Veranderingen met (bank-) spaarhypotheek

Veranderingen met (bank-) spaarhypotheek

Er zijn veel mensen die een spaarverzekering (KEW) of een bankspaarrekening op spaarbasis (SEW) hebben afgesloten de afgelopen jaren. De starter van toen is de doorstromer van nu. Velen staan onder water en zullen hun spaarplan noodgedwongen moeten afkopen om een volgende stap te kunnen zetten.

Normaliter moet het spaarplan minimaal 15 jaar lopen om zonder naheffing van de Belastingdienst afgekocht te kunnen worden. Wanneer er echter sprake is van een verkoopverlies, dan geldt er een versoepelingsregeling. De belastingheffing wordt kwijtgescholden.

Wanneer een spaarplan wordt afgekocht dan is het niet meer mogelijk om een nieuw spaarplan op te starten. Om deze reden is het verstandig om te laten beoordelen wat er verstandiger is: de restschuld uit andere middelen betalen of eventueel meefinancieren ten opzichte van het afkopen van een bestaand spaarplan en de restschuld direct geheel of gedeeltelijk inlossen.

Wij maken deze vergelijking altijd zodat er een goed inzicht ontstaat in voor- en nadelen op korte, maar ook op langere termijn.

Looptijd

Een aflossingsplan voor een eigenwoningschuld mag maximaal 30 jaar lopen. Na maximaal 30 jaar moet de uitkering worden gebruikt voor de aflossing van de eigenwoningschuld. Gedurende de looptijd geldt er een vrijstelling van vermogensrendementsheffing, omdat het plan is vrijgesteld in Box I. Hierdoor wordt voorkomen dat je jaarlijks 1,2% belasting moet betalen over geld dat vast zit in het spaarplan en bedoeld is voor de aflossing van de eigenwoningschuld.

Verhuizen – voorbeeld

Stel dat je 7 jaar geleden een woning hebt gekocht en voor een spaarplan hebt gekozen. Je behoort tot de gelukkigen die geen restschuld hebben bij verkoop of eigen middelen ter beschikking heeft. Het is dan mogelijk en vaak verstandig om het spaarplan “mee te nemen” naar de nieuwe woning. Dit heet fiscaal geruisloos voortzetten. Het is niet verplicht om bij de geldverstrekker te blijven die de eerste woning heeft gefinancierd.

De rente staat momenteel historisch laag. Veel mensen kiezen voor zekerheid op lange termijn. Bij een spaarhypotheek is de rente die wordt betaald over de lening vrijwel altijd gelijk aan de rente die er wordt ontvangen op het spaarplan. Bij het berekenen van de inleg of premie wordt uitgegaan van het gedurende de resterende looptijd betalen ontvangen van dezelfde rentevergoeding.

Wanneer de looptijd 30 jaar is en er wordt na 7 jaar gekozen voor een rentevaste periode van 20 jaar, dan betekent dit dat na 27 jaar er nog maar kan worden gekozen voor een rentevaste periode van 3 jaar.

We kunnen natuurlijk geen voorspelling doen wat de rentestand zal zijn over 20 jaar. Wel is de vuistregel dat de rente voor een korte rentevaste periode lager is dan die voor een lange rentevaste periode.

Omdat bij het aanvangen van de 20 jaars periode er vanuit wordt gegaan dat gedurende de resterende 23 jaar gelijk zal zijn ontstaat een risico. Na 20 jaar kan het namelijk heel goed zijn dat de rente fors lager is dan de rente in de voorgaande 20 jaar.

Het meeste rendement binnen het spaarplan wordt behaald in de laatste jaren. Dan is er immers het meeste vermogen opgebouwd. Wanneer de laatste 3 jaren er bijvoorbeeld maar 3% rendement wordt behaald over het spaarsaldo, gelijk aan de 3-jaars rente op dat moment, terwijl er een rendement was verwacht van bijvoorbeeld 5% dan betekent dit dat er de laatste 3 jaren fors minder betaald zal moeten worden om op het einddoel uit te komen.

Stel dat je beoogt om 150.000 te sparen en de rente is in de laatste 3 jaren geen 5%, maar 3%, dan betekent dit dat je ongeveer 3 * 2% misloopt over het spaarkapitaal. De misgelopen rente zal moeten worden aangevuld uit een verhoogde inleg.

Sterk versimpeld kan worden gezegd dat je 6% over 150.000 aan rentebijschrijving misloopt. Dit is een bedrag van 9.000. Over een periode van 3 jaar betekent dit een extra inleg die nodig is van 250 Euro per maand. De rentedaling zal vaak minder zijn dan de stijging van de noodzakelijke netto inleg in het spaarplan.

Oplossingen

Om bovenstaand risico te voorkomen zijn er eigenlijk maar 2 oplossingen. Je kan de rentevaste periode verlengen of je kan de looptijd inkorten.

Verlengen rentevaste periode

Wanneer de rentevaste periode voor de gehele resterende rentevaste periode vast staat, dan heb je niet meer het risico dat na bijvoorbeeld 20 jaar er een wijziging plaatsvindt. Omdat veel geldverstrekkers geen rentevaste periode van meer dan 20 jaar kennen en al zeker geen “incourante” rentevaste periode van 23 jaar is deze oplossing in de praktijk vaak niet toepasbaar.

Inkorten rentevaste periode

Wanneer dit op basis van fiscale eisen mogelijk is, dan kun je overwegen om de resterende looptijd in te korten en gelijk te stellen aan de nieuwe gekozen rentevaste periode. Loopt je aflosplan al 3 jaar, kies dan bijvoorbeeld voor 20 jaar rentevast. En kort de looptijd ook in met 3 jaar. Omdat je minder lang spaart ben je eerder van je hypotheeklasten af. Maar omdat je korter spaart zal ook de inleg of premie stijgen. Ideaal is het niet, maar hiermee is er wel duidelijkheid en worden risico’s in de toekomst voorkomen: je weet precies wat je wanneer hebt afgelost tegen welke maandlasten.

Bruto/netto lasten

Rente op een eigenwoningschuld is fiscaal aftrekbaar. Een toekomstige lagere rente zorgt voor minder rentelasten, maar ook voor minder fiscaal voordeel. De inleg of premie in het spaarplan betreft een netto premie. Omdat de besparing op de rente minder kan zijn dan de extra noodzakelijke inleg kan een lage rente aan het einde van de looptijd van een spaarhypotheek betekenen dat je in plaats van minder juist meer betaalt.

Afloop rentevaste periode

Ook wanneer je niet verhuist, maar je rentevaste periode moet verlengen, dan is het goed om niet alleen naar de rente te kijken, maar om goed door te laten rekenen wat de gevolgen zijn van een bepaalde keuze voor de totale netto hypotheeklasten. Uiteraard doen wij dit in onze advisering.

Informatievoorziening van geldverstrekkers

Helaas is de realiteit dat geldverstrekkers 3 maanden voor het verlopen van een rentevaste periode vaak alleen maar informatie verstrekken over de nieuwe rentelasten. De inleg of premie die samenhangt met de (nieuwe) rente wordt niet vermeld. Ook wordt niet vermeld wat de invloed is op de totale netto maandlasten. Op het eerste gezicht denk je een flink voordeel te hebben vanwege de rentelasten die fors lager worden, maar feitelijk ben je mogelijk zelfs duurder uit.

Eerder stoppen met spaarplan

Het is mogelijk om na 20 jaar zonder fiscale boetes te stoppen met je spaarplan. Dus stel dat je eerste 7 jaar het spaarplan had en daarna met 20 jaar hebt verlengd, dan heb je in totaal een looptijd van 27 jaar gehad. Wanneer door een lagere rente de nieuwe netto maandlasten te hoog worden dan kun je besluiten te stoppen met het spaarplan en de afkoopwaarde af te lossen op de hypotheek. Omdat het grootste voordeel bij de aflossing op spaarbasis in de laatste jaren zit, lever je door deze keuze vrijwel altijd voordeel in. De afweging tussen de gewenste zekerheid op langere termijn en ten aanzien van maandlasten moet worden gemaakt om een weloverwogen keuze te maken.

Media 2015

Begin 2015 is dit onderwerp in diverse media besproken. Wij houden al een aantal jaren rekening met de bovenstaande mogelijke situaties. We zijn blij dat meer mensen inzichtelijk krijgen wat er mogelijk kan gebeuren en dit onderwerp op onze website moet daar ook aan bijdragen.

Advies

Vraag altijd advies over de samenhang tussen sparen, aflossen, rente, rentevaste periode wanneer er sprake is van verhuizen of oversluiten. Wij rekenen geen kosten voor het kennismakinggesprek en geven in het gesprek aan wat wij adviseren op basis van de geuite wensen en eisen.