HFAP | Aankoopbemiddeling | Het proces

HFAP | Aankoopbemiddeling | Het proces

Introductie

  • Ons uitgangspunt is dat wanneer je een woning hebt gevonden die je leuk vindt wij daarna alles doen om ervoor te zorgen dat je er zeker van kan zijn dat je een verantwoorde koop doet tegen een zo scherp mogelijke prijs. Naast de prijs zorgen we ervoor dat ook de voorwaarden zo goed mogelijk zijn.  
  • Wij doen nadrukkelijk meer dan alleen onderhandelen over de prijs. Adviseren om een woning niet te kopen of de onderhandelingen af te breken omdat de verkoper een te hoog bedrag vraagt voor de woning is ook wel eens nodig. Duidelijkheid staat voorop. 
  • Wij werken volgens onderstaand proces. Voor achtergrondinformatie moet je klikken op de links. Deze pagina is om alles stappen te beschrijven. 

Stroomschema

  • Het aankopen van een woning verloopt het beste in het hieronder opgenomen stroomschema. De stappen volgen elkaar op. We beschrijven stap voor stap wat er gebeurt en wat onze rol is.
  • Ook de samenhang met de financiering geven we aan. We maken duidelijk wat we doen en wanneer.
  • Met het lezen van deze pagina wordt duidelijk dat we alles doen om zowel de aankoop als de financiering van A tot Z soepel te laten verlopen.

Inhoudsopgave

  • Algemeen
  • Voornemen aankoop woning melden
  • Intakegesprek
  • Stukken aanleveren in Digimap
  • Adviesgesprek: Financieringsmogelijkheden in beeld
  • Huis zoeken
  • Huis vinden
  • De bezichtiging
  • Interesse tonen aan verkopend makelaar
  • Ons informeren over voornemen om te bieden op woning
  • Stukken opvragen en dossiervorming
  • Analyse documenten en informatie
  • Analyse waarde en onderbouwing
  • Roerende zaken
  • Bod met voorwaarden bespreken
  • Aankoopstrategie bepalen
  • Bod met voorwaarden uitbrengen
  • Bieden op basis van een inschrijving
  • Bieden zonder inschrijving
  • Bod geaccepteerd
  • Bod afgewezen, onderhandeling niet succesvol
  • Keuring
  • De koopovereenkomst
  • Voorbehouden
  • De notaris
  • Bankgarantie / waarborgsom
  • Verbouwing en verbouwingsspecificatie
  • Verduurzaming
  • Taxatie
  • Financieringsaanvraag / Renteaanbod
  • Dossier compleet en finaal akkoord
  • Vervallen voorbehouden
  • Woning nogmaals bezichtigen
  • Verzekeringen
  • De overdracht
  • De opleveringsinspectie
  • Verbouwen en / of verhuizen

Algemeen

Wij communiceren met alle betrokken partijen in het proces en verzorgen alle aanvragen. Alles wordt besproken met onze opdrachtgeven. Contacten met onderstaande partijen verlopen via ons:

  • Verkoper / verkopend makelaar
  • Bouwkundig keurder
  • Taxateur
  • Notaris
  • Geldverstrekker
  • Verzekeraar 

Voornemen aankoop woning melden

Wanneer je een woning wilt kopen dan is het belangrijk om te weten wat er mogelijk is. Het is mogelijk om online berekening te maken. Het nadeel van dergelijke berekeningen is dat er met veel dingen geen rekening gehouden wordt. Hierdoor kan het beeld te rooskleurig of juist te pessimistisch zijn.

Intakegesprek

Wij plannen een telefonisch intakegesprek in. In dit gesprek stellen we veel vragen over de huidige situatie. Hiervoor hebben we een uitgebreide vragenlijst ontwikkeld. Op basis van de antwoorden op de gestelde vragen weten we welke informatie we moeten opvragen. Deze informatie moet aan ons worden aangeleverd.

Stukken aanleveren in Digimap

De documenten die er nodig zijn voor het uitwerken van het advies vragen wij op door middel van een stukkenlijst. Je krijgt inloggegevens voor een Digimap. De documenten kun je hier, per document, uploaden. De binnendienst bereidt het adviesdossier voor de adviseur voor. Je verneemt het van ons wanneer we vragen of opmerkingen hebben.

Adviesgesprek: financieringsmogelijkheden in beeld

In het adviesgesprek brengen we in beeld wat de mogelijkheden zijn. Rekening houdend met het budget en de wensen die er zijn. Je krijgt van ons een adviesrapportage op basis van de gewenste en geadviseerde uitgangspunten. We geven ook aan wat de invloed is van een mogelijke verbouwing op het bedrag dat je zelf moet inbrengen.

Huis zoeken

Na het adviesgesprek weet je wat het maximale bedrag is dat je kunt financieren. Je kunt dan (bijvoorbeeld op internet) woningen gaan zoeken. Het zoeken van een woning moet je zelf doen. In de huidige markt met veel vraag komt nagenoeg iedere woning op internet. Het is mogelijk om je te abonneren op alerts voor bepaalde woningen in een bepaalde stad, wijk en prijsklasse. Het is belangrijk dat je je woonwensen en -eisen goed bewaakt. Soms moeten er vanwege een gering aanbod of hoge prijzen concessies worden gedaan ten opzichte van bepaalde wensen. Ons advies is om niet aan te kopen als het niet voldoet aan bepaalde eisen. 

Huis vinden

Wanneer je een huis hebt gevonden dat je interessant vindt, dan moet je zelf een afspraak maken met de verkopend makelaar. Je kunt dan de woning gaan bezichtigen. Probeer zo snel mogelijk deze afspraak in te plannen, omdat de kans dan kleiner is dat de woning al aan een ander is verkocht voordat je de woning hebt kunnen bezichtigen.

De bezichtiging

Zorg ervoor dat je goed voorbereid bent op een bezichtiging. Gebruik eventueel een checklist hiervoor. Afhankelijk van de interesse in een woning is het mogelijk om een tweede bezichtiging in te plannen. Het is niet gebruikelijk om meer dan 2 bezichtigingen te doen. 

Interesse tonen aan verkopend makelaar

Wanneer de woning naar wens zou zijn en dat er wordt overwogen om een bod uit te brengen op de woning, meld dit dan aan de verkopend makelaar of verkoper.

Ons informeren over voornemen om te bieden op woning

Het is belangrijk dat wij zo snel mogelijk na de bezichtiging vernemen dat er interesse is in een woning. Wij halen online dan documenten op en maken administratief een Dienst aan, gekoppeld aan het onderpand waarin interesse is. Ook bespreken we met je wat de vastgestelde bijzonderheden waren aan de woning.

Stukken opvragen en dossiervorming

Wij melden ons bij de verkopend makelaar en vragen de relevante documenten op om ons te kunnen inlezen. Welke documenten er relevant zijn, dat verschilt per woning (-soort). Zo is er bij een appartement of een woning met erfpacht meer informatie dan bij een rijtjeswoning zonder erfpacht.

We controleren of we alle relevante informatie hebben verkregen en opgehaald. Indien er stukken ontbreken, dan verzoeken we om deze alsnog aan te leveren en waar nodig op te vragen bij de verkoper.

Alle documenten die we ontvangen voegen we toe in de Digimap. Het is belangrijk om deze documenten zelf ook door te lezen en ons eventuele vragen te stellen.

Analyse documenten en informatie

We beoordelen alle documenten grondig en noteren de vragen die we willen stellen aan de verkopend makelaar. De vragen die we hebben stellen we per e-mail en de e-mail bellen we na.

In de bijlage op deze informatie zie je een voorbeeld van welke documenten een rol kunnen spelen en welke we beoordelen.

Analyse waarde en onderbouwing

Op basis van een vergelijking van verkopen van vergelijkbare panden in de omgeving in de afgelopen periode en het bepalen van een vierkante meter prijs komen we tot een voorlopig waardeoordeel. Op basis van de plus- en minpunten van de woning kan hier een opslag of afslag op worden toegepast.

De grootte van een eventuele tuin, de aanwezigheid van een dakterras, de aanwezigheid van erfpacht en diverse andere zaken zijn mede relevant om tot een nauwkeurigere inschatting te komen van de waarde van de woning.

De door ons vastgesteld waarde geeft een goede richting voor de prijs die er betaald zou moeten worden voor een woning. Wanneer er tegelijkertijd veel interesse is voor een bepaalde woning, dan leert de ervaring dat dit een prijsopdrijvend effect heeft waardoor er mogelijk meer moet worden geboden op de woning om een reële kans te maken.

Roerende zaken

Indien er roerende zaken ter overname worden aangeboden vragen we voor welk bedrag de roerende zaken kunnen worden overgenomen en of hier interesse in bestaat.

Bod met voorwaarden bespreken

Wanneer wij een positief advies geven over de woning bereiden we een bod voor. Een bod is nadrukkelijk niet alleen een bedrag doorgeven, maar het bestaat ook uit andere zaken zoals:

  • Moment van overdracht (oplevering)
  • Gebruik maken van recht om te mogen keuren
    • En welke conclusies aan de keuring verbonden moeten worden
  • Keuze voor notaris
  • Eenmalig bod of openingbod
  • Geldigheid van het bod (termijn)
  • Overname roerende zaken gewenst?
  • Financieel voorbehoud en periode van voorbehoud
  • Bankgarantie / waarborgsom

Aankoopstrategie bepalen

Op basis van de wensen (of eisen) van de verkoper en de wensen (of eisen) die onze opdrachtgever stelt wordt besproken welke strategie de grootste slagingskans oplevert. Wanneer hier overeenstemming over is, dan gaan we over tot het plaatsen van het bod.

Bod met voorwaarden uitbrengen

Op basis van de aankoopstrategie werken we het bod met voorwaarden uit en bieden we deze aan de verkopend makelaar aan, per e-mail. Dit doen we met urgentie. Ook bellen we direct na het uitbrengen van het bod de verkopend makelaar na om aan te geven dat er een bod is uitgebracht, met het verzoek om de ontvangst van het bod te bevestigen en dit bod onder de aandacht te brengen bij de verkoper.

Bieden op basis van een inschrijving

Wanneer er sprake is van een inschrijving op een woning, wanneer er veel biedingen binnenkomen organiseert de verkopend makelaar vaak een inschrijving. Alle geïnteresseerden krijgen de gelegenheid om dan voor een gestelde deadline eenmalig hun ultieme bod met (voor verkoper) gunstige voorwaarden uit te brengen.

Bieden zonder inschrijving

Wanneer er geen inschrijving is, dan kan er een openingsbod worden geplaatst. Hoe snel hierop wordt gereageerd is lastig te zetten. Iedere onderhandeling verloopt anders. Het kan binnen een dag rond komen, maar soms kan het ook langer duren. Zeker als er sprake is van een woning die verkocht wordt uit een nalatenschap, bij een echtscheiding / relatiebreuk of in opdracht van een geldverstrekker. 

Wij bespreken altijd iedere tussenstap met onze opdrachtgever en geven ook advies over hoe een vervolgstap te zetten. Ons advies hoeft niet te worden opgevolgd, het is en blijft een advies.

Bod geaccepteerd

Als het bod is geaccepteerd, dan is er een mondeling akkoord op de verkoop. We bieden dan alle relevante gegevens, zoals personalia en identiteitsgegevens aan de makelaar aan ten behoeve van het opstellen van de koopovereenkomst. Zowel de makelaar als wij moeten ons houden aan de Wwft. Dit is de Wet ter voorkoming van witwassen en financiering van terrorisme. 

De voorlopige versie wordt ook wel concept koopovereenkomst genoemd.

Bod afgewezen, onderhandeling niet succesvol

Het kan gebeuren dat de verkoper kiest voor een andere koper. Wanneer duidelijk is dat dit het geval is, dan laten we dit weten. Het aankoopdossier wordt dan gesloten. Vaak vernemen we dat wanneer de gekozen koper het niet rond krijgt of toch afhaakt we dit nog vernemen. De praktijk leert dat je hier niet op moet hopen, omdat de kans erg klein is. Beter is het om je te richten op een andere woning. Hoe lastig vaak ook.

Keuring

Indien er niet expliciet is geboden met als voorwaarde dat er geen bouwkundige keuring wordt verzocht, dan heb je altijd het recht om de keuring voorafgaande aan een aankoop te kopen.

Het is gebruikelijk om de woning te laten keuren voor het tekenen van de koopovereenkomst of voor het verstrijken van de wettelijke bedenktijd.

Wij vragen een gewenste of geadviseerde keuring altijd zo snel mogelijk aan, nadat een bod is geaccepteerd. Je kunt hierbij aanwezig zijn. Dit adviseren wij ook. Hier kun je meer lezen over de keuring.

De koopovereenkomst

In de koopovereenkomst staan alle relevante gegevens over de woning en de gemaakte afspraken. Ook staat in de overeenkomst vermeld welke overige informatie en documentatie ter beschikking is gesteld.

Voor het tekenen van de koopovereenkomst controleren we deze. De koopovereenkomst wordt eerst getekend door de verkoper en dan door de koper. Na ondertekening van beide partijen is er wilsovereenstemming. Koper heeft drie dagen wettelijke bedenktijd. Hier kan niet van af worden geweken.

Op onze website hebben we veel meer informatie over de koopovereenkomst geschreven. 

We bespreken waar en wanneer de door ons goedgekeurde en door verkoper getekende koopovereenkomst getekend wordt. 

Als de koopovereenkomst bij ons op kantoor wordt ondertekend, dan zorgen wij ervoor dat dit document ook bij de overige betrokken partijen zoals de verkopend makelaar en de notaris terechtkomt. 

Voorbehouden

Bij het bod worden ook gewenste voorbehouden gemeld. Dit zijn redenen op basis waarvan alsnog van de koop kan worden afgezien of de onderhandeling opnieuw geopend kan worden. Het financiële voorbehoud is de bekendste. Er wordt vaak een periode tussen 4 a 6 weken afgesproken.

Wij bewaken de termijnen. Het kan gebeuren dat er onvoorzien toch iets meer tijd nodig is voor het rondkrijgen van de financiering. Wij verzoeken dan om uitstel. Dit wordt vrijwel altijd wel verleend. Uitstel kan vaak worden verzocht en verkregen, mits onderbouwd, voor een aantal dagen tot bijvoorbeeld 2 weken.

De notaris

Wij adviseren een notaris. Dit op basis van prijs, kwaliteit en afstand. We beschikken over de actuele tarieven van notarissen in de omgeving van ons kantoor. Indien er sprake is van aanvullende aktes die benodigd zijn, zoals een testament of een samenlevingscontract dan is het vaak mogelijk om een pakketkorting te krijgen. 

Bankgarantie / waarborgsom

Het is gebruikelijk om aanvullend zekerheid te bieden aan de verkoper. In de koopovereenkomst staat vaak een standaard artikel hierover. Er moet dan 10% van de koopsom als zekerheid worden gesteld. Dit kan door het storten van het bedrag bij de notaris als waarborgsom. Vaak wordt er gekozen voor een bankgarantie. Wij verzorgen deze aanvraag. Op onze website staat meer over de bankgarantie.

Verbouwing en verbouwingsspecificatie

We bespreken de verbouwingswensen die er zijn. In een eerder stadium wordt dit onderwerp summier besproken. Als de woning daadwerkelijk is aangekocht is het belangrijk om een begroting te maken.

Wij bieden een blanco verbouwingsspecificatie aan met invulinstructie. Deze moet worden ingevuld om op basis hiervan de hypotheekberekening definitief te maken. Daarnaast moet ook de taxateur deze specificatie ontvangen.

Verduurzaming

We bespreken of er wensen zijn om te verduurzamen. Weet je het nog niet zeker, dan adviseren we het energiebespaarbudget. 

Taxatie

De taxatie van de woning vragen we in overleg aan. Dit gebeurt bij voorkeur direct na de bedenktijd. Hier kun je meer lezen over de taxateur.

Financieringsaanvraag / renteaanbod 

We vragen bij de geldverstrekker naar keuze een renteaanbod aan. Wanneer we dit doen bespreken we. Hier kun je meer hierover lezen.

We lopen het hypotheekdossier nogmaals door en geven het aan wanneer er aanvullende of vernieuwde stukken moeten worden aangeleverd.

Na ontvangst van het renteaanbod moet deze worden getekend. Wij bieden deze tezamen met de overige gevraagde beoordelingsstukken aan de geldverstrekker aan.

Dossier compleet en finaal akkoord

Wanneer het hypotheekdossier compleet is bij de geldverstrekker dan verwachten we na een aantal werkdagen dat het dossier beoordeeld is. Als het dossier akkoord is, dan noem je dat finaal akkoord.

Vervallen voorbehouden

Als de financiering rond is, dan kan het financieel voorbehoud vervallen. De hypotheek is dan finaal akkoord. Wij melden dit allereerst aan onze opdrachtgever en informeren daarna de verkopend makelaar en de notaris.

Woning nogmaals bezichtigen

Wanneer de hypotheek rond is, dan is er vaak een wens om de woning nogmaals te bezichtigen voor het opnemen van bepaalde maten om bijvoorbeeld interieur te kunnen bestellen. Deze afspraak kun je zelf maken met de verkopend makelaar. 

Verzekeringen

Wij zorgen ervoor dat er een compleet verzekeringsadvies wordt gegeven, uitgaande van de nieuwe situatie. 

De overdracht

Voorafgaande aan de overdracht ontvangen we van de notaris een aantal documenten. Deze controleren wij. Denk hierbij aan:

  • De akte van levering / eigendomsakte
  • De hypotheekakte
  • De nota van afrekening

De dag van de overdracht is overeengekomen in de aankoopproces. Het tijdstip van de overdracht moet door koper en verkoper nadien gezamenlijk worden overeengekomen. 

Uit de nota van afrekening blijkt of en zo ja welk bedrag er moet worden overgemaakt aan de notaris. Dit bedrag moet tijdig op de rekening van de notaris staan, anders kan de overdracht niet doorgaan. 

Na de overdracht (de levering) krijg je van de verkoper of van de notaris "de sleutel" van je nieuwe huis aangeboden. Veelal is dit een hele bos met alle sleutels. 

De opleveringsinspectie

Voordat de afspraak bij de notaris plaatsvindt is het gebruikelijk om in de woning af te spreken om te kijken of de woning in dezelfde staat verkeert als ten tijde van de aankoop. Ook worden meterstanden opgeschreven, zodat de overdracht van de contracten goed verloopt. Het tijdstip van de opleveringsinspectie moet door koper en verkoper gezamenlijk worden overeengekomen. Dit is veelal ongeveer een uur voordat de overdracht plaatsvindt. 

Verbouwen en / of verhuizen

Nadat de overdracht is geweest kun je starten met de verbouwing en / of verhuizing.