Hoe kies je de beste hypotheek?

De best passende hypotheek kiezen

De hypotheek is een product dat je voor langere termijn afsluit. Wanneer je kiest voor een langere rentevaste periode is nog belangrijker om goed te kijken naar de voorwaarden. Enkele aandachtspunten staan hieronder uitgewerkt. Nauw verwant aan de verhuisregeling is de doorgeefregeling. Ook het wel of niet zonder boete de hypotheek kunnen opzeggen bij verkoop van de woning is gerelateerd aan de verhuisregeling. 

De verhuisregeling (meeneemregeling)

Wanneer er wordt gekozen voor een langere rentevaste periode, mede vanwege de huidige lage rentestand en vanwege een toekomstige verwachte rentestijging tot een niveau dat hoger ligt dan de huidige rente, dan is het essentieel om te kiezen voor een geldverstrekker met een goede verhuisregeling.

De verhuisregeling wordt ook wel meeneemregeling genoemd. Dit is zo omdat je de rentecondities op je woning mag meenemen naar een nieuwe woning. Veel mensen kiezen momenteel voor een relatief lange rentevaste periode. 20 jaar of 30 jaar vast is geen uitzondering. Zeker jongere mensen kiezen hiervoor, vanwege eigen voorkeur, advies van ouders of na vergelijking tijdens een adviesgesprek.

De ervaring leert dat de gemiddelde woonperiode in een woning ergens tussen de 7 en 10 jaar ligt. Dan zou het logisch zijn om hier ook de rentevaste periode op af te stemmen. De keuze voor een langere rentevaste periode is dan ook alleen te verklaren en begrijpen wanneer er een goede meeneemregeling is en de verwachting is dat op het moment van verhuizen de rente dan hoger is.

Wel dient gerealiseerd te worden dat er wordt afgelost. Alleen over het resterende saldo ten tijde van verhuizing gelden de meeneemcondities. Ook moet worden nagedacht over de mogelijkheid dat er in de toekomst een woning met een (andere) partner wordt gekocht, die eventueel (ook) een hypotheek heeft lopen. Of dat er wordt gehuurd of vertrokken naar het buitenland en de meeneemregeling niet zal worden benut. Of dat de huidige verstrekking onder NHG-condities valt maar de toekomstige verstrekking niet binnen de NHG-ruimte past en dat er risico-opslagen zullen plaatsvinden. Deze zaken nemen wij door in het adviesgesprek om een weloverwogen keuze te maken voor de beste rente vaste periode.

Valkuilen

Een aantal valkuilen bij het kiezen van een aanbieder of rentevaste periode zetten we hieronder uiteen.

De belangrijkste is waarschijnlijk het kiezen van een aanbieder met een zeer scherpe NHG-rente, die alleen maar hypotheken met NHG verstrekt. De kans is, mede vanwege de toekomstige verlaging van de NHG-grens aanzienlijk dat een volgende aankoop buiten de NHG-grenzen valt. Je hebt dan helemaal niets aan de mooie rentecondities voor langere termijn.

Ook kan er worden gelet op het verschil in rentes tussen hypotheken met NHG en zonder NHG. Wanneer de aankoop plaatsvindt buiten de NHG-grens, dan wordt de nieuwe financiering bijvoorbeeld 90% van de marktwaarde van de nieuwe woning. Dit vanwege de aflossingen die er zijn gedaan op de huidige hypotheek, waardoor er overwaarde ontstaat, waardoor dit kan worden ingebracht op de nieuwe financiering. Als financieel planner denken we mee in de toekomst en adviseren we mogelijk een aanbieder die nu iets duurder lijkt of kan zijn, maar over de hele looptijd veel voordeliger kan zijn.

De meeneemregeling moet aansluitend worden benut. Deze voorwaarde zorgt ervoor dat er vaak logistiek een probleem ontstaat. Immers, veel mensen willen eerst hun woning verkopen en pas daarna gaan aankopen. Hierbij kan het voorkomen dat je tijdelijk zonder koopwoning zit. En dat je dus de “oude” hypotheek aflost. Wanneer je niet in de mogelijkheid wordt gesteld om binnen een redelijke termijn daarna je oude condities te hervatten, dan heb je een probleem. Dan word je min of meer verplicht alles zodanig af te stemmen en / of risico’s te nemen om je rente intact te kunnen laten. Een termijn van 3 tot 6 maanden waarbinnen je een beroep kunt doen op de “oude” rentecondities is gebruikelijk en wenselijk. De nieuwe hypotheek moet ingaan binnen de gestelde termijn. Uiteraard houden wij hier rekening mee en adviseren wij graag al wanneer de verhuiswensen pril zijn.

Doorgeven

Het kan voorkomen dat je geen nieuwe hypotheek wil afsluiten, omdat je gaat huren. Of omdat je naar het buitenland gaat. Of dat je intrekt bij een partner die al een woning heeft, al dan niet met hypotheek. Je hebt dan een interessante rente op je hypotheek; een rente die (fors) lager is dan de rente die er op dat moment te krijgen is in de markt.

Het is dan interessant wanneer je de mogelijkheid hebt om aan de koper van je woning een aanbod te kunnen doen dat deze de (resterende) hoofdsom tegen de lopende rentecondities kan overnemen. Mogelijk is de koper hier zelfs bereid voor om te betalen. Het komt de verkoopbaarheid en daarmee de waardevastheid van de woning in ieder geval ten goede. Zeker wanneer de rentevaste periode nog relatief lang is en de rente een stuk hoger is op het moment van verkoop van de rente die er betaald wordt is dit zeer interessant voor de koper. Niet iedere aanbieder heeft een doorgeefregeling.

Rente tegenover voorwaarden

Vaak hebben de aanbieders met de laagste (langere) rentes de minste voorwaarden op het gebied van meeneem- en doorgeefregelingen. Stel dat uit statistieken blijkt dat gemiddeld een hypotheek 10 jaar loopt. En dan in 25% van de gevallen de hypotheek wordt meegenomen. Dan kun je eigenlijk stellen dat je in 75% van de gevallen mensen een 20-jaars rente laat betalen, terwijl ze een 10-jaars rente hadden kunnen (en misschien wel moeten) afsluiten. Dit betekent dat vanuit die wetenschap ze eenvoudig een wat lagere rente in rekening kunnen brengen.

Bij de keuze voor een langere rentevaste periode moet niet alleen worden vergeleken met wat het vroeger is geweest of wat de rentes zijn van de andere rentevaste periodes, maar er moet goed worden onderzocht wat de verwachtingen zijn in de toekomstige woon- en relatiecarrière.  Zelden spreekt iemand de verwachting uit om 20 tot 30 jaar in de nieuw aan te kopen woning te gaan wonen. Toch wordt deze rentevaste periode steeds vaker gekozen. De toekomst zal leren of deze mensen er verstandig aan hebben gedaan.

Boete bij verkoop

In het afgelopen decennium hebben diverse aanbieders een “budget-hypotheek” in het assortiment gehad waarbij er een boete bij verkoop geldt. Bij verkoop van de woning en het voortijds afbreken van de overeengekomen rentevaste periode wordt er dan bijvoorbeeld een boete tot maximaal 3% van de (oorspronkelijke) leensom in rekening gebracht. Er is nog steeds een aantal aanbieders die deze voorwaarde aanbiedt. Omdat de toekomst onzeker is moet je je altijd goed afvragen of het nu wel zo verstandig is om deze voorwaarde te accepteren. Stel dat over een aantal jaar je toch wil verhuizen en de huidige scherpe aanbieder dan niet scherp is, dan word je min of meer gedwongen om de hypotheek toch mee te nemen. Of om 3% van de oude leensom als boete te slikken. Dit weegt veelal niet op tegen de verkregen rentekorting in de jaren ervoor.

Renteassortiment

Een hypotheek is een product dat veelal 30 jaar loopt. Wanneer een aanbieder bijvoorbeeld alleen maar langere rentevaste periodes heeft, dan kun je in de toekomst er tegenaan lopen dat je bijvoorbeeld met een korte rentevaste periode wil verlengen, maar dit niet mogelijk is, simpelweg omdat deze niet in het assortiment zijn opgenomen. Een breed renteassortiment is daarom belangrijk.

Productassortiment

Het kan zijn dat in de toekomst de wetgeving verandert en dat je daardoor van hypotheekvorm wil veranderen omdat dit verstandiger voor je is. Het hebben van een breed aanbod van aflossingsvormen is dan wenselijk. Niet iedere aanbieder heeft veel aflosvormen in het assortiment.

Topopslagen

Gedurende de looptijd wordt er afgelost op de hoofdsom. Hierdoor wordt de verhouding van de schuld ten opzichte van de waarde van de woning steeds gunstiger voor de geldverstrekker. Ook kan de waarde stijgen van de woning waardoor er een lager risico ontstaat. Een aantal geldverstrekkers past gedurende de afgesproken rentevaste periode het rentetarief niet aan ondanks een verlaagd risico. Waar bij aanvang de rente interessant kan lijken, blijkt wanneer de lasten gedurende de gehele looptijd worden vergeleken met een aanbieder die wel risico-opslagen laat vervallen, de lasten ineens niet zo gunstig uit te vallen. Als financieel planningskantoor beoordelen we de lasten over de gehele looptijd van de financiering, rekening houdende met het vervallen van topopslagen.

Zelfstandig ondernemer worden

Het kan zijn dat je in de toekomst besluit om voor jezelf te beginnen. Diverse geldverstrekkers accepteren geen nieuwe financiering voor zelfstandig ondernemers. Het is van groot belang om in de toekomst je rentecondities mee te kunnen nemen, ook als je zelfstandig ondernemer bent geworden.

Beheerszaken en beleid

Gedurende 30 jaar kan er veel gebeuren. Het is dan belangrijk dat de gekozen geldverstrekker ook thuis geeft wanneer dingen (tijdelijk) tegenzitten. De services die een geldverstrekker aanbiedt bij betalingsproblemen zijn belangrijk om mee te nemen in de keuze voor een aanbieder. Zo zijn er diverse geldverstrekkers die thans niet toelaten dat een restschuld van de oude woning in de nieuwe financiering wordt opgenomen. Ook zijn er geldverstrekkers die geen maatwerkbeoordeling kennen. Bijvoorbeeld bij echtscheiding en het verdelen van de woning kan dit het verschil betekenen tussen je woning kunnen behouden of noodgedwongen moeten verkopen. Vuistregel is dat hoe lager de rente is, hoe minder flexibel de geldverstrekker is. Tegen geringe meerkosten, een iets hogere rente, kan een financiering worden verkregen met veel meer flexibiliteit.

Korting vanwege aanhouden betaalrekening

Wanneer je een korting krijgt vanwege het openen of in standhouden van een betaalrekening bij de bankafdeling van de geldverstrekker, dan levert dit het risico op dat de kosten van deze betaalrekening toenemen. Dit moet je accepteren om geen rente-opslag te krijgen.

Bewezen prestaties in het verleden

Het is gebruikelijk in de branche dat er aanbieders komen en gaan. En dat deze aanbieders producten aanbieden onder “private labels” die na een aantal jaar weer verdwijnen. Een labelproduct bestaat – op basis van ervaringen in het verleden – vaak niet langer dan ca. 5 jaar. Wanneer een specifiek labelproduct niet actief meer wordt aangeboden, dan wordt hiervoor een aparte rentelijst opgesteld.

Deze rentes zijn dan veelal een stuk hoger dan de rentes die voor nieuwe verstrekkingen, al dan niet onder een nieuw label, worden aangeboden. Bij een verhuizing is de kans groot dat je een bedrag extra moet lenen. Je wil de oude rente op de resterende hoofdsom meenemen en de rest tegen een scherpe rente erbij nemen. Wanneer het product niet meer actief wordt gevoerd, dan zal dit veelal lastig zijn. Daarom adviseren wij nagenoeg altijd aanbieders met een bewezen transparant en consistent productaanbod. Ook dit biedt geen garantie naar de toekomst toe, maar op basis van ervaringen uit het verleden is dit een stuk veiliger dan nu kiezen voor een scherpe aanbieding van labelproduct en in de toekomst mogelijk niets hebben aan je lage rente.

Verdwenen aanbieders

De problematiek die speelt bij de verhuisregeling geldt onder meer voor aanbieders die hebben gekozen voor de volgende aanbieders, omdat deze geen nieuwe verstrekkingen meer doen of voor het bij te lenen bedrag een fors hogere rente dan marktconform aanbieden: MNF Bank, Direktbank, UCB Hypotheken, BNP Paribas, Westland Utrecht, Fortis Hypotheekbank, GMAC, ELQ, Reaal, DBV, de Goudse, Axa, DSB, Friesland Bank, Rijnlandse-Nederlandse Hypotheekbank, PVF en Zwitserleven.

Daarnaast ook nog talloze labelproducten, veelal gevoerd door hypotheekadviesketens zoals de Hypotheker en de Hypotheekshop.

Distributiebeleid aanbieder

Er zijn diverse geldverstrekkers die ervoor kiezen om slechts met een beperkt aantal door hen geselecteerde intermediairs samen te werken. Wanneer je in de toekomst verplicht bent om met deze beperkte selectie zaken te doen omdat je nergens heen kunt, dan verslechtert dit je positie om tot een scherpe prijsafspraak te komen voor de te verrichten diensten. Je kunt geen kant op en begeeft je in een afhankelijkheidspositie.

Bezint eer ge begint

Het niet alleen maar kijken naar de laagste rente, maar kiezen voor de zekerheid van een betrouwbare partij die al jaren actief is op de Nederlandse hypothekenmarkt, is in onze optiek de verstandigste keuze. Juist wanneer je zekerheid belangrijk vindt, hetgeen je min of meer aangeeft wanneer je kiest voor een langere rentevaste periode, dan is het van essentieel belang dat je in de toekomst gebruik kunt maken van faciliteiten zoals de doorgeef- of verhuis- (meeneem-) regeling.  Wij kunnen natuurlijk ook op geen enkele aanbieder een garantie geven richting de toekomst, maar het is duidelijk dat er wel een trend waar te nemen is op basis waarvan je nu een beslissing kunt nemen. Goedkoop kan wel eens duurkoop zijn wanneer er gekozen wordt voor een labelproduct, een nieuwe aanbieder of een aanbieder met een zeer beperkt assortiment qua verstrekkingsnormen of rentes.