Samen één huis, de ander meer inbreng

Samen één huis, de ander meer inbreng

Het kan gebeuren dat één van de partners een andere vermogenspositie heeft dan de andere. Dit kan komen door bijvoorbeeld een schenking van ouders, spaargeld, overwaarde van een eerder huis, een lening van ouders of door andere redenen.

De vraag is hoe met deze “vermogensongelijkheid” om te gaan. Hierbij moeten diverse onderwerpen tegen het licht worden gehouden. Deze beschrijven we hieronder. Het is verstandig om advies van ons te verkrijgen zodat we samen kunnen bepalen wat in de persoonlijke situatie de beste keuze is.

Deskundig advies is altijd nodig

Vanwege het nieuwe huwelijksvermogensrecht, sinds 2018, waarin de beperkte gemeenschap van goederen de nieuwe norm is, is het altijd noodzakelijk om deskundig advies in te winnen wanneer er sprake is van iedere andere situatie dan 50/50 eigendom en/of iedere andere situatie dan 50/50 financiering van de woning. Neem daarom ALTIJD contact met ons op, zodat we je van passend advies kunnen voorzien.

Grote ongewenste gevolgen voor zowel de persoon die meer geld inbrengt als de persoon die minder geld inbrengt kunnen door een fout advies of door het niet voldoende bekend zijn van de wetgeving kunnen gebeuren. Het geheel of gedeeltelijk zien overgaan van eigen vermogen naar de partner of het moeten afstaan van een groot deel van de overwaarde aan je partner bij een relatiebreuk zijn hier voorbeelden van.

Aandachtspunten

Hieronder beschrijven we de aandachtspunten om rekening mee te houden wanneer er sprake is van een niet-gelijkwaardige situatie tussen twee eigenaren.

Deze niet-gelijkwaardigheid kan op veel momenten ontstaan, zowel bij aanvang van een relatie, als tussentijds. Zoals duidelijk wordt, is het zo dat er veel situaties mogelijk zijn. Ieder met eigen gevolgen. Neem daarom altijd contact met ons op, zodat we mee kunnen denken naar de gewenste oplossing.

Het is niet te doen om alle situaties op deze website volledig uit te werken. Onderstaande punten zijn bedoeld om informatie te verstrekken in algemene zin. In een adviesgesprek kunnen we inzicht krijgen in de persoonlijke situatie en de wensen die er zijn om vanuit daar een passend advies te kunnen maken.

Eigenaarschap

  • Deze hoeft niet altijd 50/50 te zijn, bij aanvang
  • Een afwijkende eigendomsverhouding kan door een huwelijk alsnog op 50/50 komen, gewenst of ongewenst, door het maken van afspraken of juist zonder het maken van afspraken.

Rente-aftrekverleden

  • Iedereen heeft 30 jaar aftrek over een fiscale eigenwoningschuld
  • Eerdere uitkeringen uit een KEW/BEW/SEW
  • Door fiscale keuzes kan iemand zonder rente-aftrekverleden geconfronteerd worden met het toebedeeld krijgen van het rente-aftrekverleden van de partner

Inbreng vermogen, bij aanvang of tussendoor

  • Eigen spaargeld
  • Geld uit een erfenis
  • Geld uit een schenking
  • Geld uit overwaarde van een vorige woning
  • Geld uit eigen vermogen, besteed aan een verbouwing

Burgerlijke staat

  • Samenwonend
  • Gehuwd in gemeenschap van goederen, voor 2018
  • Gehuwd in beperkte gemeenschap van goederen, vanaf 2018
  • Gehuwd met huwelijkse voorwaarden, voor 2018
  • Gehuwd met huwelijkse voorwaarden, vanaf 2018

Overige aandachtspunten

  • Afspraken over interne draagplicht
  • Vermogen verkregen met in- of uitsluitingsclausule
  • Gemaakte afspraken ten aanzien van in- of uitsluiting van erfenissen en schenkingen
  • Overgangsrechten van hypotheken van voor 01-01-2013

Fiscale aspecten

Wanneer je samen een woning koopt, dan is, tenzij je iets anders afspreekt, de eigendomsverhouding 50/50. Dit kan ook anders worden overeengekomen. Wanneer je niet buiten de verhouding 60/40 een woning aankoop dat hoeft geen van de partijen overdrachtsbelasting te betalen wanneer er sprake is van een relatiebreuk en een uitkoop.

Uitgaande van de normale situatie van een aankoop binnen de verhouding 50/50 heeft ieder van de eigenaren een eigen financieringsbehoefte van 50% van de totale financiering.

Voorbeeld (vereenvoudigd; uitgaande van 50/50 eigendom)

Persoon Koopsom Financiering (alt. A) Financiering (alt. B) Financiering (alt. C)
1 € 125.000,= € 125.000,= € 125.000,= € 125.000,=
2 (a) € 125.000,= € 125.000,= € 75.000,= € 75.000,=
2 (b)     € 50.000,= Cash
Totaal € 250.000,= € 250.000,= € 250.000,= € 200.000,=

Toelichting:

Bij alternatief A wordt er gekocht en gezamenlijk wordt er een financiering van € 250.000,= afgesloten. Dit is 1 lening bij een reguliere geldverstrekker. Fiscaal gezien heeft ieder een eigenwoningschuld van 50%, ofwel € 125.000,=. Het is mogelijk om dit ook administratief als 2 aparte leningdelen weer te geven in de offerte en de daaropvolgende jaaropgave tijdens de looptijd van de hypotheek.

Bij alternatief B wordt er door persoon 2 gekozen voor een combinatie van geldverstrekkers. Persoon 2 financiert zelfstandig € 50.000,= op een andere manier. Denk hierbij aan een familiebankconstructie. 

Bi alternatief C wordt er door persoon 2 gekozen voor het inbrengen van niet financieren van het volledige aangekochte deel. Denk hierbij veelal aan een schenking of eigen vermogen. 

Juridische aspecten

Wanneer je samen met iemand anders een woning aankoopt, dan wil je afspreken wat je rechten en plichten zijn. Deze worden vrijwel altijd in een samenlevingscontract vastgelegd. Of in partnerschaps- of huwelijkse voorwaarden. Vanuit het eigendomsrecht is het zo dat wanneer je 50% eigenaar bent je ook voor dit percentage deelt in de baten en lasten behorende bij dit aandeel. Het spreekt voor zich dat wanneer je een andere eigendomsverhouding afspreekt je meer of minder deelt.

Rol ouders

Afhankelijk van de herkomst van de middelen moeten er ook door de ouders belangrijke keuzes gemaakt worden. Aan wie wordt het bedrag (ineens) geschonken? Aan wie worden eventuele rentetermijnen geschonken? Wat wil ik dat er gebeurt bij overlijden (zowel het eigen overlijden als dat van het kind of samenwonende partner)? Wil ik alleen mijn kind als contractpartner of wil ik beide opnemen in een leenovereenkomst? Er zijn veel keuzes te maken. Veel van deze keuzes kunnen alleen bij het afsluiten van de overeenkomst (schenking of lening) worden gemaakt. Het vooraf goed laten adviseren kan zeer ongewenste gevolgen voorkomen. 

Samenvattend

Het is verstandig om je goed te laten voorlichten over alle voor- en nadelen van de mogelijkheden die er zijn wanneer je samen een woning aankoopt en de inbreng van vermogen is niet bij beide partijen gelijk. Iedere keuze heeft voor- en nadelen. Maar belangrijker nog is het je realiseren wat de keuzemogelijkheden zijn. Wij geven hier graag uitleg over, maatwerkadvies. Hier kan door ons een aanvullend bedrag voor gerekend worden, het is immers maatwerk. Hierbij zorgen we er wel voor dat alle overeenkomsten zodanig worden opgesteld dat er achteraf geen verrassingen zijn.