Dalrente, offerterente en offertevoorwaarden

Dalrente, offerterente en offertevoorwaarden

Geldverstrekkers hebben ieder een eigen beleid ten aanzien van hoe zij omgaan met renteontwikkelingen vanaf het moment van offreren tot het moment van passeren. De mogelijkheden staan hieronder uitgebreid uitgelegd.

Rentestijging niet van toepassing tijdens offerteperiode

Iedere geldverstrekker biedt rentezekerheid. Dit houdt in dat de rente die je in je offerte ziet nooit hoger zal zijn bij de notaris. 

Rentestijging tijdens koopproces

De rente kan stijgen tijdens het koopproces. Wij vernemen een rentestijging ca. 2 tot 3 dagen van te voren. Mede om deze reden willen we het altijd weten wanneer je in onderhandeling bent of gaat. Mocht de rente stijgen, dan vragen wij een offerte aan op basis van de verwachte uitkomst van de onderhandeling. Het is natuurlijk zonde om ons pas laat te informeren dat je een woning hebt gekocht en de rente is net gestegen. We merken op dat de doorlooptijd van dossiers (alle fases: uitbrengen offerte, acceptatie complete dossiers) bij een rentestijging vrijwel altijd (fors) oploopt bij de geldverstrekkers. 

Renteontwikkelingen afwachten

In een markt van dalende rentes kan het interessant zijn om te wachten met het aanvragen van een offerte. Dit adviseren wij ook regelmatig. We brengen de rest van het dossier volledig op orde en vragen de offerte als laaste aan. Hierbij profiteer je van eventuele tussentijdse rentedalingen. Dit kan bijvoorbeeld wanneer je ruim de tijd hebt om je hypotheek rond te krijgen of bij het oversluiten van een hypotheek. Wij bespreken deze kansen en geven aan dat het wachten mogelijk tegenstrijdig is met de wens om alles zo spoedig mogelijk rond te krijgen. Het is onze verantwoordelijkheid om deadlines te waarborgen.

Dalrente (algemeen)

Dalrente houdt in dat wanneer de rente daalt tussen het moment van offreren en het moment van passeren je ook meedaalt. Deze optie kost geld. De rente waarop je instapt is altijd hoger dan de rente waarbij je deze optie niet hebt. Het verschil is dan bijvoorbeeld 0,15% tot 0,25%. Het gevaar bestaat dat de rente niet daalt. Is dit het geval, dan is het gevolg dat je gedurende de gekozen rentevaste periode een hogere rente betaalt dan wanneer je hier niet voor gekozen zou hebben. Het is "gokken". 

Omdat je eigenlijk altijd zeker wil zijn van de uiteindelijke lasten en zeker niet ermee geconfronteerd wil worden dat je meer betaald dan had gekund op het moment van aanvragen kiest vrijwel niemand voor deze mogelijkheid. Wij adviseren ook altijd genoegen te nemen met de lagere rente en het te accepteren dat de rente mogelijk tussentijds daalt. De rente moet immers met minimaal de opslag van de optie dalen in de vaak relatief korte periode voordat er een voordeel wordt genoten. De kans op de hogere rente is dus relatief groot. 

Dalrente (periode)

De periode dat de dalrente geldt verschilt per aanbieder. Het kan zijn dat deze de hele periode meedaalt of dat deze periode is beperkt tot bijvoorbeeld 4 maanden. 

Offerterente

Offerterente houdt in dat de rente die je ziet in de offerte ook de rente zal zijn op het moment dat je tekent bij de notaris. Deze variant biedt vaak de meest gunstige rente bij een aanbieder. 

Tekentermijn offerte (vanaf uitbrengen tot accepteren offerte)

De offerte die een geldverstrekker uitbrengt moet gemiddeld binnen 2 getekend retour zijn bij de geldverstrekker. Dit is iets anders dan de geldigheidsheidsduur, waarover hieronder meer staat. De getekende offerte moet in de systemen van de geldverstrekker zijn binnengeboekt. Zeker bij rentestijgingen wordt deze termijn zeer streng bewaakt. Wij houden deze termijn natuurlijk voor je in de gaten.

Geldigheidsduur offerte (vanaf uitbrengen offerte tot notaris)

De termijn die je krijgt om de hypotheekakte bij de notaris te tekenen is gemiddeld 3 maanden. Vrijwel iedere geldverstrekker heeft de mogelijkheid om deze termijn langer te laten zijn. Maar dit is vaak niet zonder gevolg. De meest voorkomende situaties zijn een hogere rente of het moeten betalen van een eenmalige vergoeding voor de verlenging. Dit wordt bereidstellingsprovisie of verlengingsvergoeding genoemd. Hoe lang een offerte verlengd kan worden is sterk verschillend. Diverse geldverstrekkers hebben voor offertes voor nieuwbouwwoningen een langere geldigheidsduur dan voor financieringen van bestaande woningen. 

Hogere rente (renteopslag)

Wanneer een offerte wordt aangevraagd, dan moet de geldverstrekker dit geld reserveren. Een periode van gemiddeld 3 maanden is voor de geldverstrekker acceptabel om op dit gereserveerde geld geen vergoeding te ontvangen. Wanneer er meer tijd nodig is (bijvoorbeeld vaak het geval bij een nieuwbouwwoning of bij een late overdracht van een bestaande woning) dan kan (of moet) je kiezen voor een variant met een langere geldigheidsduur. Deze offerte kent dan een opslag op rente. Per geldverstrekker verschilt de geldigheidsduur en de eventuele opslagen op de rente die er van toepassing zijn. Wij adviseren bij een aankoop altijd te proberen de termijn naar de overdracht te beperken tot maximaal 3 maanden om deze renteopslag te voorkomen. 

Bereidstellingsprovisie / Verlengingsvergoeding

Sommige geldverstrekkers rekenen geen opslag op de rente wanneer er een langere geldigheidsduur nodig is, maar brengen een eenmalig bedrag in rekening. Deze kosten zijn fiscaal aftrekbaar. Maar toch is het zonde om deze kosten te moeten betalen. Het beleid van geldverstrekkers is ook op dit punt verschillend. De kosten bedragen vaak 0,2% of 0,25% per maand (of gedeelte van een maand) dat de offerte verlengd moet worden. Het komt voor dat deze kosten voor verlenging alleen van toepassing zijn wanneer dezelfde rente als in de offerte is opgenomen (voor nieuwe leningen) is gestegen. 

Wanneer dit het geval is, dan is het betalen van deze kosten niet heel erg, omdat je anders gedurende de looptijd een hogere rente zou hebben moeten betalen. De kosten worden bij het passeren in rekening gebracht door de geldverstrekker. Wanneer er geen rekening is gehouden met deze kosten betekent dit dat er een aanvullend bedrag zal moeten worden betaald aan de notaris. Dit proberen wij uiteraard te voorkomen. 

Verlengingsvoorstel

Afhankelijk van de geldverstrekker moet er een apart renteverlengingsvoorstel worden getekend om de standaard geldigheidsduur te verlengen. Dit is dan vooral om je erop te wijzen dat wanneer je na dat moment zou annuleren je te maken hebt met annuleringskosten. Ook komt het voor dat je niets hoeft te doen en dat de offerte "gewoon" wordt verlengd. Je moet je dan wel bewust zijn van eventuele kosten die in rekening worden gebracht. Wij wijzen je hier altijd op bij het ondertekenen van de offerte, maar ook op het moment dat de standaard geldigheidstermijn is bereikt. 

Annuleringskosten

Om rentespeculaties te voorkomen rekenen veel geldverstrekkers annuleringskosten wanneer een (verlengde) offerte geen doorgang vindt. 

Rentedaling voor het ondertekenen van de offerte

Bij vrijwel alle geldverstrekkers is het mogelijk om een nieuwe, gewijzigde offerte te krijgen wanneer de rente is gedaald voordat de offerte is ondertekend. Wij houden natuurlijk alle renteontwikkelingen in de gaten. Wanneer de rente daalt voordat een offerte is ondertekend, dan vragen we een nieuwe offerte aan. Ondanks dat dit soms flink wat extra werk is voor ons (denk het maken van nieuwe rapportages van de lasten, opnieuw samenstellen tekenset, overleg met geldverstrekker) rekenen we hier geen extra kosten voor. Service!

In slechts een uitzonderlijk geval is het moment van aanvragen van de offerte leidend en is het niet mogelijk om van een tussentijdse rentedaling te profiteren. 

Andere acceptatienormen

Op 1 januari en op 1 juli van ieder jaar veranderen er vaak acceptatienormen. Op dat moment is het belangrijk om voor deze datum een offerte aan te vragen. Het is dan niet mogelijk om te wachten op de renteontwikkelingen. Wij houden hier uiteraard rekening en zorgen ervoor dat je de offerte krijgt die aansluit op het advies en de acceptatienormen zoals deze van toepassing waren op het moment van het advies.