De woning verhuren en de Leegstandwet

De woning verhuren en de Leegstandwet

Het gebeurt steeds vaker dat een woning niet verkocht raakt. Een leegstaande woning is dan een flinke blok aan het been. Om niet in de problemen te komen is het verhuren van de woning dan een mogelijke uitkomst. Dit mag nooit zonder toestemming van de geldverstrekker. In iedere hypotheekakte is dit nadrukkelijk verboden. De geldverstrekker kan verhuur toestaan, maar zal hier altijd strenge voorwaarden aan koppelen. Daarnaast laat niet iedere geldverstrekker dit toe. Ook is het relevant of een woning met of zonder NHG is gefinancierd.

Risico’s

Wanneer een verhuurovereenkomst wordt opgesteld heeft de huurder rechten. Huurdersrechten zijn verstrekkend. Deze rechten kunnen zelfs voorgaan op het hypotheekrecht van de geldverstrekker. Bij wanbetaling zal de woning moeten worden verkocht met respectering van de rechten van de huurder. Het moge duidelijk zijn dat een woning in verhuurde staat fors minder zal opleveren dan een woning vrij van huur en gebruik. Een afwaardering van 40% is niet ongebruikelijk. Een toekomstig koper zal bijvoorbeeld een huurder moeten uitkopen of een forse verhuisvergoeding moeten geven om hem te motiveren om de woning te verlaten. Zonder toestemming van een geldverstrekker een woning verhuren is daarom niet toegestaan. Daarnaast is er een risico dat de huurder onzorgvuldig met de woning omgaan. Hiervoor is het mogelijk een huurderswaarborg af te sluiten. Vraag ons om advies.

Voorwaarden geldverstrekker

Het is altijd van belang om eerst te onderzoeken wat het beleid is van verhuur van een woning bij de geldverstrekker. Juist omdat niet iedere geldverstrekker het toelaat dat een woning verhuurd wordt, onder geen enkele omstandigheid, kan het zijn dat het niet mogelijk is.

Voorwaarden verhuur

De voorwaarden waaronder de woning mag worden verhuurd zijn nagenoeg bij alle geldverstrekkers hetzelfde. De belangrijkste voorwaarde is dat verhuur plaatsvindt onder de Leegstandwet en dat de verhuurovereenkomst hierop wordt aangepast. Daarnaast moet de woning in de actieve verkoop blijven staan.

Fiscale gevolgen

Wanneer een voormalig eigenwoning wordt verhuurd dan is de hypotheekrente niet meer aftrekbaar. De waarde van de woning en de financiering vallen vanaf dat moment onder de grondslag in Box III en is hiermee onderdeel van de grondslag van de vermogensrendementsheffing. Een woning raakt veelal niet verkocht vanwege een verwachte restschuld. Hierdoor is het waarschijnlijk dat er per saldo weinig gevolgen zijn voor het moeten betalen van extra belastingen.

Gemeente

Om te mogen verhuren onder de Leegstandwet moet er een goedkeuring zijn gegeven van de Gemeente. De voorwaarden verschillen per gemeente. Ook het proces om een goedkeuring te verkrijgen verschilt per gemeente. Het is dus belangrijk om te beoordelen wat de mogelijkheden hiertoe zijn. Vraag ons om advies om hiermee te ondersteunen.

Huurovereenkomst en huurprijs

Wanneer een woning wordt verhuurd onder de Leegstandwet dan worden er duidelijke en strenge voorwaarden gesteld aan de verhuurovereenkomst en de gehanteerde huurprijs. Zo is de huurdersbescherming niet van toepassing en geldt er een maximale verhuurprijs.

Verzekeringen

Woningverzekeringen gaan uit van zelfstandige bewoning en niet van verhuur. Het is dus van groot belang om de verzekeraar te melden dat de woning (tijdelijk) wordt verhuurd. Het is mogelijk dat de huidige verzekeraar dit niet toestaat of een verhoging van de premie in rekening brengt. Vraag ons om advies hierover.

Achtergronden

De Vereniging Eigen Huis heeft op haar website een uitgebreid dossier beschreven over alle aandachtspunten ten aanzien van de tijdelijke verhuur van de eigenwoning op grond van de Leegstandwet. Deze informatie kun je hier vinden.

Beleid geldverstrekker

Er is geen eenduidig antwoord te geven over het beleid van de geldverstrekkers. Er zijn geldverstrekkers die het in z’n geheel niet toestaan, geldverstrekkers met soepele voorwaarden, geldverstrekkers met zeer strenge voorwaarden en geldverstrekkers die verhuur alleen toestaan via één of een beperkt aantal verhuurorganisaties. Vraag ons om advies wanneer je wil verhuizen en de huidige woning wil gaan verhuren. In beginsel wordt verhuur slechts toegestaan wanneer de woning geruime tijd zonder succes in de verkoop heeft gestaan.

Zekerheden

Het is mogelijk om een huurwaarborg af te sluiten, die zowel huurder als verhuurder zekerheid biedt. Informatie daarover is te lezen in de bijlagen hieronder.

Onze dienstverlening

Wij kunnen onze relaties bijstaan in het proces om toestemming te verkrijgen om de huidige woning te mogen verhuren op grond van de Leegstandwet. Dit behoort echter niet tot ons standaard dienstverlening en daarom worden hiervoor aanvullende kosten in rekening gebracht.

Aan te leveren documenten:

  • Opdracht tot dienstverlening met verhuurinstelling
  • Verhuurovereenkomst cf. vereisten Leegstandwet
  • Toestemmingsverklaring Gemeente voor verhuur onder leegstandwet