De aankoopmakelaar

De aankoopmakelaar

Bij het aan- en verkopen van een woning speelt de makelaar vaak een rol. Er kan sprake zijn van een aankoopmakelaar en een verkopend makelaar. Het is belangrijk om hier het verschil tussen te kennen.

Het is niet verplicht om een makelaar te gebruiken bij een aan- of verkoop. Toch zal een verkoper vaak gebruik maken van een makelaar. Dit wordt de verkopend makelaar genoemd. Deze makelaar is ingehuurd door de verkoper en zal te allen tijde zich in het belang van de verkoper moeten opstellen. Dat wil dus zeggen dat, hoe vriendelijk ook naar een mogelijke koper, deze makelaar het doel heeft op een zo gunstig mogelijke manier de woning van zijn opdrachtgever (de verkoper) te verkopen.

De aankoopmakelaar
Het aankopen van een woning is een emotionele en spannende gebeurtenis. Vaak krijgen hierin emoties de overhand. Regelmatig gebeurt het dat kopers te duidelijk laten blijken een woning graag te willen hebben, waardoor een koopsom wordt betaald die hoger is dan de werkelijke waarde van de woning. Ze zijn uitgespeeld door de verkopend makelaar, die alle kneepjes van het vak van het onderhandelen bij de verkoop van een woning kent.
In de onderhandeling ten aanzien van de aankoop van een woning speelt niet alleen de koopsom een rol. Andere zaken die een rol (kunnen) spelen zijn de datum van overdracht, het recht om de woning bouwkundig te mogen keuren, de keuze voor de notaris, de overname van roerende zaken, het financieringsvoorbehoud en de overige voorbehouden.
Deze zaken worden vaak vergeten door iemand die niet regelmatig een woning aankoopt. Het op de juiste manier opnemen van deze zaken in het bod en vervolgens de koopovereenkomst kan zeer veel ellende voorkomen.
Een aankoopmakelaar zal, na de eerste bezichtiging, altijd nog een tweede (en eventueel derde) bezichtiging inplannen. De makelaar gaat mee en zal zich positief kritisch opstellen in de beoordeling van de kwaliteit en passendheid van de woning. Een goede aankoopmakelaar is tevens taxateur. Met de kennis van een taxateur is een aankoopmakelaar in staat om de waarde van de woning te kunnen bepalen.
Uiteindelijk zal een woning in de toekomst ook weer moeten worden verkocht. Als er nu te veel voor de woning betaald wordt dan zal dat in de maandlasten waarschijnlijk niet heel erg veel uitmaken, maar kan wel betekenen dat er bij verkoop van de woning een restschuld overblijft. Daarnaast kan het betalen van een te hoge koopsom resulteren in het niet gefinancierd krijgen van de woning.
Een aankoopmakelaar doet onderzoek naar de prijs waarvoor de woning is aangekocht door de verkoper, welke woningverbeteringen er sindsdien hebben plaatsgevonden en doet (indien van toepassing) onderzoek naar alle zaken omtrent de Vereniging van Eigenaren.
Het onderzoeken van de zaken ten aanzien van de Vereniging van Eigenaren is een vak apart. Zo moet de splitsingsakte (veelal een zeer oud document, geschreven in zeer oude, juridische taal) worden beoordeeld, moeten de notulen worden doorgenomen, moet de financiële positie worden vastgesteld, moet worden vastgesteld wat de toekomstige onderhoudsplannen zijn, moet worden beoordeeld hoe de woning is verzekerd etc. Deze zaken zijn eigenlijk nooit goed te beoordelen door iemand die deze stukken voor de eerste keer ziet.
Wanneer er een koop tot stand komt, dan zal de aankoopmakelaar ook de voorlopige koopovereenkomst goed doornemen en bespreken. Het woord voorlopig is redelijk misleidend. Het is namelijk wel een bindende overeenkomst. Wanneer hier zaken niet duidelijk in staan vermeld of uiteindelijk anders worden uitgelegd dan verwacht, kunnen hier flinke teleurstellingen door ontstaan met forse financieel nadelige gevolgen. Het is belangrijk om duidelijk te weten wat er getekend wordt en welke rechten en verplichtingen worden aangegaan.
Het kan zijn dat de aankoopmakelaar op basis van de bezichtiging en de beoordeling van de document negatief adviseert. Dat wil zeggen dat er wordt afgeraden om de aankooponderhandelingen op te starten. Deze mening hoeft natuurlijk niet te worden opgevolgd, maar het is wel duidelijk dat er een mening is van een deskundige om een woning niet aan te kopen. Deze kennis kan iemand een miskoop besparen. De kosten van een aankoopmakelaar vallen hierbij vaak in het niet. Denk bijvoorbeeld aan achterstallig onderhoud dat binnenkort moet worden verricht, hetgeen blijkt uit de notulen van de Vereniging van Eigenaren. Dit zou een onaangename verrassing zijn.
Een aankoopmakelaar kan de emoties scheiden van de redelijkheid. Samen met de aankoper wordt een strategie bepaald ten aanzien van de voorgenomen aankoop. Zo wordt er ook een plafond gesteld ten aanzien van de aankoopsom. Dit op basis van de waardering van het onderpand door de aankoopmakelaar.
Een aankoopmakelaar is vaak ook in staat om (al dan niet beperkt) de bouwkundige staat van een woning te beoordelen. Is die aflopende vloer een probleem, en hoe zit het met die scheur in de muur? Hoe zit het met dat vocht in de kruipruimte en waarom druppelt het uit de dakgoot. Een aankoopmakelaar is geen bouwkundig keurder, maar heeft wel algemene kennis om beter dan de gemiddelde koper de bouwkundige staat te beoordelen en de staat hiervan door te vertalen in de waarde van de woning of de gebreken door te vertalen in een bedrag dat nodig is om deze te herstellen. Met deze zaken moet rekening gehouden worden alvorens er wordt geboden.

Onze diensten bij het aankopen van een woning
Wij doen de aankoopbemiddeling voor veel relaties. Echter, wij hebben niet de kennis van een makelaar. Wij bieden dit als dienst aan voor relaties die een aankoopmakelaar te duur vinden, maar toch niet volledig zelfstandig aan de slag willen.Wat wij doen staat hier beschreven

De verkoopmakelaar
Bij de verkoop van een woning moet worden beoordeeld of dit zelfstandig wordt gedaan of dat de hulp van een verkoopmakelaar wordt gebruikt. Tegenwoordig kiezen veel mensen ervoor om het zelf te doen vanwege de kostenbesparing. Bij het beoordelen van de keuze voor het gebruiken van een makelaar zal veelal de gemoeide kosten een rol spelen.
Ook bij de verkoop van een woning is een makelaar niet perse nodig. De voordelen van het zelfstandig verkopen van de woning zijn eigenlijk slechts financiële voordelen. Hieronder wordt een aantal voordelen benoemd van het gebruiken van een verkopend makelaar.
·         Er worden tips gegeven om de woning zodanig te presenteren dat deze aantrekkelijker wordt
·         De woning kan goed worden gepresenteerd op internet (bijvoorbeeld Funda)
·         De makelaar kan / zal zoekers koppelen aan de in de verkoop staande woning
·         De makelaar (indien tevens taxateur) kan de waarde goed inschatten
·         Bezichtigingen worden gepland en begeleid door de verkopend makelaar
·         Onderhandelingen met kopers of aankopend makelaars worden door de makelaar verricht
·         De verkoopovereenkomst wordt door de verkopend makelaar opgesteld
 
Het is van groot belang om goed af te wegen welke zaken belangrijk worden gevonden bij de verkoop van een woning. De ervaringen die wij krijgen van klanten die de woning zelfstandig (dus zonder verkoopmakelaar) hebben verkocht zijn wisselend. Uiteindelijk is het wel gelukt om de woning te verkopen, maar het heeft toch meer tijd en energie gekost dan vooraf verwacht. Met name het zelfstandig begeleiden van (meerdere) bezichtigingen en het op de juiste manier omgaan met biedingen wordt als onprettig ervaren. Bij de vraag of de nieuwe woning weer zelfstandig zou worden verkocht is het antwoord over het algemeen nee. Dit kan te maken hebben met het feit dat het een duurdere woning betreft, maar onze mening is dat dit met name te maken heeft met het ontzorgen dat de makelaar doet. 
Een verkoopmakelaar ontneemt dus een boel zorgen. De voor- en nadelen kun je naar onze mening op basis van de gegeven uitleg redelijk afwegen. Wij geven graag meer informatie als je deze afweging aan het maken bent.