Hypotheeknormen 2018 en overige wijzigingen

Hypotheeknormen 2018 en overige wijzigingen

Hieronder beschrijven we welke zaken er veranderen in 2018 met betrekking tot de hypotheekverstrekkingsnormen. Hierbij gaan we uit van het beleid van het NIBUD en NHG. Het beleid van de geldverstrekkers kan ook wijzigen. Dit moet nog bekend worden gemaakt. Geldverstrekkers mogen afwijken van de eisen van NHG, maar dan alleen strenger. Daarnaast is een geldverstrekker niet verplicht om het beleid van NHG over te nemen. 

Het toetsmoment is het moment waarop een hypotheekaanvraag definitief goedgekeurd is door de geldverstrekker. Wanneer er een bindend aanbod in 2018 wordt verstrekt, dan zijn de normen van 2018 bepalend, ook als de aanvraag in 2017 is gedaan. Dit in tegenstelling tot vorig jaar, toen de overheid een overgangsperiode van 1 maand heeft toegestaan. Het gevolg hiervan is dat veel geldverstrekker al in 2017 zullen toetsen op de normen van 2018. Dit moment verschilt per geldverstrekker. 

Naamswijziging (tijdelijke) regeling hypothecair krediet

De wettelijke regels met betrekking tot hypothecaire kredietverlening stonden in de "Tijdelijke regeling hypothecair krediet". Per 01-01-2018 is dit geen Tijdelijke regeling meer, maar een Regeling. Het is niet veel meer dan een naamswijziging. Maar het geeft wel aan dat - in beginsel -  de huidige regels een bestendig karakter beogen. Uiteraard zijn er altijd aanpassingen mogelijk in de toekomst. 

Maximale lening ten opzichte van de waarde van de woning

In 2018 mag maximaal 100% van de getaxeerde marktwaarde (of  lagere koopsom) worden gefinancierd. Bijkomende kosten moeten volledig uit eigen middelen worden voldaan. Uitzondering is de situatie waarbij er energiebesparende voorzieningen worden getroffen. Dan mag er 106% van de marktwaarde worden geleeend. Hierbij geldt wel als eis dat de verruiming volledig wordt aangewend voor energiebesparende voorzieningen. 

Tweeverdienersnorm

Tweeverdieners mogen iets meer lenen. Het inkomen van de minstverdienende partner wordt voor een hoger percentage meegeteld (70%) dan voorgaand jaar (60%). Hierdoor kan er iets meer worden geleend. De extra ruimte door deze verruiming is veelal beperkt toe een paar duizend Euro meer. 

Verstrekkingsnorm

Uitgaande van een gelijkblijvend salaris kan er gemiddeld iets minder worden geleend. Ook bij toepassing van de tweeverdienersnorm. Wanneer er rekening wordt gehouden met een (veronderstelde) salarisstijging van 2,2% (uitgangspunt NIBUD), dan kan er gemiddeld hetzelfde of iets meer worden geleend

Invloed nieuwe normen 2018 op leencapaciteit

NHG-kostengrens omhoog

De kostengrens was € 245.000,=. Deze wordt € 265.000,=. Bij energiebesparende voorzieningen kan dit bedrag met 6% worden verhoogd, mits dit bedrag dan wel besteed wordt aan het investeren in energiebesparende voorzieningen. De maximale grens bij energiebesparende voorzieningen ligt op 106% van € 265.000,=, ofwel € 280.900,=. Sinds 2017 wordt gekeken naar de marktwaarde bij de bepaling van de kostengrens. De marktwaarde is de laagste van de getaxeerde marktwaarde of de koopsom. Bij aankoop van een woning waaraan verbouwd wordt is de marktwaarde na verbouwing (zoals vermeld in het taxatierapport) leidend. 

Overlijdenrisicoverzekering

De verplichting om een overlijdensrisicoverzekering te sluiten komt te vervallen voor hypotheken met NHG. Voorheen was een dekking bij overlijden verplicht voor de periode dat de lening meer bedraagt dan 80% van de marktwaarde. 

Toetsing bij kortere looptijd van een leningdeel dan 10 jaar

De basisregel is dat bij een rentevaste periode korter dan 10 jaar er moet worden getoetst op de door de overheid vastgestelde toetsrente (thans 5%). Door deze relatief hoge rente wordt de leencapaciteit verkleind. Vanaf 2018 mag er worden getoetst met de werkelijke rente, ook bij een rentevaste periode korter dan 10 jaar, als het leningdeel volledig wordt afgelost binnen de looptijd van de rentevaste periode. Er mag dus geen renterisico zijn. Wanneer het leningdeel 8 jaar loopt en de rentevaste periode is 5 jaar, dan moet er alsnog worden getoetst met de 5% rekenrente. 

Procesmatige veranderingen (NHG)

Energieprestatiecertificaat

Het is niet meer nodig om een energieprestatiecertificaat voor nieuwbouwwoningen te overhandigen. Omdat nieuwbouw voldoet aan de eisen van het Bouwbesluit 2012 voldoen deze woningen altijd aan de eisen die er worden gesteld voor verruiming van de leencapaciteit op basis van het inkomen vanwege een energiezuinige woning. Overigens past niet iedere geldverstrekker de verruiming om meer te mogen lenen op basis van het inkomen toe.

Pensioeninkomen

Het is toegestaan om een uitdraai aan te leveren van www.mijnpensioenoverzicht.nl Voorheen moest er van iemand die binnen 10 jaar na het uitbrengen van een bindend aanbod met pensioen gaat gegevens worden aangeleverd van de afzonderlijke pensioenfondsen (Uniform Pensioenoverzicht; UPO) en een uitdraai van de Sociale Verzekeringsbank inzake het te bereiken AOW-bedrag. 

Fiscale wijzigingen

Restschuldfinanciering

De rente betaald over een restschuld, ontstaan vanaf 2018, is niet aftrekbaar. Alleen over restschulden die zijn ontstaan bij verkoop van een woning voor 01-01-2018 (daadwerkelijk geleverd bij de notaris!) is de rente aftrekbaar. Hierdoor zijn de lasten van een restschuld hoger. En hierdoor is er per saldo minder ruimte om een restschuld mee te financieren in een nieuwe hypotheek. 

Correctie op aftrek top-tarief

Met ingang van 2018 is de correctie op de aftrekbaarheid van hypotheekrente 2,5%. Dit houdt in de praktijk in dat er over het saldo aan aftrekposten van de eigen woning nog maar 49,5% aftrekbaar is. Er vindt bij de aangifte inkomstenbelasting een bijtelling plaats van 2,5%, nadat in eerste instantie 52% aftrek is berekend. Het gaat hier om alle aftrekposten met betrekking tot de eigen woning, waaronder dus ook de financieringskosten. 

WOZ-waarde

De WOZ-waardes zullen in 2018 flink stijgen. De peildatum voor de WOZ-waarde in 2018 is 01-01-2017. Omdat de woningmarkt flink is aangetrokken in 2016, zal de WOZ-waarde van 2018 daarom hoger zijn. Hierdoor wordt de hypotheekrenteaftrek beperkt en stijgen de netto lasten. Daarnaast stijgen hierdoor ook de gemeentelijke belastingen en overige heffingen die gekoppeld zijn aan de WOZ-waarde.

Juridische wijzigingen

Vereniging van Eigenaren (VVE)

Vanaf 2018 is het voor iedere VVE verplicht om een onderhoudsfonds aan te houden. De wet schrijft voor dat de reservering voor het onderhoudsfonds minimaal 0,5% moet zijn van de herbouwwaarde van het gehele complex. De herbouwwaarde is de waarde die nodig is om alle woningen opnieuw te kunnen bouwen. Tevens dient deze waarde ook als basis voor de (collectieve) opstalverzekering. Er is een termijn van 3 jaar geboden om als VVE dit minimale bedrag bij elkaar te sparen. Er is geen verplichting opgelegd hoe dit bedrag bij elkaar te sparen. Dit kan door een periodieke bijdrage of door een eenmalige bijdrage. Per 01-01-2021 moet het saldo aanwezig zijn. Jaarlijks moet vanaf 2021 0,5% van de herbouwwaarde door de leden worden toegevoegd aan het onderhoudsfonds. 

Het is ook toegestaan om de periodieke bijdrage anders te bepalen. De bijdragen die de leden doen moeten  dan minimaal voldoende zijn om (doorlopend) invulling te kunnen geven aan een (recent) meerjarig onderhoudsplan (MJOP) . De VVE moet dan dus een dergelijk MJOP hebben. Reserveren op basis van een  MJOP achten wij verstandiger dan het reserveren op basis van de herbouwwaarde. Daarnaast wordt in een MJOP duidelijk welke zaken er wanneer onderhoud nodig hebben. Op deze manier kan er planmatig onderhoud worden gepleegd. 

Bovenstaande wetswijziging betekent dat geldverstrekkers vanaf 2018 strenger gaan controleren wat de situatie is met betrekking tot de VVE en het onderhoudsfonds. Wanneer de VVE niet voldoende actief is, dan bestaat de kans dat het appartementsrecht niet te financieren is. Daarnaast moet de toekomstig eigenaar erop bedacht zijn dat de huidige bijdrage mogelijkerwijs zal (moeten) stijgen om te voldoen aan de nieuwe wetgeving. Dit risico zal door de geldverstrekker worden meegewogen in de beoordeling van een aanvraag.

Het eigen aandeel in het onderhoudsfonds moet (nog steeds) door de individuele eigenaren als bezitting in Box III worden verantwoord bij de belastingaangifte. Het saldo per 01-01 van enig jaar is de grondslag.

Het wordt makkelijker gemaakt voor VVE's om financieringen af te sluiten voor (duurzaam) onderhoud. Als lid van de VVE ben je mede verantwoordelijk voor deze financiering.