Doorstromen en huidige woning verhuren

Verhuizen en je huidige woning willen behouden voor verhuur

Steeds vaker willen mensen een nieuwe woning kopen en de huidige woning behouden. Veelal voor de verhuur. Op deze pagina willen we uitleg bieden over een aantal zaken waar rekening mee gehouden moet worden. Het is vaak niet mogelijk om dit te realiseren.

Verhuurverbod

In de ondertekende hypotheekakte staat vrijwel altijd het verbod om een woning te verhuren. Hier staat dan bij dat dit na schriftelijke toestemming van de geldverstrekker mag. Uitzondering is een hypotheek met NHG. Dan mag het nooit, met als uitzondering verhuur onder de Leegstandwet. De praktijk leert dat toestemming, behoudens zeer incidentele, tijdelijke uitzonderingen niet is toegestaan.

Wanneer een geldverstrekker erachter komt dat een woning wordt verhuurd zonder toestemming dan wordt de volledige financiering direct opeisbaar. Dit betekent veelal dat de woning zal moeten verkocht. De huurder uit de woning laten vertrekken en alsnog zelf bewonen is dan vaak niet meer mogelijk. Er wordt niet heel grondig gecontroleerd, maar dit is wel een risico dat gelopen wordt.

Verkoopverplichting

Bij de aankoop van een nieuwe woning stelt de nieuwe geldverstrekker vaak als eis dat de huidige woning moet worden verkocht. Het moet worden aangetoond dat de woning actief in de verkoop staat, aan te tonen door een opdracht tot dienstverlening met een verkoopmakelaar of het zichtbaar zijn van de woning op Funda.

Fiscale veranderingen in het vermogen

Wanneer een woning wordt verhuurd, dan is de rente niet meer aftrekbaar. De lening is hiermee een schuld geworden in Box III, net als alle overige schulden. De waarde van de woning (de WOZ-waarde) moet worden opgevoerd als vermogen.

Fiscale gevolgen bij overwaarde

Wanneer de WOZ-waarde van de woning hoger is dan de hoogte van de hypotheek, dan is er fiscaal gezien sprake van overwaarde. Je wordt geacht deze overwaarde te investeren in de nieuwe woning. Doe je dit niet, dan is binnen de nieuwe financiering dit saldo niet aftrekbaar. Dus ook al verkoop je niet, fiscaal gezien realiseer je overwaarde omdat de voormalig eigenwoning van Box I naar Box III verhuist. De lasten van de nieuwe financiering worden hierdoor een stuk hoger, omdat er geen renteaftrek is.

Verzekeringen

Het verzekeren van een verhuurd onderpand is lastiger dan een zelf-bewoond onderpand. Het is belangrijk de voorwaarden van de opstalverzekering goed te beoordelen of er dekking is.

VVE-beleid

In het huishoudelijk reglement of in de statuten van een VVE kan het verboden worden aan eigenaren om de woning te verhuren, al dan niet zonder toestemming van de VVE.

Toekomstige huurinkomsten

Deze zijn in beginsel onbelast. Echter, dit kan niet worden meegenomen als inkomen. Er is nog nooit aangetoond dat deze verwachtingen ook worden gerealiseerd. Ook een verklaring van een verhuurmakelaar brengt hierin geen verandering. Een verhuurde woning levert niet alleen baten, maar brengt ook lasten met zich mee, naast het risico van leegstand.

Toetsing bestaande hypotheek

Bij de beoordeling of iemand een nieuwe financiering kan aangaan, wordt de huidige hypotheeklast buiten beschouwing gelaten. Wel wordt, indien een woning nog niet onvoorwaardelijk is verkocht, nagegaan wat de verwachte verkoopopbrengst zal zijn en wat de verwachte verkoopduur is. Je moet kunnen aantonen de lasten van zowel de nieuwe als de oude hypotheek te kunnen dragen. Afhankelijk van de geldverstrekker wordt er uitgegaan van 90% van de marktwaarde van de woning, blijkens een taxatierapport om de waarde (conservatief) in te schatten. Daarnaast kan er verplicht worden om 18 maanden dubbele lasten aan te tonen als eigen middelen of als ruimte in het inkomen.

Aflosplan

Een verpand aflosplan zoals een bankspaarrekening of spaarverzekering moet worden aangewend voor de aflossing van een eigenwoningschuld. Wanneer deze hier niet voor wordt gebruikt, dan is er sprake van een forse belastingheffing over het behaalde rendement. Je kunt min of meer stellen dat over al het behaalde rendement er in Box I (tot 52%) belasting betaald moet worden.

Risicoverzekering

Een aan de lening verpande levensverzekering kan niet opnieuw worden gekoppeld aan de nieuwe hypotheek. De geldverstrekker van de lening op de huidige woning zal deze niet vrijgeven als zekerheid.

Huurdersbescherming

Het huurdersrecht is sterker dan het hypotheekrecht. Dat wil zeggen dat bij wanbetaling de geldverstrekker niet de huurder van een woning zomaar de woning uit kan zetten. De woning zal moeten worden verkocht met de huurder erin. Er is uitgegaan van een waarde, vrij van huur en gebruik. En op basis hiervan is een rente bepaald. Geldverstrekkers willen niet in de situatie belanden dat ze met een gedwongen verkoop komen te zitten met een huurder in de woning. Deze levert fors minder op dan waarop ze hadden gerekend. Overigens is dit risico natuurlijk niet alleen voor een geldverstrekker belangrijk, maar ook voor een verhuurder die op enig moment alsnog zou willen besluiten om een woning te verkopen.

Ons advies

Wij zullen nooit adviseren om een huidige woning te gaan verhuren. In onze advisering houden we hier ook geen rekening mee. Wanneer iemand besluit om, desondanks, een woning aan te houden en te verhuren, dan is dat geheel voor eigen risico.

Eenvoudig gezegd: het aanhouden van een woning die eerst bewoond werd en daarna wordt verhuurd mag niet, behoudens enkele kleine bijzonderheden.