Uitstel ontbindende voorwaarden van financiering

Uitstel ontbindende voorwaarden van financiering

Voorafgaande aan een bemiddelingsproces wordt aangegeven hoe het proces zal verlopen en wordt een verwachting uitgesproken over de tijdsduur van het gehele proces. Omdat er zeer veel factoren zijn die van invloed zijn op de uiteindelijke periode dat de bemiddeling duurt kan het voorkomen dat er ten opzichte van de geboden termijn spanningen ontstaan.

Wanneer er is gekocht onder voorbehoud van financiering dan is hier ook een tijdslimiet aan gesteld. Deze bedraagt idealiter ca. 6 weken vanaf het moment van ondertekenen van de koopoverenkomst, maar korter of langer kan ook voorkomen. In combinatie met een Starterslening is veelal een termijn van 8 weken raadzaam. Ook in tijden van drukte in de markt is een langere termijn wenselijk. Een nieuwbouwwoning kent meestal een termijn van 2 maanden om de financiering rond te krijgen. 

Welke relatie is er met de bankgarantie / waarborgsom?

Veelal moet een zekerheid worden gesteld door de koper. Deze zekerheid moet dan 1 week na het vervallen van het financiële voorbehoud zijn voldaan. Wanneer er langer nodig is om een financiering rond te krijgen wordt er naast uitstel van de ontbindende voorwaarden van financiering vaak ook uitstel gevraagd (en verleend) voor de datum waarop de zekerheid gesteld moet zijn?

Welke factoren zijn van invloed op de behandeltermijn?

Alle zaken die een rol spelen in het acceptatieproces kunnen ervoor zorgen dat het langer duurt dan gepland om een hypotheek rond te krijgen. Veel voorkomende redenen zijn: een te korte periode die is overeengekomen tijdens de koop, een medisch acceptatietraject, langere verwerkingstermijnen bij geldverstrekkers, piekdrukte bij geldverstrekkers, afgekeurde dossierstukken, afwezigheid van bevoegd persoon tot het afgeven van een verklaring / ondertekenen van een bewijsstuk en het laat of onzorgvuldig aanleveren van dossierstukken door relaties. 

Wat zijn de risico's?

Wanneer wij als dienstverlener zijn aangesteld liggen de risico voor het niet doorgaan van een financiering volledig bij ons. Wij worden geacht als redelijk denkend en redelijk handeling financieel dienstverlener bewust te zijn van de risico's en hier op afdoende wijze actie op te ondernemen. Primair heeft de verkoper recht op een vergoeding van de koper op grond van de overeenkomst. Koper zou vervolgens op basis van diverse uitspraken van de Hoge Raad recht hebben op een vergoeding van ons. Het moge duidelijk zijn dat wij derhalve zeer scherp zijn op de termijnen die zijn overeengekomen en uit eigen initiatief actie zullen ondernemen om te waarborgen dat er geen kritieke termijnen worden overschreden wanneer niet de gewenste en benodigde zekerheden zijn verkregen.

Wat als de verkoper geen medewerking wil (of kan) verlenen aan het verzoek? 

In de praktijk zal de verkoper nagenoeg altijd, al is het met frisse tegenzin, akkoord gaan met het verzoek. De verkoper heeft meer zekerheid t.a.v. de verkoop wanneer de ontbindende voorwaarden zijn verstreken en wanneer een bankgaranie of waarborgsom is gesteld. Hieruit vloeit vaak voort dat deze pas bindende afspraken kan maken t.a.v. een nieuw huur- op koopcontract nadat deze zekerheden zijn gesteld. Wanneer een verkoper niet akkoord gaat met het verzoek, dan is er veelal sprake van een bijzondere situatie. Te denken valt aan een hoger verkregen bod op de woning of simpelweg onmacht omdat er gekoppelde verplichtingen zijn aangegaan in een nieuwe overeenkomst. 

Als er geen medewerking wordt verleend dan overleggen bij met onze relatie. Wij accepteren nooit aansprakelijkheid voor het laten verlopen van de kritieke termijn van de ontbindende voorwaarde van financiering door onze relaties.

Wat is onze rol bij het verzoek tot uitstel? 

Wij zullen altijd namens onze klanten contact opnemen met de verkoper of verkopend makelaar. Dit na overleg met onze klant, maar waar nodig zonder overleg (vooraf). We geven uitleg over de reden van de vertraging en proberen verkoper gerust te stellen. Bijvoorbeeld door het aangeven dat wij geen aanleiding zien voor het niet doorgaan van de aanvraag. Of door het aangeven dat er reeds sprake is van een getaxeerde waarde die voldoet of medische acceptatie. Veelal, als er uitstel nodig is, is dit slechts nodig voor een paar dagen. Wij vragen dan vaak voor minimaal één week uitstel. Dit om de kans te verminderen dat er een tweede keer eenzelfde verzoek moet worden ingediend. Daarnaast is het voor verkoper uiteindelijk alsnog fijn om eerdere dan de uiterste termijn de gewenste zekerheid te krijgen. Ondanks het uitstel heerst er dan toch het gevoel van tevredenheid en ontspanning. Hierbij is wel van belang dat het voor verkoper duidelijk moet zijn dat er sprake is van een bijzonder situatie en niet van laksheid. Dan is immers de kans het grootste dat verkoper de verkoopactiviteiten staakt vanwege een gebrek aan vertrouwen in een goede afloop. 

Informatie aan betrokken partijen

Om te voorkomen dat bijvoorbeeld de notaris die de zekerheid verwacht op een uiterste datum die is overeengekomen een herinnering of ingebrekestelling verstuurt (en kosten hiervoor in rekening brengt) wordt deze direct na het verkrijgen van het uitstel ook van dit uitstel op de hoogte gesteld. Dit gebeurt veelal door de verkopend makelaar en niet door ons. Het betreft een zekerheidsstelling ten gunste van verkoper en wij zijn de wederpartij in veel situaties. Daarom moet de bevestiging gebeuren door de verkoper of diens vertegenwoordigend makelaar. 

Opheffing termijn

Wanneer wij het finaal akkoord van de geldverstrekker hebben ontvangen, dan informeren we direct alle betrokken partijen zodat deze ontbindende voorwaarde kan komen te vervallen. 

Kosten uitstel

Er zijn over het algemeen geen kosten verbonden aan het verkrijgen van uitstel. 

Zelf aankopen

Wanneer iemand zelf een woning aankoopt en de bedongen tijd voor de financiering is te kort, dan kunnen wij kijken of wij kunnen helpen met het uitstellen van de termijn. Wanneer de makelaar / verkoper hier niet aan mee werkt, dan kunnen wij geen aansprakelijkheid erkennen voor het eventueel niet doorgaan van de financiering. Het kan zijn dat de oplevering wordt uitgesteld, omdat de verkoper pas vervolgstappen kan ondernemen nadat de ontbindende voorwaarden zijn verstreken en hier een bepaald aantal weken tijd voor wenst.