De familiebank voor de eigenwoning

De familiebank voor de eigenwoning

Inleiding:

Waar hieronder wordt gesproken over een aankoop geldt dit ook voor een verstrekking van een lening ten behoeve van een verbouwing of het financieren van een eigenwoning. Daarnaast is een familiebank ook mogelijk voor de financiering van een restschuld bij verkoop van een eigenwoning.

Ook is het mogelijk om een lening over te sluiten van een reguliere geldverstrekker naar de familiebank. Andersom is ook mogelijk, mits dit past binnen het acceptatiekader van de geldverstrekker en binnen de wettelijke normen. We gaan hier uit van de situatie dat ouders lenen aan hun kind.

Indien er andere familieleden (of derden) lenen dan de ouders, dan is de werking hetzelfde, echter er zijn andere fiscale vrijstellingen van toepassing. Voor het leesgemak gaan we uit van de meest voorkomende situatie. Vraag ons altijd om persoonlijk advies, maak een afspraak!

Wij worden ingehuurd door onze relaties voor het beste hypotheekadvies. Bemiddeling is ook één van onze diensten. De bemiddeling hoeft uiteraard niet bij een reguliere geldverstrekker plaats te vinden. We adviseren regelmatig de familiebank, al dan niet in combinatie met een financiering bij een reguliere geldverstrekker.

Door deze instelling ontvang je echt onafhankelijk advies omdat wij geen prikkels hebben om producten van een reguliere geldverstrekker te moeten aanbieden in tegenstelling tot adviseurs van de banken en veel adviseurs werkzaam bij grote hypotheekadviesketens die productieverwachtingen hebben met geldverstrekkers. Tenslotte zie je dat er ervaring nodig is om de familiebank goed tot stand te laten komen. Als advieskantoor met een gecertificeerd financieel planner mag je uitgaan van deze ervaring, naast de relevante vaardigheden om alle partijen alles volledig duidelijk te maken.

Bij de familiebank moet veel aandacht worden besteed aan de relatie tussen partijen. Wij nemen een onafhankelijke rol tussen partijen zonder verborgen agenda. Er zijn altijd voor- en nadelen en deze bespreken we dan ook. Hieronder veel gestelde vragen over dit onderwerp.

Het betreft complexe zaken, vraag dus altijd om ons advies en ga niet zelf aan de slag, omdat een zeer grote kans aanwezig is dat er onherstelbare fouten worden gemaakt.

Er zijn veel vragen en antwoorden uitgewerkt. Lees alle informatie door om goed voorbereid te zijn op het adviesgesprek.

Wat houdt een zakelijke lening in?

Een zakelijke lening houdt onder meer in dat er een normale rente moet worden gevraagd en dat er sprake is van gangbare voorwaarden. Wij beschikken over een model overeenkomst dat voldoet aan de fiscale eisen. Een rente van 6% nominaal op jaarbasis wordt veelal gezien als een zakelijke rente. Onder voorwaarden kan hier een hogere of lagere rente worden geaccepteerd. Vraag ons om advies.

Wat is de familiebank voor starters?

De familiebank voor starters houdt in dat er een eigenwoningschuld wordt gefinancierd bij familie. Dit betreft veelal de ouders. Deze lening moet voldoen aan de fiscale eisen met betrekking tot de maximale looptijd en verplichte aflosvorm (-en) net als een reguliere hypotheek. Voldoet de lening niet aan deze eisen, dan vervalt mogelijk het recht op rente-aftrek. Zie verder elders op onze site de regels die voor alle starters gelden t.a.v. de aflosvorm.

Wat is de familiebank voor doorstromers met overgangsrecht?

De familiebank voor starters houdt in dat er een eigenwoningschuld wordt gefinancierd bij familie. Dit betreft veelal de ouders. Deze lening kent een vrije keuze voor de aflosvorm op grond van het overgangsrecht. Wel moet rekening gehouden worden met de reeds genoten rente-aftrek. Dit is een fiscale aangelegenheid. De looptijd is in beginsel onbeperkt mogelijk, echter dat is niet zakelijk. Het benoemen van een overeengekomen looptijd is wel zakelijk. Voldoet de lening niet aan deze eisen, dan vervalt mogelijk het recht op rente-aftrek.

Voor wie biedt de familiebank het meeste voordeel?

Het mooie van deze regeling is dat er door de overeenkomst goed op te stellen een mooi voordeel voor alle partijen kan worden behaald. Er is geen sprake van het “je handje ophouden bij je ouders”, maar er is sprake van een zakelijke overeenkomst die er wordt overeengekomen en winst kan opleveren voor alle partijen. Een win-win-situatie dus. Het geld blijft binnen de familie en er kan optimaal worden geprofiteerd van de fiscale ruimte die er is ten aanzien van rente-aftrek en schenkvrijstellingen.

Wat is de schenkvrijstelling dit jaar?

Vergelijking Tarieven Grenzen Schenk-en-Erfbelasting

Wat zijn voordelen voor de uitlener?

De huidige spaarrente is laag. Het is wellicht mogelijk een hogere rente te krijgen bij het verstrekken van een lening aan de familie. Daarnaast is het een fijn gevoel om familie te kunnen helpen bij het verkrijgen van een gunstige financiering en bij te dragen aan het woongenot.

Wat zijn voordelen voor de schuldenaren?

Het is wellicht mogelijk om een beter passende woning te kopen. Of uberhaupt een eigenwoning te kunnen kopen omdat eigen middelen ontbreken die thans altijd nodig zijn bij de aankoop van een eigenwoning? Wanneer er door de familie wordt terug geschonken kunnen de lasten zeer laag zijn of zelfs nul of geld opleveren! Ook is een mooi voordeel dat door het minder financieren bij de reguliere geldverstrekker het risico daar afneemt (hoogte lening ten opzichte van de waarde van de woning) en dat daardoor een (forse) rentekorting over de financiering daar kan worden verkregen.

Omdat de wetgeving met betrekking tot de maximale lening niet van toepassing is kan er mogelijk een hoger bedrag worden verkregen of een woning worden aangekocht zonder of met zeer weinig eigen middelen. Er kan de komende jaren steeds minder worden geleend ten opzichte van de waarde van de woning en daarnaast mag er steeds minder worden geleend ten opzichte van het inkomen. Hierdoor wordt het aankopen van een gewenste, passende woning die voldoet aan de huidige en in de nabije toekomst aanwezige woonwensen is de familiebank, al dan niet in combinatie met een reguliere financiering, in onze beleving een zeer welkome optie binnen de financiële planning van families, zowel voor ouder als kind.

Wat verandert er fiscaal voor de uitlener?

In beginsel verandert er weinig tot niets. Waar er eerst een vordering was op een bank in de vorm van een opeisbaar spaarsaldo, is er nu een vordering op de familie. Renteopbrengsten blijven onbelast. Belasting wordt geheven over de hoofdsom van de lening. Net als bij de bank het spaarsaldo wordt belast en niet de rente.

Wat zijn nadelen voor de uitlener?

Een nadeel is dat het uitgeleend vermogen niet direct opeisbaar is en dus vaststaat. Kijk dus hieronder goed bij de overwegingen die er zouden moeten worden gemaakt alvorens te besluiten tot het uitlenen van geld. Daarnaast zou het kunnen gebeuren dat de spaarrente stijgt terwijl er contractueel met de schuldenaren een lagere rente is overeengekomen. Hier zijn uiteraard passende oplossingen voor te vinden. Vraag ons om advies.

Wat gebeurt er bij overlijden van (één van de) ouders?

Deze situatie is niet voor iedere situatie hetzelfde. Hierbij is onder meer van belang de hoogte van het totale vermogen en wie de erfgenamen zijn. Vraag ons om advies.

Wat gebeurt er bij overlijden van (een van de) schuldenaren?

Deze situatie is niet voor iedere situatie hetzelfde. Vraag ons om advies.

Wat gebeurt er bij echtscheiding van de schuldenaren?

Deze situatie is niet voor iedere situatie hetzelfde. Vraag ons om advies.

Wat gebeurt er wanneer de schuldenaren betalingsproblemen hebben?

Dit hangt af van de overeenkomst. Over het algemeen zijn er duidelijke afspraken gemaakt over de opeisbaarheid van de lening in dergelijke situaties.

Wat gebeurt er bij verkoop van de woning waarvoor de lening is verstrekt? 

De lening moet op grond van de voorwaarden in de leenovereenkomst uit de verkoopopbrengst worden afgelost.

Is het mogelijk om afsluitprovisie / -kosten in rekening te brengen?

Ja, dit is mogelijk. Hierdoor is een mooi fiscaal voordeel te realiseren Vraag ons om advies.

Wat zijn de eisen ten aanzien van de administratie?

De lening moet in een formele leenovereenkomst worden vastgelegd. Daarnaast moet de lening, indien deze niet valt onder het overgangsrecht, door de geldlener worden gemeld bij de Belastingdienst. De contractuele verplichtingen moeten worden nagekomen. Daarnaast moeten er kasstromen plaats vinden.

Wat zijn de kasstromen bij de familiebank?

Afhankelijk van de te maken keuzes in de overeenkomst zal er sprake zijn van het betalen van periodieke rente en aflossing van de schuldenaren richting de familie. De familie kan ervoor kiezen om terug te schenken. Dit kan door een deel van de hoofdsom kwijt te schelden of door een bedrag over te maken. De (toekomstige) periodieke schenkingen mogen niet vast worden gelegd. Van de Belastingdienst wordt het fiscale voordeel ontvangen, maandelijks of eens per jaar. 

Is er met de familiebank niet een enorm ingewikkelde administratie?

Nee, het schema is van tevoren bekend en zal als bijlage aan de leenovereenkomst worden gehecht. De te verrichten / ontvangen betalingen staan dus van tevoren vast. Door met internet bankieren deze betalingen eenmalig in te voeren wordt voldaan aan de verplichtingen.

Wanneer wordt de administratie ingewikkelder?

Wanneer er wordt besloten om extra aflossingen te doen op de lening, al dan niet door het kwijtschelden / schenken van bedragen, dan is er extra aandacht vereist. Op basis van de overeengekomen voorwaarden moet de aflossing opnieuw worden berekend met als uitgangspunt de nieuwe, lagere hoofdsom.

Hoe kom ik aan een goede leenovereenkomst?

Wij beschikken over model overeenkomsten die voldoen aan alle fiscale eisen. Vraag ons om advies t.a.v. de familiebank overeenkomst.

Wat is een belangrijke valkuil?

Partijen komen bij het aangaan van de lening overeen dat er in de toekomst bedragen worden terug geschonken zodat de lasten laag zijn voor de schuldenaren. Wanneer de fiscus hier achter komt, dan zal er ineens belasting worden geheven over de waarde van alle toekomstige toegezegde schenkingen. Het standpunt is namelijk dat de toezegging nu wordt belast en dat de toekomstige betalingen het gevolg zijn van de toezegging nu. Dit moet te allen tijde worden voorkomen.

Hoe gaan geldverstrekkers om met een (gedeeltelijke) familiebank?

Geldverstrekkers zijn wettelijk verplicht om vast te stellen of er financiële verplichtingen zijn naast de eerste hypotheek. Net als bij alle overige schulden is het zo dat de lasten uit deze lening de leencapaciteit (zwaar) beïnvloeden. Er kan dus fors minder worden geleend. Er zijn echter mogelijkheden om deze lasten toch niet mee te hoeven laten wegen. Vraag ons om advies hierover. Overigens merken we op dat de geldverstrekkers onderling anders kijken naar de familiebank. Wij zijn sterk voorstander van wetgeving op dit gebied. Hiermee wordt het mogelijk om voor alle geldverstrekkers uniform beleid toe te passen op de familiebanklening.

Welke rentevaste periode moeten we kiezen?

Dit mag volledig naar eigen inzicht worden bepaald.

Mag er tussentijds extra worden afgelost?

Ja, dit is mogelijk, volgens de gezamenlijk overeengekomen voorwaarden. Er kan een boete worden gerekend over extra aflossingen. Deze kosten zijn fiscaal aftrekbaar en kan juist interessant zijn.

Is een onderhandse leenovereenkomst voldoende?

Ja, het is niet verplicht een notariële akte te laten passeren. Vanwege zekerheidsoverwegingen kan dit echter wel aan te bevelen zijn, ondanks de kosten hiervan. Deze zijn overigens aftrekbaar voor de schuldenaren. De extra zekerheid gaat voor op de te besparen kosten op dit gebied.

Geldt er een minimum- of maximumbedrag voor het te lenen bedrag?

Nee, dit is er niet. De wettelijke regels die gelden voor reguliere geldverstrekkers ten aanzien van de maximale hoogte van de lening ten opzichte van inkomen en onderpand zijn niet van toepassing.

Hoe en wanneer moet het overeengekomen bedrag ter beschikking worden gesteld?

Dit is vormvrij. Echter, het is gangbaar dat de uitlenende partij de middelen overmaakt aan de notaris die belast is met het transport van het onroerend goed en / of de financiering hiervan.

Wanneer moet de leenovereenkomst worden gemeld bij de Belastingdienst?

Uiterlijk per 31 december van het jaar volgend op het jaar van verstrekking van de eigenwoninglening. 

Wat moet er worden gemeld aan de Belastingdienst?

  • de naam en adresgegevens de leningnemer
  • de naam en adresgegevens van eventuele andere leningnemers
  • de naam en adresgegevens van de  geldlener (leningverstrekker)
  • het burgerservicenummer
  • de burgerservicenummer van eventuele andere leningnemers
  • Burgerservicenummer of Buitenlands Fiscaal indentificatienummer van de leningverstrekker (TIN)
  • de startdatum van de lening
  • de hoogte van het bedrag
  • de looptijd in maanden
  • het rentepercentage
  • de manier van aflossen (annuïtair of lineair)

Hoe geef je de gegevens door aan de Belastingdienst?

Je geeft de gegevens door bij de aangifte Inkomstenbelasting in het jaar dat de lening wordt afgesloten. 

Hoe zit het met de verantwoording van de rente en (restant) hoofdsom aan de Belastingdienst?

De schuldenaren melden bij de Belastingdienst de hoogte van de eigenwoningschuld op 31-12 van het jaar. Daarnaast geven ze aan welke rente er is betaald. De uitlenende partij meldt de hoogte van de vordering per 01-01 van het jaar. De Belastingdienst heeft vanwege de registratie bij aanvang van de lening in haar administratie vastliggen wat de hoogte van de eigenwoningschuld zou mogen zijn op grond van de wetgeving. De uitlenende partij hoeft de ontvangen rente niet aan te geven. De verantwoording vindt plaats bij het verzoek tot een voorlopige aanslag (teruggave), indien deze wordt aangevraagd, maar in ieder geval jaarlijks bij de definitieve aangifte.

Wanneer geld lenen in plaats van garant staan?

Bij een familiebankconstructie is het risico voor de uitlenende partij beperkt tot het uitgeleende bedrag. Daarnaast is het onder omstandigheden nog steeds mogelijk voor de schuldenaar om een financiering met NHG te kunnen krijgen. Dit is niet mogelijk bij garantstelling. Bij garantstelling staat de mede-ondertekenaar garant voor zowel het nakomen van de betalingsverplichtingen (rente, aflossing en verzekeringen) als voor de eventuele restschuld bij gedwongen verkoop van de woning. Daarnaast zijn de lasten bij de familiebank fors lager dan bij garantstelling. Een reguliere geldverstrekker zal immers geen verrichte betalingen (deels) terugschenken.

Is de familiebank ook nog interessant wanneer de schenkvrijstelling jaarlijks al wordt benut?

Ja. De te betalen schenkbelasting is als de overeenkomst goed wordt opgesteld een relatief laag bedrag ten opzichte van het genoten voordeel, mede in vergelijking tot het alternatief van financieren bij een reguliere geldverstrekker.

Wat zijn de contactpartijen op de leenovereenkomst?

In beginsel is het zakelijk dat de eigenaren van de woning allemaal schuldenaar worden op de leenovereenkomst. De uitlenende partij wil zoveel mogelijk zekerheid en verzoekt daarom om hoofdelijke aansprakelijkheid van het eigen kind, maar ook van de eventuele partner. Fiscaal is het geen enkel probleem om te lenen aan alleen het eigen kind en de rente aftrek bij de partner te laten plaatsvinden. Er moet dan wel sprake zijn van fiscaal partnerschap. Dit is altijd het geval wanneer er een gezamenlijke woning is waarbinnen een gezamenlijke huishouding wordt gevoerd.

Wat zijn de overwegingen die er moeten worden besproken bij de familiebank?

  • Hoe hoog is het vermogen van de ouder?
  • Hoe lang kan het uitgeleende vermogen worden gemist?
  • Is er een kans aanwezig dat het geld eerder terug moet komen?
  • Zijn er nog andere kinderen  aan wie geleend is / moet gaan worden?
  • Wat is de leeftijd van de ouder / het kind?
  • Wat is het rendement dat er op het spaargeld behaald wordt?
  • Wat is de doelstelling van de ouder van het uitlenen aan het kind?
  • Wat is de doelstelling van het kind van het lenen van de ouder?
  • Wordt de schenkvrijstelling van het kind al benut door andere schenkingen?
  • Is schenken of lenen of een combinatie hiervan de best passende oplossing?
  • Wat is het inkomen van het kind?
  • Wat is de verwachte inkomensontwikkeling van het kind?
  • Wat is de looptijd van de lening?
  • Wat is de rendementsdoelstelling van de ouder?
  • Wat is de verwachte woonduur in de woning?
  • Hoe is de verhouding tussen ouder en kind (en evt. partner)

Is een financiering met NHG mogelijk op de familiebank?

NHG kan niet worden verstrekt door de uitlenende partij.

Is een financiering met NHG mogelijk op de reguliere financiering in de combinatie constructie?

Dit is in beginsel mogelijk, mits wordt voldaan aan alle reguliere normen en voorwaarden. Echter, de lasten van de financiering verkleinen de leencapaciteit. Omdat in de toelichting op de voorwaarden van NHG staat dat financiële verplichtingen die ingaan na 12 maanden na het ingaan van de reguliere financiering buiten beschouwing mogen worden gelaten biedt dit artikel mogelijkheden.

Aandachtspunt hierbij is dat rentebetaling en aflossing niet achterwege mag blijven vanuit fiscaal motief. Er mag wel worden verklaard dat de ouders een schenking zullen verrichten in jaar 1 ter grootte van alle netto lasten die voor de schuldenaren voortvloeit uit de overeenkomst. Hiermee drukken er geen lasten op de schuldenaren ten aanzien van deze financiering en mag deze financieringslast buiten beschouwing worden gelaten. Hier gaat niet iedere geldverstrekker mee akkoord.

Familiebank en eigen middelen

De middelen vanuit de familiebank wordt door de reguliere geldverstrekker aangemerkt als “eigen middelen”. Hiervan moet de herkomst worden aangetoond. Wanneer duidelijk is dat het geen echte eigen middelen zijn, dan moet de leenovereenkomst worden aangeleverd, zodat er kan worden vastgesteld wat de voorwaarden zijn en tot in welke mate deze overeenkomst van invloed is op de hoogte van de financiering bij deze partij. Vraag ons altijd om advies.

Welke documenten moet ik aanleveren?

Het legitimatiebewijs van alle partijen die een rol spelen bij de overeenkomst moet worden aangeleverd. Daarnaast moet ook een bewijsstuk van het beschikbaar zijn de middelen gemeld in de leenovereenkomst worden verstrekt. De door alle partijen getekende leenovereenkomst met betaalschema is ook nodig. Verder moet het formulier dat aan de Belastingdienst wordt verzonden om de financiering te registreren ter controle aan ons worden aangeboden.

Wat zijn "tips en trucs" om het proces te bespoedigen en tot een succesvolle afronding te komen?

Vraag ons altijd om advies!

Is er een rekenvoorbeeld beschikbaar van het te behalen voordeel?

Wij hebben een eigen rekenmodel ontwikkeld waarin wij relatief eenvoudig inzicht kunnen bieden in het te realiseren voordeel voor alle partijen. Maak een afspraak zodat wij de persoonlijke situatie kunnen doorrekenen en het voordeel inzichtelijk kunnen maken. Uiteraard bespreken we dan ook alle overige relevante aspecten omtrent de familiebank, zodat weloverwogen een besluit kan worden genomen door alle partijen.

Hoe kan het maximale voordeel worden behaald?

Hierbij is het van belang vanuit welk perspectief dit wordt benaderd. In beginsel in de doelstelling dat het kind wordt geholpen. Wanneer ouders de volledige betaling van rente en aflossing terugstorten dan is het voordeel het grootste. Echter, wanneer ouders bijvoorbeeld eenzelfde rente willen ontvangen als de rente op een spaarrekening of spaardeposito kan er nog steeds voor alle partijen een zeer mooi voordeel worden behaald.