De toetsrente

De toetsrente

Bij het bepalen wat iemand maximaal kan lenen speelt de hypotheekrente een belangrijke rol. In de financieringslasttabellen die jaarlijks worden vastgesteld door het Nibud staat welk percentage van het inkomen mag worden meegenomen in de berekening van de maximale hypotheek. De afgelopen jaren is het steeds gebeurd dat er (fors) minder kon worden geleend bij ieder nieuw kalenderjaar, vooral bij de relatief lage inkomens. 

Hoogte inkomen

De hoogte van het inkomen is bepalend voor het woonlastenpercentage. Hoe hoger het inkomen, hoe hoger dit percentage. Achterliggende gedachte is dat de vaste kosten relatief minder zwaar drukken op het totale inkomen, waardoor er meer ruimte overblijft voor woonlasten. Hoe het inkomen wordt berekend staat elders op onze site. 

Hypotheekrente

Het hypotheekrentepercentage dat er betaald moet worden speelt ook een belangrijke rol. Als er minder rente betaald wordt, dan is de belastingteruggave ook lager. Daarom zal het woonlastenpercentage bij een lagere rente lager zijn dan bij een hogere rente. 

Invloed van de rentevaste periode

In de wet is bepaald dat wanneer iemand een rentevaste periode kiest die korter is dan 10 jaar er in de berekening van de maximale hypotheek moet worden uitgegaan van een door de wetgever periodiek vast te stellen percentage. Dit percentage is momenteel 5%. Dit is vaak fors hoger dan de werkelijke rente die er betaald moet worden. Achterliggende gedachte is dat er voldoende marge moet zijn voor rentestijgingen op korte termijn. Zou er worden berekend wat iemand maximaal kan lenen op basis van de zeer lage rente, dan ontstaan er vrijwel direct betalingsproblemen bij een rentestijging. 

Wanneer er wordt gekozen voor een rentevaste periode van 10 jaar of langer, dan wordt de maximale hypotheek berekend op basis van de werkelijke rente die er wordt aangeboden. Deze is vrijwel altijd lager dan 5%. Hierdoor kan er meer worden geleend bij een rentevaste periode van 10 jaar dan bij een hypotheek met een kortere rentevaste periode. 

Apart verschijnsel, hogere rente, toch meer kunnen lenen

Omdat er wordt gewerkt met tabellen betekent dit dat er een overlapping is van de maximale hypotheek bij verschillende toetsrentes. Zo kan het voorkomen dat je bij een rente van 2,51% meer kunt lenen dan bij een rente van 2,50%. Dit omdat er bij een rente van 2,51% tot en met 3,00% een hoger woonlastenpercentage hoort dan bij 2,01% tot en met 2,50%. Door te combineren met rentevaste periodes kan een gunstige gemiddelde toetsrente worden verkregen waardoor het mogelijk is dat er meer kan worden geleend. Wij gaan altijd na of het mogelijk is om dit te bewerkstelligen wanneer de situatie dit vraagt. 

Bepaling toetsrente bij verschillende rentevaste periodes

Wanneer er wordt gekozen voor meerdere rentevaste periodes, dan wordt er een gewogen gemiddelde rente berekend. De hoogte van het leningdeel en de toetsrente die van toepassing is op dat leningdeel wordt in de juiste verhouding geplaatst tot de hoogte van de andere leningdelen en de daarop van toepassing zijnde toetsrente. 

Datum offerte is bepalend voor toetsrente, niet datum passeren

In november van ieder jaar worden de normen voor het komende jaar vastgesteld. Wanneer er een hypotheekofferte wordt aangevraagd voor 1 januari en de offerte wordt ook uitgebracht voor 1 januari, dan gelden de normen van het jaar van aanvraag, ook al vindt de overdracht van de aangekocht woning later in het nieuwe jaar plaats. Om deze reden is het verstandig om goed bij te houden wat de aanpassingen zijn en wat de invloed is op je maximale hypotheek. Wij informeren altijd onze relaties tijdig van aanpassingen in de normen, zodat zij nog een kans hebben om een hoger gewenst bedrag te verkrijgen. 

Afwijkingen tussen te betalen rente en toetsrente

Bij het bepalen van de toetsrente moet de geldverstrekker rekening houden met voorwaardelijke kortingen. Wanneer een korting op de rente vervalt wanneer er gedurende de looptijd niet meer wordt voldaan aan bepaalde voorwaarden, zoals bijvoorbeeld het aanhouden van een betaalrekening bij de betreffende geldverstrekker, dan moet de geldverstrekker de toetsrente vaststellen zonder toepassing van de korting. Zo kan het voorkomen dat je werkelijk een lagere rente betaalt dan de toetsrente die van toepassing is.

Vaststelling toetsrente

De Autoriteit Financiële Markten stelt ieder kwartaal, minimaal 2 weken voor het aflopen van het kwartaal, de toetsrente voor het volgende kwartaal vast. De toetsrente bedraagt minimaal 5%. Deze is hoger wanneer de marktrente daar aanleiding toe geeft. De AFM neemt daarvoor een gewogen gemiddelde (naar marktaandeel) van de hypotheekrente die in ieder geval vijf van de zes grootste hypotheekaanbieders gebruiken. Om het gewogen gemiddelde vast te stellen ontvangt de AFM van de zes grootste hypotheekaanbieders de hypotheekrente die geldt op de eerste dag van de laatste maand van het lopende kwartaal voor annuïtaire hypotheekvormen met een rentevastperiode van tien jaar.