De overbruggingshypotheek

De overbruggingshypotheek

Het is mogelijk een nieuwe woning aan te kopen wanneer je nog een andere woning in bezit hebt. Wanneer je een restschuld verwacht, dan is dit lastiger dan wanneer je verwacht dat je overwaarde hebt of precies gelijk uitkomt. De situatie van een verwachte restschuld hebben we elders beschreven.

Hieronder staat beschreven wat er wel en niet mogelijk is bij het verhuizen van de ene naar de andere koopwoning bij verwachte overwaarde.

Bij het bepalen van de mogelijkheden om overwaarde te benutten bij het doorstromen naar een nieuwe woning spelen veel factoren een rol. Wij zetten hieronder de factoren die van invloed kunnen zijn uiteen. De conclusie is dat doorstromen met overwaarde veel haken en ogen met zich meebrengt en dat deskundig advies wenselijk is om de kosten te beperken. De informatie is niet volledig, maar slechts bedoeld om aan te geven dat je eigenlijk altijd advies nodig hebt. 

Voorwaarden overbruggingshypotheek (woning onvoorwaardelijk verkocht)

  • Ontbindende voorwaarden zijn verstreken (of er is geen financieel voorbehoud gemaakt)
  • Uitgangspunt is de in de koopovereenkomst vermelde verkoopsom
  • Er is overwaarde

Hoogte overbruggingshypotheek (woning onvoorwaardelijk verkocht)

  • Verkoopopbrengst
  • Kosten verkoopmakelaar -/- 
  • Saldo huidige hypotheek -/-
  • Saldo bankspaarsaldo (*) + 
  • Saldo spaarpolis (*) +
  • Saldo kapitaalverzekering (*) + 

Voorwaarden overbruggingshypotheek (woning NIET onvoorwaardelijk verkocht)

  • De woning waarvan de overwaarde wordt overbrugd moet worden getaxeerd (**)

(**)   Soms is het mogelijk om een Calcasa-waarderapport of een WOZ-beschikking aan te leveren i.p.v. een taxatierapport 

Hoogte overbruggingshypotheek (woning NIET onvoorwaardelijk verkocht)

  • Waarde vanuit de waardevaststelling
  • Afslag van gemiddeld 10% van deze waarde 
  • Saldo bankspaarsaldo (*) + 
  • Saldo spaarpolis (*) +
  • Saldo kapitaalverzekering (*) + 

(*)    De voorwaarden en mogelijkheden verschillen per geldverstrekker. Vraag ons om advies

Onoverbrugbare overwaarde (vaak 10% van de waarde van de huidige woning)

  • Het bedrag dat er als afslag wordt gerekend wordt, na aftrek van de verkoopkosten, wordt bij verkoop van de wonig ontvangen
  • De bestemming van dit bedrag wordt in overleg, in het adviestraject bepaald. Een mogelijkheid is om dit bedrag af te lossen op de nieuwe hypotheek. 

Kosten behorende bij een overbruggingshypotheek

De kosten zijn fiscaal zijn aftrekbaar. De mogelijke kosten zijn:

  • Afsluitkosten geldverstrekker
  • Advies- en bemddelingskosten 
  • Taxatiekosten / kosten Calcasarapport
  • Notariskosten (inschrijving overbruggingshypotheek en nadien royement)

Wanneer een overbruggingshypotheek afsluiten? 

Hieronder de redenen voor het oversluiten van een overbruggingshypotheek. 

  • Wanneer een lagere toetsrente nodig is voor de hypotheek
  • Wanneer de totale kosten niet op basis van inkomen kunnen worden verstrekt
  • Wanneer er niet voldoende eigen middelen zijn voor bijkomen kosten voor een aankoop

Wanneer overbruggen niet nodig is, dan is het verstandig om de kosten hiervan te besparen. 

Renteaftrek

  • Rente over een overbruggingslening is fiscaal aftrekbaar.
  • De duur van de rente-aftrek is beperkt. 

Volgorde verhuizen

Er zijn drie mogelijkheden: 

  • Je eigen woning wordt eerder geleverd aan de nieuwe eigenaar. Je hebt tijdelijk geen eigen woning.
  • Je koopt eerder een nieuwe woning dan je je oude woning levert. Je hebt tijdelijk twee woningen. 
  • Je koopt de nieuwe woning op hetzelfde moment als dat de oude woning wordt geleverd

Rente overbruggingskrediet

  • De rente die betaald wordt over een overbruggingskrediet is veelal relatief hoog.
  • Er moet worden beoordeeld of het verstandiger en / of voordeliger is om op een andere manier de vrijvallende overwaarde (voor) te financieren.
  • Daarnaast staat de rente van een overbruggingskrediet vaak slechts voor een beperkte duur vast. Als een woning nog niet is verkocht dan levert dit ook een risico op.

Verstrekkingspercentage / risicoklasse

  • Door het afsluiten van een overbruggingskrediet zal de nieuwe – definitieve – financiering bij de nieuwe geldverstrekker vaak lager zijn, hetgeen kan betekenen dat je in een lagere risicoklasse komt met de nieuwe hypotheek. Dit kan een voordeel opleveren over de gehele nieuwe hypotheek.
  • Ook bij aflossing zonder overbrugging of na aflossing van de onoverbrugbare overwaarde kun je in een lagere risicoklasse met een lagere rente komen. 

Maximale lening op basis van inkomen

  • Het kan voorkomen dat je bij de aankoop van de nieuwe woning rekening houdt met de te verwachten overwaarde. Dan is er vaak geen andere mogelijkheid dan de overwaarde in de vorm van een overbruggingskrediet af te sluiten.

Maximale lening op basis van (nieuwe) onderpand

  • De maximale hypotheek op basis van het nieuwe onderpand is 100% van de marktwaarde. 
  • De overbruggingshypotheek telt hierbij niet mee

Looptijd van de overbruggingshypotheek

  • De maximale looptijd bedraagt gemiddeld 24 maanden

Lasten overbruggingshypotheek

Aangetoond moet worden dat de onderstaande (dubbele) lasten kunnen worden betaald, aanvullend, naast de reguliere toetsing:

  • Maandlasten huidige hypotheek
  • Maandlasten overbruggingshypotheek

Verplichting overlijdensrisicoverzekering

  • Door een overbruggingshypotheek is de hoogte van de verstrekking ten opzichte van de waarde van de nieuwe woning lager.
  • Hierdoor kan een verplichting van een levensverzekering komen te vervallen. 

Eigen middelen

  • Wanneer er eigen middelen zijn, dan is het overwegen waard om geen overbruggingskrediet aan te vragen en ook geen hogere nieuwe hypotheek af te sluiten, maar om de te verwachten overwaarde die vrijvalt bij de verkoop van de huidige woning voor te schieten.
  • Bij verkoop van de huidige woning kan het voorgeschoten bedrag (het spaarsaldo) weer worden aangevuld. Als dit een mogelijkheid is, dan verdient dit zeker de voorkeur.

De mogelijkheid om tijdens een rentevaste periode een topopslag te verwijderen

  • Wanneer een nieuwe geldverstrekker het niet toelaat om een topopslag op een hypotheek te verwijderen vanwege aflossingen, dan is het veelal interessanter om een overbruggingskrediet af te sluiten.
  • Er zijn diverse geldverstrekkers die in de voorwaarden hebben opgenomen dat ondanks (extra) aflossingen gedurende de looptijd en het verminderen van het risico van de geldverstrekker dit niet belonen met een rentekorting voor hun klanten.

NHG-kosten overbrugging

  • Over een overbruggingshypotheek hoeft geen NHG-borgtochtprovisie te worden betaald.

Huidige woning wordt geleverd voordat overdracht nieuwe woning wordt geleverd

  • Het kan gebeuren dat je een overbruggingshypotheek hebt aangevraagd, maar dat je de huidige woning verkoopt en levert voordat je nieuwe woning krijgt.
  • Dan moet de offerte van de geldverstrekker worden aangepast.
  • Er valt immers niet te overbruggen.

Hulp van familie als alternatieve financierder van overwaarde

  • Het is mogelijk dat familie de te verwachten overwaarde wil voorschieten.
  • De nieuwe geldverstrekker kan hier lastig over doen en dit zien als een lening waarvan ze de lasten moeten meewegen in de beoordeling van de betaalbaarheid van de nieuwe financiering.

Financieel rapport

In het financiële rapport dat we verstrekken geven we aan wat:

  • De situatie is bij aanvang (overeenkomstig de aanvraag bij de geldverstrekker)
  • De eindsituatie (na aflossing van de overbruggingshypotheek en na inbreng resterende overwaarde)