Oproep maatwerkfinanciering voor hoogopgeleide starters

Oproep maatwerkfinanciering voor hoogopgeleide starters

Recentelijk is er maatwerkbeleid ingevoerd voor senioren. Hierdoor hebben zij aanzienlijk meer mogelijkheden op de woningmarkt.

Ook hoogopgeleide starters hebben behoefte aan een maatwerkbeoordeling.

De praktijk leert dat veel hoogopgeleide starters bewust ervoor kiezen om geen melding te maken van een openstaande studieschuld. In recente berichtgeving is dit wederom bevestigd.

Niet iedere situatie is dezelfde. Echter, wanneer er een kader wordt geschetst waarbinnen maatwerk mogelijk is, zouden veel hoogopgeleide starters een aanzienlijk betere uitgangspositie hebben op de woningmarkt.

Feit is dat:

  • De positie op de arbeidsmarkt voor hoger opgeleiden aanzienlijk beter is dan bij minder hoogopgeleiden.
  • De stijging van het inkomen in de eerste jaren van de arbeidscarrière van hoogopgeleiden gemiddeld fors is.
  • Veel hoogopgeleiden na het afronden van hun studie de eerste jaren carrièrestappen willen zetten alvorens een gezin te stichten.
  • Hoogopgeleiden relatief goed in staat zijn om een goede afweging te kunnen maken omtrent de betaalbaarheid van hun woonlasten.
  • Door de krapte op de woningmarkt veel hoogopgeleiden gedwongen worden een huurwoning te nemen die aanzienlijk duurder is dan de lasten die een passende koopwoning met zich mee zou brengen.

De huidige regelgeving ten aanzien van de hypotheeknormen is bedoeld om de gemiddelde consument te beschermen tegen overkreditering. En een verantwoorde financiering te bieden. Deze doelstelling is goed. Als basis. Maar zoals bij iedere normering wordt hierdoor de één harder getroffen dan de ander. En daarmee ook onredelijker.

Door een strak kader te definiëren ontstaat er voldoende ruimte om verantwoorde financieringen te verstrekken aan de groep “hoogopgeleide starters”.

Recentelijk is er met het initiatief van de perspectiefverklaring al onderscheid gemaakt tussen mensen met een goed arbeidsmarktperspectief en een minder goed perspectief. Terecht.

Wanneer het uitzendbureau van mening is dat het huidige inkomen met een grote mate van zekerheid verondersteld wordt om ook in de toekomst verdiend te zullen worden, mag er op basis van het huidige inkomen een financiering worden verstrekt. Dit is een realistisch perspectief. Er wordt uitgegaan van de klantspecifieke situatie.

De hoogopgeleide moet niet worden gegeneraliseerd. De persoonlijke situatie moet ook worden meegewogen. Wanneer er sprake is van de volgende omstandigheden binnen de persoonlijke situatie, dan is er in mijn optiek voldoende aanleiding om de lasten van de studieschuld buiten beschouwing te mogen laten bij de hypotheektoets.

  • Er is een afgeronde HBO / WO-opleiding (aan te tonen middels een diploma)
  • Er is minder dan 5 jaar werkervaring na afronding van de HBO / WO-opleiding (omdat de grootste inkomensstijgingen in de eerste jaren na afronding studie plaatsvinden)
  • Er is sprake van een (alleenstaanden-) situatie zonder kinderen (aan te tonen door middel van een BRP-uittreksel)
  • Er wordt een verklaring afgegeven door de aanvrager dan de komende 2 jaar er geen veranderingen verwacht zijn ten aanzien van de persoonlijke situatie met betrekking tot het duurzaam samenwonen en / of het vormen van een gezin.
  • Er is een bevestiging van DUO dat er sprake is van een aflosvrije periode
  • Alle overige financiële verplichtingen worden regulier getoetst
  • Aanvrager verklaart welke openstaande financiële verplichtingen er zijn

Wanneer er wordt voldaan aan bovenstaande voorwaarden dan is het buiten beschouwing laten van de lasten van de studieschuld alleszins redelijk, omdat:

  • In de normen van de verantwoorde hypotheek wordt uitgegaan van de gemiddelde lasten die een huishouden heeft, dus ook een huishouden met kinderen. Veel pas afgestudeerden willen na hun studie eerst een aantal jaren carrière maken alvorens een gezin te stichten. Het toepassen van de algemene normen is daarmee niet redelijk. (*)
  • Er niet wordt uitgegaan van inkomensstijgingen. De inkomensstijgingen die te verwachten zijn, overstijgen vrijwel altijd de lasten van de DUO-schuld.
  • Door het verkrijgen van een koopwoning de maandelijkse lasten vaak fors lager zijn dan de lasten van een huurwoning.

(*) Deze argumentatie is ook door de Minister toegepast in het kader van Maatwerk voor senioren.

Maatwerk is gewenst en nodig.

De ene situatie is de andere niet. Zo ben ik er geen voorstander van dat hoogopgeleiden die reeds een gezin hebben met één of meer kinderen aanspraak kunnen maken op de maatwerktoets. Zij dienen binnen het reguliere kader van het Nibud te worden getoetst. Om de hypotheek verantwoord te houden. Maar dat gezegd hebbende, kan ook worden gesteld dat het onterecht is dat andere situaties ook binnen dat kader worden getoetst. Natuurlijk moet er rekening gehouden worden met mogelijke toekomstige ontwikkelingen. En moet voorkomen worden dat bij deze ontwikkelingen de financieringslasten onverantwoord hoog worden.

Net als bij de andere maatwerktoetsen moet er op basis van statistieken worden geoordeeld. Of het nu mensen zijn met een tijdelijk contract via een uitzendbureau, startende ondernemers, senioren of flexwerkers, enig risico is er altijd aanwezig. Maar de statistieken kunnen voorspellen wat de uitkomst is.

In de beschikbare statistieken is er naar mijn weten geen onderscheid tussen de hoogte van de opleiding en de mate waarin er sprake is van wanbetaling.

Bekend is dat veel hoogopgeleiden hun studieschuld niet melden bij een hypotheekaanvraag. Mede om deze reden is het ook niet duidelijk hoeveel wanbetalers er zijn, hoogopgeleid en met een studieschuld. Laat staan dat het mogelijk is om te zeggen dat door de betalingsverplichting aan de studieschuld er sprake is geweest van wanbetaling. Uitgesloten kan het ook niet worden.

We hebben vaak te maken met een mensen die niet al te lang geleden hebben moeten rondkomen van het inkomen van bijbaantje. Of hulp van ouders. Eventueel aangevuld met een bijdrage van DUO. Het genoten inkomen bij de nieuwe baan, na afronding van de studie, is vaak een enorme stap vooruit.

De terugbetalingsverplichting aan DUO ontstaat na afronding van de studie, wanneer er voldoende inkomen wordt genoten. Het is mogelijk om te vragen om een aflosvrije periode. De reden waarom dit wordt verzocht is niet relevant voor DUO. Dit mag voor maximaal 60 maanden. Een goede reden kan zijn omdat hierdoor er meer financiële ruimte ontstaat voor een financiering voor een woningaankoop. In deze overweging van het NIBUD wordt concreet benoemd dat het aannemelijk is dat deze aflosvrije ruimte zal worden besteed aan woonlasten. Dat de looptijd langer wordt is een gegeven. Maar in deze discussie is vooral de betaalbaarheid belangrijk. En juist omdat het NIBUD zelf ook aangeeft dat deze periode goed kan worden gebruikt voor het betalen van woonlasten kan de conclusie niet anders zijn dat in deze situatie de DUO-schuld buiten beschouwing kan worden gelaten. 

De basisregel is dat er moet worden gerekend met de openstaande hoofdsom aan studieschuld. Vanuit de gedachte dat hieruit een financiële verplichting aanwezig is. Wanneer deze betalingsverplichting niet aanwezig is, dan is het alleszins redelijk om dan ook geen rekening hiermee te houden in de toetsing.

Overigens is het opteren voor deze periode altijd mogelijk. Daarom zou het hebben van een aflosvrije periode bij aanvraag niet eens noodzakelijk zijn. Stel je vast dat je krap komt te zitten, dan kan dit verzoek altijd nog worden ingediend. 

De adviespraktijk

  • De aanvrager meldt vaak niet dat er sprake is van een DUO-schuld.
  • De geldverstrekker doet niet het maximaal mogelijke om vast te stellen of er sprake is van een DUO-schuld.
  • Een hypotheekadviseur komt vaak in een situatie terecht waarbij er bewust of onbewust niet gevraagd wordt naar de aanwezigheid van een DUO-schuld.

Bovenstaande gegevens betekenen dat er in de praktijk veel situaties zijn waarbij een DUO-schuld buiten beschouwing blijft.

Dit is niet wenselijk. Er moet meer verantwoordelijkheid worden gelegd bij de aanvrager, de geldverstrekker en bij de adviseur. Dit is eenvoudig te realiseren.

Verklaring melding openstaande schulden en financiële verplichtingen

Wanneer een aanvrager moet verklaren dat alle openstaande schulden en financiële verplichtingen zijn gemeld aan de adviseur en geldverstrekker, dan wordt er verantwoordelijkheid gelegd bij de aanvrager. Expliciet. Het niet melden kan worden gezien als fraude.

Zowel de adviseur als de geldverstrekker mogen en moeten op deze verklaring vertrouwen. Maar hebben ook een redelijke onderzoeksplicht. Denk bijvoorbeeld aan het controleren van bankafschriften of het opvragen van DUO-gegevens.

Melden

De reden waarom een openstaande DUO-schuld vaak niet wordt gemeld is vanwege het feit dat hierdoor de hypotheekmogelijkheden fors worden beperkt. En hierdoor de woonwensen niet meer ingevuld kunnen worden. Terwijl de betaalbaarheid van de woonlasten positief is beoordeeld.

Door de sancties op het niet melden van een DUO-schuld (en overige schulden) te verzwaren, maar tegelijkertijd ook maatwerk te bieden ontstaat in mijn optiek de gewenste situatie. Immers, omdat er nagenoeg geen controle plaatsvindt of sancties zijn, is het niet melden van een DUO-schuld veelvoorkomend.

Waarom wordt deze DUO-schuld vaak niet gemeld? Omdat de weging hiervan als te zwaar wordt ervaren en hierdoor de leencapaciteit fors wordt beperkt.

Het is lastig om uit te leggen dat iemand met hetzelfde inkomen, met dezelfde studieschuld, maar met 2 kinderen om te onderhouden hetzelfde bedrag mag lenen als iemand zonder kinderen die voorlopig geen kinderwens heeft.

Hebben we niet liever dat de een DUO-schuld altijd wordt gemeld, maar in de beschreven voorbeelden er voldoende ruimte is voor een maatwerkfinanciering?

Net als dat bij andere maatwerktoetsingen er aannames worden en zijn gedaan om tot een generieke beoordeling te komen, is een dergelijke maatwerktoets ook op z’n plaats bij hoogopgeleide (jonge) starters.

Feitelijk gezien kan er worden gesteld dat de huidige tabellen op basis waarvan de maximale hypotheek wordt berekend te weinig differentiatie kennen. Iedereen wordt over één kam geschoren. En iedereen is “gemiddeld”.

Er heeft een correctie hierop plaatsgevonden voor ouderen. Een correctie voor jonge hoogopgeleide starters is net zo legitiem. Met nadruk merk ik op dat niet iedere hoogopgeleide jonge starter standaard binnen deze maatwerktoets moet vallen. Er moet een toetskader zijn. Waarbinnen alle betrokkenen een eigen verantwoordelijkheid, respectievelijk zorgplicht hebben.

De adviseur en geldverstrekker doet grondig onderzoek naar de financiële positie van de aanvrager en de aanvrager geeft zelf een verklaring over de eventuele aanwezigheid van financiële verplichtingen. Deze verklaring gaat naar de geldverstrekker toe.

Op deze manier is er meer zekerheid voor een geldverstrekker. Afhankelijk van de inhoud van de verklaring. Zo kan er ook worden gevraagd naar de aanwezigheid van niet-BKR-geregistreerde verplichtingen.

Voorlichting

In het persbericht van ISO wordt aangegeven dat DUO niet voldoende doet aan de voorlichting van studenten over de impact van het aangaan van een studieschuld. Ik begrijp dit standpunt.

Echter, tegelijkertijd vraag ik me af of er, op het moment dat er wordt verzocht om een (aanvullende) DUO-lening hier rekening mee wordt gehouden door de aanvrager. Al wordt alles expliciet vermeld. Ik betwijfel het. Het moment dat iemand hier concreet mee te maken krijgt is het moment dat er als sprake is van een studieschuld. Aan het einde van de studie. Aan het begin van de arbeidscarrière.

Ik ben het ermee eens dat DUO rekenvoorbeelden op de website kan publiceren om de daadwerkelijke impact van de huidige toetsing op een hypotheekaanvraag duidelijk te maken. Om hiermee invulling te geven aan de voorwaarden van het leenstelselakkoord 2014. Ik heb echter de indruk dat ook als dit gebeurt het niet meer dan een stuk tekst zal zijn dat ter kennisgeving wordt afgedaan, als ware het de Algemene Voorwaarden bij het installeren van een nieuwe App op je telefoon. Het is dan niet meer dan een voldoen aan een verplichting dan dat het feitelijke doel wordt gerealiseerd.

Ik ben er voorstander van dat wanneer een afgestudeerde jonge hoogopgeleide starters een woning wil kopen openheid van zaken kan en wil geven en dat er in diens persoonlijke situatie een verantwoorde financiering kan worden verstrekt.

De huidige weging van een DUO-schuld wordt door velen als te zwaar ervaren.

Hoe kan het dat dezelfde normen van toepassing zijn op laagopgeleiden met kinderen, die naar alle verwachting niet meer dan een indexatie op hun inkomen kunnen verwachten, als op hoogopgeleiden dis naar alle verwachting binnen 5 jaar ongeveer 25% meer inkomen zullen genieten?

Een oplossing zou kunnen zijn dat er vanuit het NIBUD meer tabellen beschikbaar komen. Er wordt veel geld besteed aan het duidelijk krijgen van het inkomens- en uitgavenpatroon van groepen. Op dit moment zijn er 2 groepen. Voor de AOW-leeftijd of erna. Geen onderscheid in leeftijden of opleidingsniveau. Of gezinssamenstelling (met / zonder kinderen).

Ik denk dat meerdere tabellen wenselijk zijn. Een nadeel hiervan is dat er standaard wordt uitgegaan van de aanvangssituatie. De jonge hoogopgeleide van nu is de ouder van de toekomst.

Een veilige toetsing heeft dan ook mijn voorkeur. Mits hierbij wel voldoende ruimte voor maatwerk in wordt geboden. Er zijn tal van situaties waarbij dit redelijk is.

Bij ouderen is dit onderkend. Maar ook in beheersituaties wordt er meer onderscheid gemaakt in gezinssamenstelling. Er is nog voldoende ruimte voor maatwerk.

Voor de kredietcrisis hadden diverse geldverstrekkers het beleid dat wanneer iemand HBO+-geschoold was er meer geleend mocht worden. Een soort doelgroepenbeleid.

Hier is genoeg op aan te merken. Omdat de ene HBO’er de andere niet is. Een strakker kader waarbinnen er meer mogelijkheden zijn ten opzichte van de standaardnorm is noodzakelijk.

Door maatwerk te bieden, door iemand een hogere hoofdsom te laten lenen, ontstaat een hoger risico. Primair voor de aanvrager, secundair voor de geldverstrekker.

Het risico, in de huidige markt, met de overige van toepassing zijnde regels, is in mijn optiek beperkt. Stel dat een starter een financiering afsluit voor een woning van € 200.000,=, met een rente van 1,8% voor 10 jaar vast, dan is de hoofdsom na 5 jaar nog € 173.690,=. De maandlast (rente en aflossing) bedraagt per maand ongeveer € 600,=.

Als de woningwaarde na 5 jaar is gedaald met 13%, dan is er nog steeds geen restschuld. Daarnaast is de maandlast relatief stabiel.

Ik zie zelf weinig reden waarom er aan deze doelgroep geen maatwerk geboden kan worden. Geldverstrekkers hebben zelf de mogelijkheid om maatwerk te bieden. Maar zijn hier huiverig voor.

Daarom lijkt het me wenselijk, zo niet noodzakelijk, dat ook voor deze “doelgroep” er duidelijke kaders komen waarbinnen er maatwerk geleverd kan en mag worden.

Verloop hoofdsom met rente 1,8%, looptijd 30 jaar, aflosvorm annuïteiten

Voorbeeld inkomensontwikkeling hoogopgeleide starter (CAO Rijksoverheid)

WO-geschoold persoon start met minimaal € 2.631,= per maand.

  • Uitgaande van werken binnen dezelfde functie (schaal) is het inkomen na 5 jaar minimaal € 3.524,=.
  • Dit is een stijging van € 893,= per maand.
  • Wanneer er sprake is van een aflosvrije periode van 5 jaar dan is vanuit het bereikte inkomen de nieuwe te betalen last goed betaalbaar.

HBO-geschoold persoon start met minimaal € 2.503,= per maand.

  • Uitgaande van werken binnen dezelfde functie (schaal) is het inkomen na 5 jaar minimaal € 2.823,=.
  • Dit is een stijging van € 320,= per maand.
  • Wanneer er sprake is van een aflosvrije periode van 5 jaar dan is vanuit het bereikte inkomen de nieuwe te betalen last goed betaalbaar.

Deze CAO is als voorbeeld genomen. In het bedrijfsleven zijn dezelfde of grotere inkomensontwikkelingen ook aanwezig. Hierbij is de aanname dat de Rijksoverheid ongeveer marktconform beloont.

Onderscheid tussen man en vrouw is niet nodig, blijken deze statistiek: