Het rente-aanbod | Toelichting en leeswijzer

Het rente-aanbod | Toelichting en leeswijzer

Vrijwel iedere geldverstrekker heeft een eigen model en eigen teksten in het rente-aanbod en in de offerte. Deze documenten worden wel opgesteld volgens een vast, verplicht patroon.

De term rente-aanbod wordt door de diverse geldverstrekkers anders gebruikt. Zo kan het voorkomen dat de naam “voorlopige offerte” of “voorbeeldofferte” wordt gehanteerd. Hiermee wordt hetzelfde bedoeld als met de term “rente-aanbod”.

Het document hoeft niet op iedere pagina te worden geparafeerd, maar het is wel toegestaan.

De meeste geldverstrekkers hebben de afgelopen jaren de leesbaarheid van hun documenten fors verbeterd. De regels over hoe te communiceren aan consumenten over financiële producten zijn onder druk van Europese regelgeving en onder invloed van de Nederlandse toezichthouder duidelijk geworden.

Er wordt uitgebreide informatie verstrekt, hetgeen betekent dat er veel moet worden gelezen. Naast de te ondertekenen documenten zijn er ook nog eens de voorwaarden en eventuele toelichtingen, begrippenlijsten, brochures en flyers. Dit verschilt per geldverstrekker.

Alle relevante informatie bieden we je aan per e-mail. Wij adviseren je om deze informatie zelf goed door te nemen en daarna op te slaan. De algemene voorwaarden zijn voor iedereen gelijk.

Het renteaanbod en de offerte geeft weer wat de gemaakte afspraken zijn met de geldverstrekker. Wij controleren of deze documenten overeenkomen met wat er is geadviseerd en aangevraagd.

Het renteaanbod is opgesteld volgens het ESIS-model (European Standardised Information Sheet). Onderaan deze pagina kan een blanco model met toelichting worden gedownload.

Hieronder beschrijven we in onze bewoordingen wat er per onderdeel uitgelegd wordt. Wanneer de tekenafspraak bij ons op kantoor plaatsvindt, dan wordt alles punt voor punt doorgenomen.

Omdat veel klanten ervoor kiezen om zelfstandig documenten te ondertekenen en digitaal aan ons aan te leveren vonden wij het nodig om deze leeswijzer te maken. Op deze manier waarborgen wij dat alle informatie voldoende duidelijk wordt voor onze klanten.

Over de onderstaande onderwerpen krijgen wij de meeste vragen:

Onderdeel 4.

Het bedrag dat gemeld staat als het bedrag waarvoor zekerheid aan de bank wordt gegeven kan hoger zijn dan het opgenomen bedrag. Dit heet een hogere inschrijving. Dit biedt de mogelijkheid om in de toekomst zonder tussenkomst van de notaris de hypotheek te verhogen.

Indien van toepassing staat hier of er levensverzekeringen (overlijdensrisicoverzekeringen) zijn die worden verpand aan de geldverstrekker. Ook staat hier aangegeven of er NHG is.

Onderdeel 5.

De financieringsconstructie zoals in onze rapportage opgenomen zie je hier terug. Per leningdeel wordt aangegeven wat de hoofdsom is, wat het rentepercentage is, wat de looptijd is, wat de aflosvorm is en wat de rentevaste periode is.

Per leningdeel staat er wat het te betalen bedrag is aan rente (en aflossing). Afhankelijk van de hypotheekvorm kunnen deze bedragen gedurende de looptijd wijzigen.

We krijgen de meeste vragen over het vermelde “jaarlijks kostenpercentage” (JKP). Dit percentage is hoger dan de aangeboden hypotheekrente en kan voor onrust zorgen. Hier kun je lezen wat er is opgenomen in het JKP. Dit is nadrukkelijk niet de hypotheekrente die je betaalt, maar een rekenkundig percentage waarin veel meer factoren worden meegenomen.

Sommige geldverstrekkers hebben een constructie waarbij de definitieve rentevaststelling plaatsvindt bij de notaris. Is de rente op dat moment lager, dan krijg je die lagere rente. De rente zal nooit hoger zijn dan de vermelde rente.

Bij het bepalen van het JKP worden er zeer veel aannames gedaan. De belangrijkste is dat de rente gedurende de gehele looptijd ongewijzigd blijft. Dus eventuele rentekortingen bij (extra) aflossingen zijn niet doorgerekend in het JKP. Wij vinden dit overigens een grote tekortkoming in de wijze van berekenen van het JKP.

Onderdeel 6.

Hier staan diverse kosten genoemd die je hebt bij het afsluiten van een hypotheek. Wij hebben deze kosten begroot in de financieringsopzet. Naast de vermelde kosten zijn er mogelijk ook andere kosten, zoals kosten voor de bankgarantie, offertekosten en onze bemiddelingskosten. Ook deze kosten staan allemaal op de financieringsopzet.

Onderdeel 7.

De geldverstrekker is verplicht erop te wijzen dat (mogelijk) een levensverzekering verplicht is en dat hier ook premie voor betaald moet worden. Een opstalverzekering is altijd verplicht wanneer een hypotheek wordt afgesloten. Wij bieden je hiervoor een passende offerte aan indien de woning niet al is verzekerd binnen een Vereniging van Eigenaren.

Onderdeel 15.

Hier staat beschreven welke informatie en documentatie de geldverstrekker moet ontvangen om de aanvraag te kunnen goedkeuren. Veelal hebben wij vrijwel alle documenten al in ons bezit. Wij zorgen ervoor dat alle documenten gecontroleerd aan de geldverstrekker worden aangeboden. Het kan voorkomen dat er staat dat de geldverstrekker bepaalde eerder aangeleverde documenten nog niet in bezit heeft. Wij bieden alle documenten, met enige uitzonderingen, altijd pas aan de geldverstrekker aan na het verkrijgen van het rente-aanbod.

Onderdeel 16.

Hier staat wat de relevante teken- en geldigheidstermijnen zijn van het aanbod. Wij leggen deze vast en zorgen ervoor dat alle termijnen worden behaald.

Acceptatieverklaring / garantieverklaring

Door het ondertekenen van deze verklaring geef je aan dat je verder wil met deze geldverstrekker. Ook teken je voor het hebben ontvangen en kunnen lezen van de in het renteaanbod gemelde bijlagen. De geldverstrekker zal de aanvraag goedkeuren nadat alle gevraagde documenten akkoord zijn bevonden.

De gegevens van de notaris waarbij de hypotheekakte passeert moet worden ingevuld. Wij adviseren een notaris op basis van prijs en kwaliteit, maar de keuze is altijd aan jou.

Bij sommige geldverstrekkers zijn er annuleringskosten verschuldigd wanneer je een getekend renteaanbod later alsnog annuleert. Wij wijzen je hier nadrukkelijk op. Wanneer een geldverstrekker geen krediet verstrekt dan zijn deze kosten nooit aan de orde.

Contoleer, en vul eventueel aan of verbeter de vermelde gegevens zoals mobiele telefoonnummers en e-mailadressen.

SEPA-machtiging

Dit document moet volledig worden ingevuld zodat de geldverstrekker de juiste machtiging verkrijgt om de toekomstige lasten te mogen afschrijven. Let goed op de juiste tenaamstelling van de opgegeven rekening (IBAN).  De vermelde naam als incassant kan onbekend voorkomen. Diverse geldverstrekkers hebben de incasso van de betalingen uitbesteed. Er wordt dan geïncasseerd namens de geldverstrekker.

Er worden vaak twee machtigingen opgenomen in een renteaanbod. Er hoeft maar één machtiging te worden verstrekt. Veelal is dit de eerste. Het tweede document is voor situaties waarbij de totale lasten van meerdere bankrekeningen moet worden afgeschreven.

“Overeenkomst in verband met inpandgeving en crediteursbegunstiging” / “Akte wijziging begunstiging tot zekerheid”

Dit document zorgt ervoor dat de geldverstrekker richting de verzekeraar van de overlijdensrisicoverzekering kan doorgeven dat er goedkeuring is gegeven voor de verpanding. Daarnaast geeft de geldverstrekker zelf ook door dat zij akkoord zijn met de verpanding.

Op dit document staat vaak het minimaal benodigde te verzekeren bedrag vanuit het beleid van de geldverstrekker. Dit kan afwijken van het gekozen of door ons geadviseerde bedrag.

Als er een polisnummer moet worden ingevuld en deze is nog niet bekend, laat dit invulveld dan open. Wij vullen het polisnummer dan voor je in nadat wij het polisnummer hebben vernomen.

Vaak adviseren wij, bij meerdere aanvragers, 2 losse levensverzekeringen. Helaas blijkt dat veel geldverstrekkers slechts één overeenkomst in het rente-aanbod opnemen.

Wanneer dit het geval is dan moeten de pagina’s van deze verklaring 2x worden geprint. Iedere verzekeringnemer vult dan een eigen exemplaar in en ondertekent slechts één exemplaar.

Van een aanvaarde begunstiging is zelden sprake. Als dit gevraagd wordt, dan moet hier niet worden getekend, tenzij wij dit nadrukkelijk aangeven.

Opdracht tot uitkering

Dit document hoeft niet te worden ondertekend als dit is opgenomen in het rente-aanbod. Wij geven geen advies over hoe een nalatenschap / erfenis optimaal in te delen. Wij verwijzen naar de notaris als op dit gebied advies gewenst is.

Overeenkomst tot verlenging geldigheidsduur

Diverse geldverstrekkers hebben een standaard geldigheidsduur waarbinnen de hypotheek moet passeren. Deze is bijvoorbeeld 3 of 4 maanden. Het kan gebeuren dat deze termijn te kort blijkt te zijn. Dit document biedt dan de mogelijkheid om de termijn te verlengen. De periode waarvoor verlengd kan worden en de condities waartegen staan vermeld en zijn besproken tijdens het adviesgesprek.

Ook als er vermoedelijk niet verlengd hoeft te worden, dan verzoeken wij toch om dit document te ondertekenen. We gaan er niet vanuit, maar als het nodig mocht blijken, dan kunnen wij het verlengingsverzoek direct insturen.

Fiscaal geruisloos voortzetten

Wanneer in het advies de voortzetting van een vermogensopbouwproduct is betrokken, dan staan de gegevens met betrekking tot de wijze waarop die product wordt voortgezet beschreven in het renteaanbod. Deze gegevens zijn bepaald op basis van de informatie die wij hadden op het moment van aanvragen van het rente-aanbod. Afhankelijk van het moment dat de middelen vrijkomen en worden overgedragen aan de nieuwe geldverstrekker en in het nieuwe vermogensopbouwproduct worden geplaatst kan de berekende inleg afwijken van de definitieve inleg. Wij maken altijd een zo nauwkeurig mogelijke berekening en wijze op mogelijke afwijkingen die er kunnen ontstaan.

Aanvraagformulieren voor bankspaarrekening (-en) / overeenkomst zekerheidsconstructie

Indien van toepassing zitten er ook formulieren bij om een bankspaarrekening aan te vragen en te verpanden aan de geldverstrekker. Wij geven in deze situatie duidelijk aan wat er moet worden ingevuld en door wie.

Verbouwingsspecificatie

Bij een rente-aanbod zit vaak een verbouwingsspecificatie opgenomen als er een verbouwing is gemeld. Wanneer wij al eerder een juiste specificatie hebben ontvangen, dan hoeft deze specificatie niet nogmaals te worden ingevuld.

Werkgeversverklaring

Bij een rente-aanbod zit soms een werkgeversverklaring. Wanneer wij al eerder een juiste verklaring hebben ontvangen, dan hoeft deze niet nogmaals te worden aangeleverd.

Hypotheeklastenberekening

De geldverstrekker verwijst naar de berekening die wij in ons adviesrapport hebben opgenomen. Wij controleren altijd of de lasten overeenkomen. In het renteaanbod staan altijd de bruto lasten van de rente, aflossing en eventuele premies of inlegbedragen voor aflossingsproducten.

In onze rapportage zitten ook de (eventuele) premies voor de levensverzekering (-en), erfpachtcanon en bijdrage aan de Vereniging van Eigenaren opgenomen. Wanneer deze lasten bij de vermelde lasten in het renteaanbod worden opgeteld, dan blijkt dat de lasten in het adviesrapport van ons overeenkomen met de lasten in het renteaanbod.

Renteopbouw

Bij een financiering zonder NHG is de rente afhankelijk van de hoogte van de verstrekking ten opzichte van de marktwaarde van de woning. Eventueel zijn er kortingen van toepassing op de rente. Er staat aangegeven welke opslagen er van toepassing zijn op de (basis-) rente. Anders gezegd: duidelijk wordt wat de verlaging van de rente is wanneer er in de toekomst wordt afgelost en de lening ten opzichte van de waarde van de woning in een lagere risicoklasse terecht komt.

Wij houden thans geen rekening met deze renteverlaging in onze adviesrapporten.

Leningdelen

Een hypotheek kan bestaan uit meerdere leningdelen. Het leningdeelnummer is een toevoeging op het leningnummer. Door het indelen in meerdere leningdelen is er meer flexibiliteit en overzicht over bepaalde zaken zoals restende looptijd, aflosvorm, rentevaste periode etc. In het adviesgesprek is besproken waarom er is gekozen voor bepaalde indeling in leningdelen. Dit staat ook zodanig in onze adviesrapportage.

Naam geldverstrekker

De in het renteaanbod vermelde naam van de geldverstrekker kan onbekend voorkomen. De formele naam van een geldverstrekker kan afwijken van de handelsnaam.

Opschortende voorwaarden NHG

Bij een financiering met NHG kunnen er situaties zijn waarbij de garantstelling pas ingaat na het vervullen van een aantal voorwaarden. Als dit zo is of kan zijn, dan staat dit in het renteaanbod vermeld. Wij geven aan of en zo ja welke voorwaarden er op jouw situatie van toepassing zijn.

Toetsing betaalverleden en kredieten

Voordat een renteaanbod wordt uitgebracht toetst de geldverstrekker altijd of er geen sprake is van een negatief betalingsverleden. Ook wordt gekeken of er openstaande financiële verplichtingen zijn. Het kan zijn dat er uit de toetsing kredietfaciliteiten naar voren zijn gekomen die niet eerder bekend waren. Afhankelijk van de hoogte van de financiering ten opzichte van het inkomen kan het beëindigen van en laten afmelden van deze faciliteiten verplicht zijn. Wij inventariseren altijd of deze faciliteiten er zijn in een eerder stadium. Toch kan het gebeuren dat niet eerder opgemerkte faciliteiten zijn. Deze moeten dan ook worden gestopt.

Begrippenlijst

Sommige geldverstrekkers hebben een begrippenlijst opgenomen in hun rente-aanbod. Dit om mogelijk lastige begrippen terug te kunnen lezen.