Ik wil mijn hypotheek oversluiten

Ik wil mijn hypotheek oversluiten

Oversluiten betekent het herfinancieren van de bestaande hypotheek bij een nieuwe geldverstrekker. Er is ook een mogelijkheid om dit bij dezelfde geldverstrekker te doen. Dit heet intern oversluiten. 

Redenen voor het oversluiten van je hypotheek

Hieronder staat een aantal redenen voor het oversluiten van een hypotheek. Een combinatie van deze redenen kan ook van toepassing zijn. Ook kan het zijn dat bij het beoordelen van een wens blijkt dat het voordelig is om de hypotheek over te sluiten. Denk aan de situatie waarbij je consumptief geld wilt opnemen. 

  • Einde rentevaste periode en aangeboden rente bij huidige geldverstrekker is hoog
  • Andere aflossingsvorm gewenst, veelal meer zekerheid gewenst
  • Ontevreden over mogelijkheden bij huidige geldverstrekker
  • Lagere lasten 
  • Verbouwingswensen
  • Verduurzamingsensen aan de woning
  • Herfinancieren onder NHG-voorwaarden
  • Echtscheiding met evt, uitkoopverplichting
  • De rente korter of langer vast willen zetten
  • Vrij laten vallen van (verpand) aflossingsplan
  • Gunstigere / meer risicoklassen bij andere geldverstrekker
  • Renteopslagen bij huidige aflossingsvorm bij huidige geldverstrekker (opslag bij aflossingsvrij) 
  • Langere economische looptijd (latere einddatum hypotheek) 
  • Aflossen schuld
  • Consumptieve besteding

Kosten

Er moet rekening gehouden worden met de volgende kosten. Niet altijd zijn alle kosten van toepassing.

  • Advies- en bemiddelingskosten
  • Kadasterkosten voor royement huidige hypotheekakte (-s)
  • NHG-borgtocht
  • Taxatiekosten
  • Notariskosten nieuwe hypotheekakte
  • Boeterente

Terugverdientijd van kosten

We berekenen de periode waarbinnen kosten voor het oversluiten terugverdiend worden. Dit zal niet altijd het geval zijn. Echter, er kunnen ook tal van redenen zijn om toch de hypotheek over te sluiten. Wanneer er bij de nieuwe hypotheek wordt gekozen voor een variabele rente is het niet mogelijk om de terugverdientijd vast te stellen, omdat de toekomstige rente kan variëren. 

Hoogte boeterente

De wijze van berekenen van de hoogte van de boeterente ligt wettelijk vast. Wij vragen altijd een proforma berekening op van deze boete om niet voor verrassingen te komen staan. De volgende factoren zijn van invloed op de hoogte van de boete:

  • Resterende hoofdsom
  • Oorspronkelijke hoofdsom en het percentage maximale boetevrije aflossing per jaar 
  • Reeds benut bedrag aan aflossing in enig jaar
  • Rentevaste periode waarmee vergeleken wordt
  • Rentepercentage dat er betaald wordt
  • Rentepercentage waarmee er vergeleken wordt
  • Rentepercentage waarmee contant gemaakt wordt
  • Tariefklasse moet gelijk zijn (consistent) 
  • Het aflossingsschema 
  • De hoogte van de premies of de inleg in een aflossingsplan

Met name een wijziging in het rentepercentage waarmee vergeleken wordt heeft invloed op de hoogte van de boeterente. Is de vergelijkingsrente lager geworden, dan wordt de boeterente hoger. 

Doorlooptijd

Een hypotheek rond krijgen duurt afhankelijk van de complexiteit van een aanvraag en de verwerkingstermijn ca. 4 tot 6 weken.

Het proces

Nadat er contact met ons is gelegd en de relevante dossierstukken zijn overhandigd, wordt het advies besproken. Wanneer dit duidelijk is, zal de offerte voor de nieuwe hypotheek worden aangevraagd. Tevens zal de oude hypotheek moeten worden opgezegd. Dit gebeurt door de notaris. Veelal kent een hypotheek een opzegtermijn van 1 maand. De notaris ontvangt van de oude geldverstrekker een aflosnota, waarop staat wat de huidige hoofdsom is, wat de te betalen rente over de lopende maand is en wat de eventuele boeterente is.

Er wordt door ons een inschatting gemaakt van de tijd die benodigd is om de nieuwe hypotheek rond te krijgen en alle noodzakelijke stappen daarvoor te ondernemen. Te denken valt aan het aanvragen van een taxatierapport, een nieuwe levensverzekering en het verkrijgen van ontbrekende dossierstukken. Verder houden we ook rekening met de actuele verwerkingstermijn bij de geadviseerde geldverstrekker.

Afrondende zaken na oversluiten

Het kan voorkomen dat er sprake is van het voortzetten van het ene aflossingsplan in een ander, nieuw aflossingsplan. Dit heet fiscaal geruisloos voortzetten. Dit is een traject dat na het passeren van de nieuwe hypotheek wordt afgerond en enkele weken duurt. 

Regels

Een eventuele aflossingsvrije hypotheek mag blijven bestaan, ook bij een nieuwe geldverstrekker. Fiscaal gezien is er sprake van een voortzetting van een lening, bij een andere geldverstrekker. 

De hoogte van de aflossingsvrije hypotheek mag meer bedragen dan 50% van de waarde van de woning. Geldverstrekkers kunnen zelf afwijkend beleid hebben en bijvoorbeeld het maximum op 50% zetten (vergelijkbaar met het maximale percentage dat er aflossingsvrij mag worden geleend bij een verhuizing).

De wettelijke regels zijn van toepassing. Deze liggen vast in de Regeling Hypothecair Krediet. Een geldverstrekker (en adviseur) mag, mits gemotiveerd, afwijken van de standaardregels, mits aangetoond wordt dat er sprake is van een bestendige situatie.