Rente 20 jaar of 30 jaar vast?

Rente 20 jaar of 30 jaar vast?

Veel klanten die de rente lang vast wlllen zetten worstelen met de vraag wat er beter is. Helaas is dit niet eenduidig te beantwoorden. We weten immers niet wat de rente over 20 jaar is.

Afwegingen

Een goede reden om de rente 30 jaar vast te zetten is omdat je niet wil dat de rente over 20 jaar kan stijgen. Al is de hoofdsom op dat moment een stuk lager, je weet niet hoe het zit met de rente-aftrek op dat moment. Daarnaast moet er (bij een annuïteitenhypotheek) ook een flink bedrag aan aflossing betaald worden. 

Stel dat je verwacht binnen 20 jaar een erfenis of schenking te (kunnen gaan) ontvangen, of zelf extra wil gaan aflossen, dan is het vast zetten van de rente voor 30 jaar niet zinvol. 

Berekening

De vraag die we vaak krijgen is: Over 30 jaar gezien, wat zou de rente na 20 jaar moeten zijn om totaal op dezelfde totale netto maandlast uit te komen. Uiteraard is bij het beantwoorden van deze vraag van belang wat het verschil is tussen de rente bij 20 jaar vast en bij 30 jaar vast. De berekening hieronder gaat uit van een aantal uitgangspunten die kunnen verschillen. Hier kunnen dus ook geen rechten aan worden ontleend. 

Uitgangspunten bij vergelijking

Rente 20 jaar vast, geen verval rente-opslagen 2,8% op jaarbasis
Rente 30 jaar vast, geen verval rente-opslagen 3,3% op jaarbasis
Hoofdsom bij aanvang

€ 250.000,=

Looptijd financiering 30 jaar (360 maanden)
Aflossingswijze Annuïteiten
WOZ-waarde (gedurende hele looptijd)

€ 250.000,= 

Tarief fiscaal voordeel gedurende hele looptijd 42%

Situatie na 20 jaar:

  20 jaar rente vast 30 jaar rente vast
Restant hoofdsom na 20 jaar € 107.406,= € 111.778,=
Betaalde netto rente na 20 jaar  € 76.037,= € 87.990,=
Betaalde netto rente na 30 jaar onbekend € 105.488,=

Uitkomst "onbekend":

De vraag is nu wat de rente na 20 jaar moet zijn om over 30 jaar gemeten goedkoper uit te komen na 30 jaar. Wat we hebben gedaan is de resterende hoofdsom na 20 jaar doorrekenen op basis van een nieuwe lening met een looptijd van 10 jaar. Na 30 jaar heb je bij beide varianten de volledige hypotheek afgelost. Het gaat dus om het rentebedrag. De totale rente van de laatste 10 jaar moet dus uitkomen op de betaalde rente bij de 30 jaars variant -/- de reeds betaalde rente na 20 jaar. Dit is een bedrag van € 105.488,= -/- € 76.037 = € 29.451,=.

Uit onze berekeningen bljkt dat de rente na 20 jaar ca. 6,44% mag zijn om op een gelijke uitkomst uit te komen over 30 jaar. 

Conclusies:

Het is onmogelijk om te voorspellen wat de rente over 20 jaar doet, maar wanneer je de totale lasten als belangrijkste keuzemotief ziet, dan doe je er verstandig aan om 20 jaar te kiezen, wanneer je verwachting is dat de rente over 20 jaar lager is dan 6,44% op jaarbasis, uitgaande van een 10-jaars rentevaste periode. 

De bruto en netto lasten stijgen fors na 20 jaar bij een hogere rente. Alhoewel dit goed te betalen kan zijn, moet ook rekening gehouden worden met de mogelijke toekomstige situatie. Denk hierbij aan dure kinderen in de puberteit of die gaan studeren of dat al doen. 

Er is geen rekening gehouden met inflatie. In de toekomst is een hogere maandlast mogeljk minder "zwaar", omdat het inkomen ook kan zijn aangepast aan eventuele inflatie. Ook kan er sprake zijn van een hoger inkomen vanwege bijvoorbeeld inkomensstijgingen. 

Er kan geen advies worden gegeven wat "het beste" is. De een vindt het belangrijk de gehele looptijd zekerheid te hebben (dat geldt overigens voor veel mensen die een lange rentevaste periode kiezen). De ander kijkt hier wellicht heel anders tegenaan.

Onze taak is het bieden van inzichten op basis waarvan onze klanten zelfstandig een weloverwogen keuze kunnen maken. Door deze uitwerking dragen we bij in de mogelijkheid op dit te doen op basis van cijfematig inzicht.

Neem contact met ons op om de voor- en nadelen goed op een rij te zetten. Het is ook mogelijk om een rentemix te kiezen. Dan zet je een deel van de hypotheek voor 20 jaar vast en een deel voor 30 jaar. Het beste van twee werelden: risicospreiding... En handig als je niet goed kunt kiezen! 

Historie

Om te kunnen beslissen is enig inzicht in het verleden ook fijn. Hieronder een grafiek die het renteverloop weergeeft. Bron: Rabobank (2015)