Maximale hypotheek voor ouderen

Maximale hypotheek voor ouderen

Op deze pagina vind je informatie over hoe de maximale hypotheek voor ouderen wordt bepaald. En onder welke voorwaarden deze berekening mogelijk is. 

Doelstelling van de rekenmethode

  • Ouderen kunnen op een verantwoorde manier meer lenen om hun verhuiswens te realiseren
  • Ouderen krijgen makkelijker toegang tot een levensloopbestendige woning
  • De doorstroming op de woningmarkt wordt bevorderd
  • Ouderen krijgen eerder zekerheid of hun verhuiswens realiseerbaar is

Maximale hypotheek voor ouderen | NHG 

Met de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) is het mogelijk om , als oudere, een speciale beoordeling te krijgen voor de maximale hypotheek. Wat zijn de eisen? 

  • Je ontvangt binnen 10 jaar een AOW-uitkering. Er wordt gerekend met het opgebouwde pensioen.
  • Je ontvangt al een AOW-uitkering. Er wordt ook gerekend met pensioenuitkeringen.
  • Je verhuist van een koopwoning naar een koopwoning
  • Er is een vast en bestendig inkomen
  • Toekomstige lasten zijn lager dan huidige lasten
  • Rente staat 20 jaar of langer vast (basisregel)
  • Rente staat minimaal 10 jaar vast, indien de verstrekking niet meer bedraagt dan 50% van de marktwaarde (uiterlijk bij afloop rentevaste periode) (*)
  • Rente staat 10 jaar of langer vast, indien eindleeftijd bij einde rentevasteperiode minimaal 85 jaar is (*)

(*) Indien hiervoor wordt gekozen moet de keuze altijd goed worden onderbouwd. Er is sprake van een renterisico na 10 jaar. 

Uitleg van NHG | Filmpje (bedoeld voor adviseurs)

Uitleg van NHG | Filmpje (bedoeld voor consument)


Toetsmethode

Het is mogelijk om een "werkelijke lastentoets" uit te voeren. Doorstromende ouderen hebben vaak overgangsrechten. Bij de reguliere annuïtaire toetsing is het uitgangspunt dat de volledige hypotheek wordt afgelost. Wanneer je een aflossingsvrije hypotheek hebt, dan zijn de lasten lager dan bij een annuïteitenhypotheek. Door te kijken naar de werkelijke lasten in plaats van de annuïtaire (toets-) last is er een hogere hoofdsom mogelijk. 

De werkelijke lasten van de nieuwe hypotheek mogen niet hoger zijn dan de toegestane maandlast op basis van de annuïtaire toets. 

Rekenvoorbeeld

Een ouder stel heeft de wens om naar een kleinere woning door te stromen. 

  • Huidige hypotheeklast € 675,=. 
  • Toegestane maandlast € 525,= 
  • Maandlast op basis van annuïtaire toetsing: € 650,=
  • Nieuwe maandlast € 475,=

Op basis van de toegestane maandlast wordt berekend wat de daarbij behorende maximale hypotheek is die je kunt afsluiten. 

Het stel kan op basis van de annuïtaire toetsing de lasten van € 650,= niet betalen, want de toegestane maandlast is € 525,=. Deze wordt berekend op basis van het inkomen. 

Maar omdat de werkelijke nieuwe maandlast € 475,= bedraagt en deze last lager is dan de huidige last van € 675,= en lager dan de toegestane maandlast van € 525,= is een hypotheek met NHG toch mogelijk.

De conclusie is dat door deze manier van het kijken naar de betaalbaarheid een hogere hoofdsom mogelijk is en dat verhuizen naar een goedkopere woning met een NHG-hypotheek kan.  

Maximale hypotheek zonder NHG 

Op onze pagina "de hypotheek voor ouderen" vind je algemene uitleg over wat er komt kijken bij de beoordeling van de hypotheekmogelijkheden van senioren. 

Geldverstrekkers hebben ook de mogelijkheid om maatwerk te bieden voor financieringen voor senioren. Hierbij zijn lagere lasten belangrijk en daarnaast een stabiele inkomenspositie.

Ben je een senior en heb je een hypotheekvraag, neem dan altijd direct contact met ons op.

Achtergrond voor de mogelijkheid maatwerkfinanciering voor senioren 

Onderstaande tekst is afkomstig van De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,R.H.A. Plasterk, BRIEF VAN DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN KONINKRIJKSRELATIES

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Den Haag, 6 juli 2017

Tot de groep senioren reken ik hier huishoudens die de AOW-leeftijd hebben bereikt, of binnen nu en 10 jaar zullen bereiken. Kredietverstrekkers houden namelijk voor huishoudens die binnen 10 jaar de AOW-leeftijd bereiken ook rekening met het toekomstige pensioenin-komen. Zo bestaat er meer zekerheid dat het huishouden de hypotheeklasten ook na pensionering kan dragen. De groep senioren heeft enkele relevante kenmerken. Wanneer senioren gepensioneerd zijn, hebben zij doorgaans een stabiele inkomenssituatie. Daarnaast is hun uitgavensituatie ook stabiel, in de zin dat hun kinderen vaak al het huis uit zijn en zij doorgaans geen nieuwe gezinsuitbreiding verwachten. Tegelijkertijd hebben senioren uiteenlopende woonwensen en sterk variërende inkomens- en vermogenssituaties, waardoor ook hun vraag naar hypotheekfinanciering en de noodzaak tot maatwerk varieert. Zo kunnen zij de wens hebben om vermogen in de woning te verzilveren voor woningonderhoud of zorgkosten of een hypotheek willen om een verhuizing naar een toekomstbestendige woning te financieren. Indien zij nog een lopende hypotheeklening hebben, is deze dikwijls afgesloten bij een hoger inkomen en voor de inwerkingtreding van recente wijzigingen in de regelgeving. Hierdoor past de gewenste hoogte van het krediet niet altijd binnen de geldende inkomensnormen en hebben senioren vaak behoefte aan maatwerk. Het aantal senioren op de hypotheekmarkt zal de komende jaren stijgen. De behoefte aan maatwerk voor deze groep neemt hierdoor ook toe. Het is dus belangrijk dat hypotheekadviseurs en kredietverstrekkers op de hoogte zijn van de ruimte die de hypotheekregelgeving biedt om verantwoord aan de uiteenlopende woonwensen van deze groep tegemoet te komen. Tijdens gesprekken met de sector en de toezichthouder zijn de mogelijke belemmeringen voor maatwerk aan senioren in kaart gebracht en is gezocht naar oplossingsrichtingen hiervoor. Deze worden hieronder kort toegelicht.

I. Annuïtair toetsen van aflossingsvrije hypotheek

Hypotheekadviseurs en kredietverstrekkers merkten op dat de annuïtaire toetsing die deel uitmaakt van de hypotheeknormen de leencapaciteit van aflossingsvrije hypotheken beperkt. De leennormen zijn gebaseerd op annuïtaire aflossing, ook wanneer de hypotheek aflossingsvrij is. Bij een aflossingsvrije hypotheek betaalt de consument echter alleen rentelasten, waardoor de daadwerkelijke maandlasten lager zijn dan waar de inkomensnorm rekening mee houdt. De annuïtaire toetsing vormt dan een extra buffer en biedt huishoudens de financiële ruimte om de hypotheek aan het einde van de looptijd terug te kunnen betalen. Voor senioren is die extra financiële ruimte niet altijd nodig, bijvoorbeeld als zij van plan zijn om de woningschuld af te betalen met de verkoopopbrengst van de woning (na overlijden). Door (onder voorwaarden) te toetsen op de werkelijke, lagere lasten kan middels maatwerk een hogere aflossingsvrije hypotheek mogelijk op verantwoorde wijze worden verstrekt. Uit de enquêteresultaten kwam naar voren dat er in de praktijk weinig maatwerk wordt geboden voor aflossingsvrije hypotheken. Aan de hand van casussen is in gesprekken met de sector en de AFM onderzocht wat hier de oorzaak van is. Daar bleek dat enkele kredietverstrekkers voor deze specifieke groep in individuele gevallen al maatwerk toepassen. Voor een deel van de kredietverstrekkers was het echter onduidelijk of de werkelijke maandlasten mede als onderbouwing voor maatwerk kunnen dienen. De AFM heeft tijdens de gesprekken geconstateerd dat verdere verduide-lijking kredietverstrekkers kan helpen om vanuit het klantbelang rekening te houden met de werkelijke lasten voor deze groep. De AFM heeft daarom een verduidelijking gepubliceerd die inzicht geeft in de wijze waarop verantwoord individueel maatwerk kan worden geboden aan senioren. Hypotheekadviseurs en kredietverstrekkers hebben aangegeven dat zij dankzij de verduidelijking meer mogelijkheden zien om de werkelijke lasten mee te nemen bij hypotheekverstrekking aan senioren, indien dat op basis van de individuele situatie verantwoord is.

II. Verhuizen van een koopwoning naar een koopwoning met lagere lasten

Bij verhuizing van een koopwoning naar een andere koopwoning wordt de nieuwe hypotheek getoetst op de dan geldende inkomensnormen. Senioren kunnen in dergelijke situaties soms minder lenen dan hun huidige hypotheek, doordat het pensioeninkomen lager ligt dan het eerdere inkomen waarmee zij de huidige hypotheek hebben afgesloten. Hierdoor past de gewenste hypotheek niet binnen de inkomensnormen. Deze huishoudens zouden na verhuizing echter lagere maandlasten hebben, wat maatwerk kan rechtvaardigen. Een deel van de kredietverstrekkers benut in dergelijke situaties de wettelijke ruimte voor maatwerk. Tijdens de gesprekken gaf een ander deel van de kredietverstrekkers echter aan dat zij onzeker zijn over de mogelijkheden om bij verhuizingen middels maatwerk van de inko-mensnorm af te wijken. Omdat de consument met de verhuizing zijn maandlasten kan verlagen en financiële risico’s kan verminderen, kan er in specifieke verhuissituaties aanleiding zijn om middels maatwerk van de inkomenscriteria af te wijken. De AFM heeft daarom verduidelijkt waar hypotheekadviseurs en kredietverstrekkers op moeten letten bij een verantwoorde toepassing van maatwerk in dergelijke situaties.

Kredietverstrekkers hebben aangegeven dat zij hiermee meer inzicht hebben gekregen in hoe zij verantwoord maatwerk kunnen bieden bij verhuizingen. Met de twee verduidelijkingen die de AFM gepubliceerd heeft, is tevens invulling gegeven aan de motie Van der Linde en De Vries, die verzocht om een kader voor hypotheekverstrekking aan senioren.

III. Toetsrente voor kortlopende hypotheekdelen

Huishoudens die hun naderende pensioendatum aangrijpen om een deel van de hypotheeklening versneld af te lossen en zo in te spelen op het verwachte pensioeninkomen kunnen hierin beperkt worden door de toetsrentebepaling. De Regeling hypothecair krediet schrijft voor dat leningdelen met een looptijd korter dan 10 jaar getoetst worden aan de toetsrente van 5 procent, met minder leenruimte als gevolg. De toetsrente beschermt consumenten tegen de risico’s van een maandlastenstijging door renteschommelingen bij korte rentevastperiodes. Wanneer het leningdeel volledig wordt afgelost binnen de (kortere) rentevastperiode is er echter geen sprake van een betaalbaarheidsrisico voor de consument. In dat geval is het mogelijk om te rekenen met de werkelijke contractrente in plaats van de toetsrente. De Regeling hypothecair krediet zal op dit punt worden aangepast, zodat duidelijk wordt dat kortlopende leningdelen die volledig worden afgelost binnen de rentevastperiode op de contractrente gebaseerd kunnen worden. 

iV. Hypotheekverstrekking bij AOW-gat
 
Uit het onderzoek en de gevoerde gesprekken bleek dat een tijdelijke inkomensdaling in aanloop naar de pensionering, het zogenaamde AOW-gat, een knelpunt kan vormen. Omdat het inkomen van de consument in eerste instantie daalt en daarna weer stijgt, is het niet altijd helder wat als het bestendige inkomen beschouwd kan worden. Dit stelt hypotheekadviseurs en kredietverstrekkers voor een extra uitdaging. Zij moeten in dat geval bij het beoordelen van de betaalbaarheid van de hypotheek zowel naar het uiteindelijke pensioeninkomen als naar het AOW-gat kijken. Aangezien de duur en de hoogte van het AOW-gat van tevoren goed zijn in te schatten, kan daar bij de hypotheekverstrekking rekening mee worden gehouden, bijvoorbeeld door het AOW-gat op te vangen met spaargeld. Uit de gevoerde gesprekken blijkt dat een deel van de kredietverstrekkers in het acceptatiebeleid al overbruggingsmogelijkheden biedt bij een AOW-gat. Dit betekent dat huishoudens met een AOW-gat in principe toegang hebben tot hypotheekverstrekking. Een deel van de kredietver-strekkers speelt in het acceptatiebeleid echter nog niet in op de tijdelijke inkomensdaling. In dat geval kunnen huishoudens met een AOW-gat de hypotheek vaak niet baseren op het uiteindelijke pensioeninkomen. Kredietverstrekkers herkennen het probleem. Ik heb hen opgeroepen om in hun acceptatiebeleid te specificeren onder welke voorwaarden in dergelijke gevallen op verantwoorde wijze een hypotheeklening verstrekt kan worden, zodat consumenten niet onnodig belemmerd worden in het verkrijgen van een geldlening. Het Verbond en de NVB brengen deze oproep over aan hun leden. Ook het WEW verkent hoe de Voorwaarden en Normen voor NHG gewijzigd kunnen worden, zodat kredietverstrekkers ook op verantwoorde wijze NHG-hypotheken kunnen verstrekken als er sprake is van een AOW-gat.