeringsadvies houden wij rekening met de verhuurde staat van de woning. Een geldverstrekker eist altijd dat er een woonhuisverzekering is die dekking biedt in verhuurde staat. 

Hoedanigheid

Het is belangrijk om te bepalen in welke hoedangheid iemand optreedt. Wanneer er sprake is van vermogensbeheer door een "professionele belegger", dan gelden er andere regels en eisen dan wanneer een particulier een paar woningen verhuurt. Een particulier wordt gezien als consument op wie het (Europese) consumentenrecht van toepassing is. Met alle rechten van dien. Bij een professional zijn andere regels van toepassing (andere zorgplichteisen). 

Overige informatie over het verhuren van je (eigen) woning

Het verhuren van je (fiscale) eigenwoning is niet toegestaan zolang hier nog een hypotheek op rust en als je geen schriftelijke toestemming hebt van je geldverstrekker. Ook is het tijdelijk verhuren van je huis of een deel van je huis officieel niet toegestaan. Denk hierbij bijvoorbeeld aan AirBnB. 

Extra informatie

Binnenkort vind je hier ook nog informatie over:

  • VVE -  toestemming voor verhuur – Huishoudelijk reglement 
  • Meerdere panden in de verhuur
  • WOZ-waarde grondslag in Box III – 
  • Maximale huursom
  • Verwacht rendement – voorbeeld 
  • Kamerverhuur / shortstay niet te financieren 
  • Wijzigingen in woningwet, hoe updates
  • Huisvestingsbeleid 
  • Vergunningseisen bij gemeente
  • Verantwoordelijkheden richting derden voor handelen verhuurder (denk aan wietplantages) (wie is eindverantwoordelijkheden), is dat te verleggen in het huurcontact
  • Rendement op onderliggende waarde, rendement op verhuur, invloed leegstand