Meer lenen vanwege energiezuinige woning

Meer lenen vanwege een energiezuinige woning

De leennormen gaan uit van gemiddelde energielasten. Wanneer een woning meer dan gemiddeld energiezuinig is of wanneer er energiebesparende maatregelen worden getroffen aan een minder energiezuinige woning is het mogelijk om een hoger bedrag te lenen.

De achterliggende gedachte is dat enerzijds vanwege minder dan gemiddelde energielasten er meer ruimte is voor hypotheeklasten en anderzijds dat er een stimulans is om energiebesparende verbouwingswerkzaamheden te verrichten aan minder energiezuinige woningen.

Hieronder wordt de regeling zoals deze geldt voor NHG in 2015 uitgelegd. Niet iedere geldverstrekker past de geboden ruimte vanuit NHG ook daadwerkelijk toe. Er zijn helaas veel afwijkingen. Het eigen acceptatiebeleid van een geldverstrekker dat strenger kan zijn gaat altijd voor op de mogelijkheden die NHG biedt. Vraag ons altijd om advies.

Hieronder staan de eisen, voorwaarden en normen van NHG onder elkaar, in vraag en antwoordvorm. Alle informatie is afgeleid van het NHG-handboek, versie 2015-1.

Wat zijn acceptabele energiebesparende werkzaamheden?

Onder energiebesparende voorzieningen worden verstaan: een HR ketel, spouwmuur-, dak-, leiding- vloerisolatie, HR++ beglazing, energiezuinige kozijnen en/of deuren en daarmee gelijk te stellen constructieonderdelen, energiezuinige ventilatie inclusief hoog rendement ventilatoren, een warmtepomp, warmteterugwinning, een zonneboiler, zonnecellen of een combinatie hiervan.

Wat wordt gezien als een energieneutrale woning (ook bekend als Nul op de meter woning)?

Een woning waarvoor door een gecertificeerde energielabeladviseur een energieprestatie is afgegeven waaruit blijkt dat de in- en uitgaande energiestromen bij normaal leefpatroon op jaarbasis gelijk zijn aan of lager zijn dan nul en sprake is van een additionele energieopwekkingscapaciteit voor gebruikersgebonden energie van tenminste:

1. 3.150 kWh indien het een vrijstaande of half vrijstaande woning betreft;

2. 2.700 kWh indien het een rijwoning betreft; of

3. 1.780 kWh indien het een appartement betreft.

Wat is een energielabel?

Klik hier (interne link):  

Hoe kom ik aan een energielabel?

Energielabel_hoe_kom_je_eraan.jpg

Wat is een gecertificeerde energielabeladviseur?

Kijk hier (externe link) of hier (externe link)  

Wanneer moet ik een energielabel aanleveren?

Wanneer je op grond van deze regeling een beroep doet op de extra geboden ruimte?

Wat is een EPA?

Kijk hier (externe link)

Wat is een energieprestatiecertificaat (EPC)?

Kijk hier. (externe link)

Wat is de maximale waarde die toegestaan is op een EPC?

0,6

Wat is de minimale classificering op een energielabel (van voor 2015)

A++

Wat is een omgevingsvergunning?

Kijk hier. Een omgevingsvergunning afgegeven na 2012 is getoetst aan het Bouwbesluit 2012 en dat houdt automatisch in dat er sprake is van een EPC < 0,6.

Wat wordt gezien als een gespecialiseerd bedrijf dat energiebesparende maatregelen mag treffen?

NHG laat de beoordeling hiervan over aan de geldverstrekkers. Het is een open norm. Er kan worden uitgegaan van de volgende minimale vereisten: Een professioneel bedrijf, met een website, waaruit duidelijk blijkt dat er sprake is van activiteiten op het gebied van de beschreven energiebesparende maatregelen. Een geldverstrekker kan eisen stellen aan de wijze waarop voldoende specificatie en specialisatie dient te worden aangetoond.

Wanneer mag ik een opdrachtbevestiging aanleveren voor energiebesparende maatregelen in plaats van een energielabel?

Wanneer er wordt verbouwd aan een oudere woning, waarbij geen energielabel wordt versterkt dat voldoet of kan voldoen aan de hiervoor gestelde normen kan er toch gebruik worden gemaakt van de extra geboden ruimte. De regeling is dat er of een energielabel wordt verstrekt of een verbouwingsspecificatie tezamen met opdrachtbevestiging van een gespecialiseerd bedrijf wordt aangeleverd. 

Mag ik zelf de energiebesparende maatregelen verrichten?

Nee, de werkzaamheden moeten altijd door een gespecialiseerd extern bedrijf worden verricht. Ook wanneer je zelf bijvoorbeeld aannemer of timmerman bent en het privé zou kunnen en willen doen.

Wat wordt gezien als een acceptabele verbouwingsspecificatie?

Uit de verbouwingsspecificatie moet blijken wat de te verrichten werkzaamheden zijn. Uit de omschrijving moet blijken dat deze overeenkomst met de beschreven werkzaamheden in het handboek onder de definitie van energie besparende voorzieningen. De op de verbouwingsspecificatie vermelde bedragen moeten overeenkomen met de op de opdrachtbevestiging van het gespecialiseerde bedrijf vermelde bedragen.

Wat wordt gezien als een acceptabele overeenkomst voor energiebesparende werkzaamheden?

Er dient een door opdrachtgever en opdrachtnemer getekende opdracht tot dienstverlening te worden overhandigd, waaruit duidelijk het bedrag blijkt van de werkzaamheden. Deze moet ruim voldoende gespecificeerd zijn. Daarnaast moet het onderpand zijn benoemd waaraan de werkzaamheden zullen worden verricht. Deze overeenkomst moet zijn aangegaan nadat de hypotheekofferte is uitgebracht.

Wat zijn de extra mogelijkheden bij aankoop van een energiezuinige bestaande woning (inkomen)?  

Wanneer er een EPC-rapport of een EPA of een energielabel met een waardering van A++ of beter kan worden overlegd, kan er een bedrag van € 9.000,= extra worden verstrekt.

Wat zijn de extra mogelijkheden bij aankoop van een energiezuinige bestaande woning (onderpand)?  

De maximale financiering bedraagt 106% van de marktwaarde (na verbouwing). Ten opzichte van de standaard verstrekkingsnorm van 103% van de marktwaarde, betekent dit dat er 3% extra mag worden geleend.

Wat betekent de verruiming op basis van het onderpand (LTV) bij het toepassen van energiebesparende maatregelen (2016)?

Je mag 102% van de waarde van de woning lenen wanneer je geen energiebesparende maatregelen treft. Wanneer je wel energiebesparende maatregelen treft is dat 106% van de waarde van de woning.

Rekenvoorbeeld:

 

Zonder EBV

Met EBV

Koopsom

€ 180.000,=

€ 180.000,=

Verbouwing

€ 5.000,=

€ 5.000,=

Energiebesparende maatregelen

€ 0,=

€ 2.000,=

Marktwaarde na verb. & EBM

€ 183.000,=

€ 184.000,=

Max. verstrekking (% LTV)

102%

106%

Max. hypotheek (in €)

€ 186.660,=

€ 195.040,=

Benodigde eigen middelen (*)

€ 7.320,=

€ 0,=

(*) O.b.v. 6% bijkomende kosten, berekend over de marktwaarde na verbouwing (en evt. EBM).

Conclusie:

Door het toepassen van energiebesparende maatregelen heb je minder eigen middelen nodig. Daar is deze regeling ook voor bedoeld: om mensen te stimuleren hun woning energiezuiniger te maken. Deze verruiming (ten opzichte van de waarde van de woning) geldt ongeacht het bedrag dat je besteedt. Ook bij een relatief laag bedrag kom je in aanmerking voor de verruiming.

Wanneer je weinig eigen middelen hebt, profiteer dan van deze regeling door een bedrag aan EBM te begroten. Vraag ons om advies hierover.

Wat zijn de mogelijkheden bij aankoop van een energiezuinige nieuwbouwwoning (inkomen)?

Wanneer er een EPC-rapport of een omgevingsvergunning (na 2012) wordt aangeleverd kan er een bedrag van € 9.000,= extra worden verstrekt.

Wat zijn de mogelijkheden bij aankoop van een energiezuinige nieuwbouwwoning (onderpand)?

De maximale financiering bedraagt 106% van de marktwaarde (na verbouwing). Ten opzichte van de standaardnorm van 103% van de marktwaarde, betekent dit dat er 3% extra mag worden geleend.

Wat zijn de extra mogelijkheden bij energiebesparende verbouwing van bestaande woning (inkomen)?

Er kan tot € 9.000,= extra worden gefinancierd wanneer er bewijsstukken worden aangeleverd waaruit de energiebesparende maatregelen blijken.

Wat zijn de extra mogelijkheden bij energiebesparende verbouwing van bestaande woning (onderpand)?

Wanneer er bewijsstukken worden aangeleverd waaruit de energiebesparende maatregelen blijken kan de maximale financiering 106% van de waarde na verbouwing zijn.

Moet er een apart bouwdepot worden aangemaakt voor energiebesparende maatregelen?

Nee

Mag ik de energiebesparende werkzaamheden uit eigen middelen voldoen?

Nee. Het begrote bedrag moet volledig in het bouwdepot worden aangehouden. Dit betekent dat wanneer er eigen middelen moeten worden voldaan dit bedrag zal moeten worden overgemaakt aan de notaris voorafgaande aan de overdracht. Daarnaast moet het bestaan van voldoende eigen middelen tijdens het acceptatieproces al worden aangetoond. Vraag ons om advies.

Wat zijn de extra mogelijkheden bij een energieneutrale woning?

Het bedrag van € 9.000,= dat er extra mag worden geleend kan worden verhoogd tot een bedrag van € 25.000,=. Hierbij geldt wel als minimale eis dat het toetsinkomen meer bedraagt dan € 32.000,=. Er dient een document te worden aangeleverd waaruit blijkt dat ten aanzien van de termijn van de energieprestatie een minimale garantie van 10 jaar wordt gegeven.

Welk bedrag mag ik extra lenen? In tabelvorm

Meer lenen o.b.v. inkomen

Maximaal aanvullend bedrag

EPC < 0,6 of A++-label

€ 9.000,= (*)

Energieneutraal

€ 25.000,= (**)

* / ** bedragen 2015

Meer lenen op basis van de waarde van het onderpand

Het is volgens NHG toegestaan om 3% extra (2015) te mogen lenen t.o.v. de waarde van de woning wanneer de woning voldoet aan de normen van een energiezuinige of –neutrale woning. Dit om te stimuleren dat mensen verbouwingen laten verrichten aan hun woning die niet direct waardevermeerderend zijn, maar wel leiden tot lagere woonlasten. Deze ruimte geldt in beginsel voor zowel nieuwbouwwoningen als bestaande woningen waaraan verbouwd wordt, maar geldverstrekkers mogen in het eigen beleid afwijken van deze wettelijk toegestane mogelijkheid. Vraag ons naar de mogelijkheden om extra te kunnen lenen op basis van de waarde van het onderpand. Niet alle geldverstrekkers staan deze verruiming toe! 

Maximale verstrekking

Maximale financiering t.o.v. marktwaarde

2015

103% + 3% extra

2016

102% + 4% extra(*)

2017

101% + 5% extra(*)

2018

100% + 6% extra(*)

De extra ruimte in de komende jaren is niet gegarandeerd, maar ligt wel in de lijn der verwachtingen.