De VVE die niet (voldoende) actief is

De VVE die niet (voldoende) actief is

Op deze pagina leggen we uit wat de gevolgen zijn van een VVE die niet actief is en een VVE die niet voldoende actief is. Wij beoordelen de situatie en zorgen ervoor dat een hypotheekaanvraag gedaan wordt bij een geldverstrekker die beleid hanteert die past bij de situatie. Houd er rekening mee dat naar mate de VVE minder actief is het aanbod aan geldverstrekkers dat een financiering wil verstrekken ook afneemt! 

Algemene informatie over de VVE

Op deze pagina vind je algemene informatie over de VVE en veel downloads, informatie en links. 

VVE niet actief? Wat is voldoende actief?

Wanneer aan al deze punten wordt voldaan dan is er sprake van een voldoende actieve VVE. Wanneer er niet aan alle punten worden voldaan, dan is er sprake van een gedeeltelijk actieve VVE. 

  • Een inschrijving van de VVE in de Kamer van Koophandel 
  • Minimaal eens per jaar vergaderen, waarbij er notulen worden gemaakt
  • Het (gezamenlijk) verzekeren van het pand (volgens splitsingsakte)
  • Het (gezamenlijk) verzekeren 
  • Het benoemen van het bestuur en de rolverdeling
  • Het hebben van een Meerjarig Onderhoudsplan (MJOP)
  • Een periodieke bijdrage afgestemd op het MJOP
  • Het aanhouden van een voldoende reservefonds voor groot onderhoud
  • Het aanhouden van een onderhoudsreserve (jaarlijkse kosten) 
  • Het opstellen van een jaarlijkse balans
  • Het opstellen van een staat van baten en lasten (exploitatierekening)
  • Het opstellen van een toelichting bij de balans en exploitatierekening
  • Het ondertekenen van de jaarrekening door het bestuur van de VVE
  • Het laten controleren van de jaarrekening door de kascommissie
  • Het gezamenlijk optreden bij het aflopen van een erfpachtovereenkomst

Risico's van een niet of niet voldoende actieve VVE?

  • Boetes. Het betreffen wettelijke verplichtingen. Niet naleving is een economisch delict! 
  • Aansprakelijkheid. Ieder lid is aansprakelijk voor schade en boetes
  • Onverwachte kosten vanwege onderhoud of claims
  • Hogere verzekeringspremies. Collectief verzekeren is altijd goedkoper
  • Problemen bij schadeclaims. Verzekeraars kunnen naar elkaar wijzen bij schade. 
  • Lastiger te verkopen. Aanbod voor financieringen voor kopers is kleiner, hier wordt rekening mee gehouden bij een bod
  • Lastiger te financieren. Geldverstrekkers hebben strikt beleid
  • De kans op achterstallig onderhoud is groter. De waarde van het onderpand is dan ook minder. Een bouwkundig rapport laten verrichten betekent extra kosten
  • De kans op een verplichte bouwkundige keuring is groter. De taxateur moet achterstallig onderhoud vermelden.
  • De kans op het moeten verrichten van extra bijdragen is groter voor acute of achterstallige werkzaamheden
  • De kans op een gemeentelijke aanschrijving bestaat. Met een verplichting tot het moeten uitvoeren van werkzaamheden
  • De taxateur meldt de status in het taxatierapport, hetgeen leidt tot aanvullende vragen bij een hypotheekaanvraag
  • De totale kosten van achterstallig onderhoud aan het complex moeten worden begroot in de eigen financieringsopzet

Wat kunnen we voor je doen bij een niet of niet voldoende actieve VVE?

  • We beoordelen of het mogelijk is om bij een aankoop af te dwingen dat de VVE voldoende actief wordt gemaakt
  • We geven advies of het verstandig is om door te gaan met een voorgenomen aankoop
  • We kunnen het initiatief nemen en tips geven om met de nieuwe buren de VVE te activeren en nu een intentie daartoe uit te spreken
  • We bekijken wat de staat is van de VVE en welke geldverstrekkers er bereid zijn om te financieren
  • We bespreken de risico's die er zijn met betrekking tot het lidmaatschap van de betreffende VVE (bij aankoopbemiddeling) 

Hoe hoog moet het onderhoudsfonds zijn? 

  • Het bedrag moet voldoende zijn om invulling te geven aan het meerjarig onderhoudsplan. Dit is de basis. 
  • Wanneer er geen meerjarig onderhoudsplan is, dan moet het bedrag in de periode van 2018 tot 2020 worden opgebouwd tot 1,5% van de herbouwwaarde.
  • De herbouwwaarde moet blijken uit de collectieve opstalverzekeringspolis (gebouwenverzekering). 
  • Veel geldverstrekkers hebben als eis dat duidelijk moet worden gemaakt dat aan deze (minimale) verplichting wordt voldaan

Wat is de wet- en regelgeving met betrekking tot de verplichting tot het aanhouden van een onderhoudsfonds? 

Dit betreft de "Wet verbetering functioneren Vereniging van Eigenaars". Hier vind je de wettekst. Voorafgaande aan de invoering van deze wet is er sprake geweest van overleg in de markt over hoe het mogelijk te maken dat VVE's actiever zouden worden. In de Memorie van Toelichting op de Wet staat beschreven welke overwegingen er zijn geweest en waar dit toe heeft geleid. 

Wat zijn de subsidiemogelijkheiden voor een VVE?

Vanuit de overheid zijn er diverse subsidieregelingen, vooral gericht op verduurzaming. Binnenkort schrijven we meer over dit onderwerp op onze website!

Wat zijn de financieringsmogelijkheden voor een VVE?

  • Het is mogelijk dat een VVE een financiering afsluit voor (achterstallig) onderhoud. Deze financieringsmogelijkheden zijn beperkt tot een klein aantal aanbieders. Het betreft de VVE Energiebespaarlening.
  • Wij kunnen VVE's bijstaan met advies op het gebied van het aanvragen van een dergelijke financiering
  • Binnenkort schrijven we meer over dit onderwerp op onze website! Dit hangt samen met het onderwerp verduurzaming VVE waar we meer over gaan schrijven. 

Waar ben ik als lid van een VVE aansprakelijk voor? 

  • Iedere appartementseigenaar is op grond van de splitsingsakte lid van de Vereniging van Eigenaren. Dat wil zeggen dat iedereen ook verantwoordelijk is voor de Vereniging. Het niet hebben van een actieve Vereniging van Eigenaren die zich dus niet houdt aan de bovenstaande regels wordt gezien als een economisch delict. Hier staan hoge boetes op. Het is ook daarom verstandig om ervoor te zorgen dat een VVE actief wordt gemaakt en te voldoen aan de verdere eisen die er aan een VVE (-bestuur) gesteld worden.
  • De VVE is aansprakelijk voor bijvoorbeeld dakpannen die van het dak waaien. Of voegwerk dat loskomt. En bijvoorbeeld voor trapleuningen in een portiek. Wanneer derden schade lijden waarvoor de VVE aansprakelijk gehouden kan worden, kunnen deze derden de afzonderlijke leden aanspreken. 

Waarom is het nodig om een pand collectief te verzekeren? 

  • De premies bij het verzekeren van een indivudueel appartementsrecht is ca. 25% duurder dan het verzekeren van een dergelijk appartement als onderdeel van het gehele gebouw. 
  • Op grond van vrijwel iedere splitsingsakte is de Vereniging verplicht om een gezamenlijke (collectieve) opstalverzekering (gebouwenverzekering) af te sluiten. 
  • Bij een schadeclaim is het altijd duidelijk bij welke verzekeraar de claim moet worden ingediend.

Wat houdt goed verzekerd in bij een VVE?

De volgende verzekering zijn verstandig om als VVE af te sluiten

  • (Collectieve) Gebouwenverzekering (Collectieve Opstalverzekering) (o.b.v. actuele herbouwwaarde)
  • Aanvullende glasverzekering voor het glas van het gebouw
  • Een extra dekking voor individuele verbeteringen door appartementseigenaren
  • Bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering
  • Wettelijke Aansprakelijkheidsverzekering
  • Rechtsbijstandverzekering

Grotere VVE's hebben vaker alle verzekeringen dan kleine VVE's. Dit komt vaak omdat deze professioneel beheerd worden en de juiste verzekeringen geadviseerd worden. Alle verzekeringen zijn voor alle VVE's even belangijk om te hebben. 

Een collectieve opstalverzekering is bij wet verplicht. Bij het afsluiten van een dergelijke verzekering zal de verzekeraar vaak een taxateur langssturen om de herbouwwaarde juist te waarderen.
 
Hiermee is de VvE gedekt tegen schade aan de buitenkant van het pand en bovendien goedkoper uit dan met allemaal individuele verzekeringen.
Wettelijke Aansprakelijkheidsverzekering,Rechtsbijstandverzekering en Bestuurdersaansprakelijkheidverzekering zijn niet verplicht, maar wel heel verstandig. VvE’s nemen namelijk deel in het economisch verkeer met alle risico’s van dien.
 
Een voordeel van een collectieve verzekering is dat een nieuwe koper automatisch is verzekerd. Ook is het risico dat een mede-eigenaar niet verzekerd is niet aanwezig. 

Waarom een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering?

Hieronder een tweetal voorbeelden:
  • Een van de bestuursleden van een VVE heeft een aannemer een opdracht gegeven tot het vernieuwen van de afvoerbuizen van de waterleiding. Er is echter onvoldoende geld in de kas waardoor de VVE haar contract niet kan nakomen. De aannemer lijdt hierdoor aanzienlijke schade. De aannemer gaat de bestuurleden in hun prive-vermogen aanspreken.
  • In de VVE-vergadering wordt besloten dat de dakbedekking volledig wordt vervangen. Een bestuurder geeft opdracht aan de plaatselijke dakdekker. Er wordt een flinke geldsom als aanbetaling overgemaakt. Kort daarna gaat de dakdekker failliet en is de VVE haar aanbetaling kwijt. Het bestuur had vooraf geen onderzoek gedaan naar de financiële positie van het dakdekkersbedrijf. De vereniging gaat de bestuurleden persoonlijk aansprakelijk stellen voor deze financiële schade.

Welke documenten zijn relevant bij een VVE?

  • Notulen van de 3 laatste Vergaderingen van de Vereniging van Eigenaren
  • Splitsingsakte (akte van splitsing en / of ondersplitsing) 
  • Splitsingsreglement (voorbeeld: model 2017)
  • Huishoudelijk reglement (is er niet altijd)
  • Herbouwwaardetaxatie door erkend taxateur
  • Opstalverzekering
  • Overige verzekeringen (zie kopje verzekeringen) 
  • Meerjarig onderhoudsplan (niet ouder dan 5 jaar) 
  • Recent uittreksel KvK, met vermelding van bestuursleden en KvK-nummer
  • Checklist / vragenlijst VVE (in te vullen door verkoper)
  • Bewijsstukken dat verantwoord saldo ook feitelijk aanwezig is

Welke informatie is relevant als je een appartement koopt? 

Deze brochure, van de Rijksoverheid, is handig om goed door te lezen als je een appartement koopt. Hieronder een aantal zaken om te beoordelen.

  • Is de VVE voldoende actief?
  • Wat is de periodieke bijdrage aan de VVE?
  • Wat zit er in de periodieke bijdrage?  (Waar betaal ik voor?) 
  • Zijn er besluiten genomen ten aanzien van wijzigingen vaste of eenmalige bijdragen?
  • Zijn alle bedragen door alle eigenaren voldaan? 
  • Hoeveel appartementsrechten zijn er? 
  • Betreffen alle appartementen woningen of zijn er ook andere bestemmingen? 
  • Is er een eigenaar met 50% of meer dan 50% van het aantal stemmen? 
  • Is één van de mede-eigenaren een belegger of corporatie? 
  • Zijn er appartementen verhuurd? 
  • Mag het appartement verhuurd worden? 
  • Hoe zit het met de stemverhouding (aantal stemmen)?
  • Hoe zit het met de kostenverdeling binnen de VVE (breukdeel)?
  • Is er een meerjarig onderhoudsplan (MJOP)?
  • Wordt er tenminste eenmaal per jaar vergaderd? 
  • Wat is de hoogte van het reservefonds in relatie tot het MJOP?
  • Is er een reservering voor klein onderhoud? 
  • Hoe oud is de exploitatierekening? 
  • Hoe zit het met het exploitatieresultaat? 
  • Hoe oud is de balans?
  • Is er een actuele begroting voor het lopende / komende jaar?
  • Door wie of door welke organisatie wordt de VVE beheerd?
  • Wie zijn de contactpersonen van de VVE (bestuurder, voorzitter, kascommissie)?
  • Wat zijn de bankgegevens van de VVE? (als je hebt gekocht)
  • Worden de bijdragen gestort op een rekening op naam van de VVE? 
  • Wat zijn de administratiekosten voor in- of uittreden binnen de VVE?
  • Hoe zit het met de kosten voor gezamenlijke nutsvoorzieningen? (indien van toepassing) 
  • Is er sprake van een aanwezige (gemeentelijke) aanschrijving?
  • Is er een collectieve opstalverzekering? 
  • Is er een appartementenclausule (met indexclausule) in de collectieve opstalverzekering opgenomen?

Begrippenlijst (beknopt).

In deze brochure vind je een uitgebreide begrippenlijst. 

Appartementenclausule

  • Een appartementenclausule voorkomt dat appartementseigenaren de dupe worden van het doen of (na)laten van een van hen. De clausule bepaalt dat een verzekeraar geen uitkering mag weigeren als de schade ontstaan is door eigen schuld van één van de verzekerden.

Balans

  • Een balans geeft een overzicht op een bepaald moment van de bezittingen enerzijds en het eigen vermogen en de schulden anderzijds.

Eigen vermogen

  • Eigen vermogen is het vermogen dat voor onbepaalde tijd door de eigenaar of de eigenaren wordt ingebracht. Het is de waarde van de bezittingen minus de schulden. Reserves behoren ook tot het eigen vermogen. Een voorziening behoort niet tot het eigen vermogen, want een voorziening is in feite een schuld: een toekomstige verplichting voor een bepaalde uitgave waarvan de exacte omvang en het tijdstip nog niet precies bekend is. Ten onrechte worden bepaalde voorzieningen soms reserves genoemd. 

Exploitatierekening

  • Een exploitatierekening (ook wel resultatenrekening of winst- en verliesrekening genoemd) geeft een overzicht van de omzet, de kosten en de winst met betrekking tot een bepaalde periode (meestal een jaar).

Groot onderhoud

  • Groot onderhoud is een verzamelwoord voor ingrijpende werkzaamheden om het appartementencomplex in stand te houden. Voor deze werkzaamheden wordt bij een goed functionerende VVE van tevoren een meerjarenplan opgesteld. Groot onder­houd is te onderscheiden van renovatie, waarmee het gehele presentatieniveau van het complex stijgt.

Klein onderhoud

  • Klein onderhoud is het totaal aan kosten, of activiteiten die gericht zijn op het herstel van onvoorziene, opgetreden gebreken, storingen en/of schade aan het appartemen­tencomplex, met als doel die storing of schade op te heffen en het kwaliteitsverlies te herstellen. Ook wel genoemd: calamiteitenonderhoud, (ongepland) correctief onderhoud.

Huishoudelijk reglement

Een huishoudelijk reglement is niet verplicht, maar wel handig als het gaat om bepaalde onderlinge afspraken over bijvoorbeeld geluidsoverlast, gebruik van gemeenschappelijke ruimten, huisdieren, schotelantennes, etc. Als de afspraken binnen het huishoudelijk reglement in strijd zijn met de splitsingsakte of de wetgeving, dan zijn deze afspraken ongeldig.

Meerjarig onderhoudsplan

Een onderhoudsplan zoals hier bedoeld voldoet ten minste aan de volgende criteria:

  • Het ligt schriftelijk vast;
  • Het bevat een onderhouds-, herstel-, respectievelijk vervangingscyclus voor de gemeenschappelijke delen, zoals dragende constructies, vloeren, daken, afvoeren, installaties en kozijnen;
  • De kosten voor onderhoud, herstel, respectievelijk vervanging van de onderdelen zijn aangegeven;
  • De planning omvat een periode van minimaal tien jaar.