De bouwkundig keurder

De bouwkundig keurder

Wanneer een oudere woning wordt gekocht is het over het algemeen aan te bevelen om de bouwkundige staat te laten beoordelen door een bouwkundig keurder. Zo wordt voorkomen dat er onverwachts grote uitgaven op de loer liggen die tot gevolg kunnen hebben dat de betaalbaarheid van de overige lasten, waaronder de hypotheek, in het geding komen. In sommige situaties is het zelfs verplicht om een bouwkundige keuring te laten verrichten.

Inleiding

Een bouwkundig keurder verricht andere werkzaamheden dan een taxateur. We hebben onderaan twee voorbeeldrapporten opgenomen. Een van een bouwkundig rapport en een van een taxatierapport. Hieruit blijkt duidelijk dat een taxateur zich met name richt op de vaststelling van de waarde van de woning en het in beeld brengen van zaken omtrent de algemene staat en zaken omtrent de VVE (als deze er is). Een bouwkundig keurder geeft niets aan over de waarde van de woning, maar geeft alleen aan wat de bouwkundige gebreken zijn aan de woning en wat de geschatte kosten zijn voor het in goede staat herstellen van deze geconstateerde gebreken.

De bevindingen worden vastgelegd in een bouwkundig rapport. In deze rapportage wordt een tweedeling gemaakt in de vastgestelde aandachtspunten. Er is onderscheid tussen kosten voor “direct noodzakelijk achterstallig onderhoud” en “op termijn noodzakelijk achterstallig onderhoud”.

Verplicht bouwkundig rapport

Tot een aantal jaar geleden was het verplicht om appartementen van voor 1940 verplicht te laten keuren om een hypotheek met NHG te kunnen krijgen. Deze verplichting geldt nu niet meer. Wanneer uit een taxatierapport blijkt dat de taxateur aangeeft dat de kosten voor direct noodzakelijk achterstallig onderhoud meer bedragen dan 10% van de koopsom dan is een bouwkundig rapport wel verplicht om aan te leveren. Daarnaast kan een geldverstrekker als beleid hebben dat wanneer de onderhoudstoestand op een of meerdere punten staat omschreven als “matig” of “slecht” dat er dan ook een bouwkundig rapport verplicht is.

Als koper heb je ook onderzoeksplicht bij het aankopen van een woning. Om problemen achteraf te voorkomen is het aan te bevelen een bouwkundig rapport te laten opstellen. Een verkoper is vaak ook geen bouwkundige keurder en kan ook niet alles weten over de betreffende woning.

Vrijwillig bouwkundig rapport

Een bouwkundig rapport is nagenoeg altijd verstandig om op te vragen. Al is het maar voor de goede nachtrust. Wanneer een deskundig bouwkundig keurder bevestigt dat er niets of weinig aan de hand is, dan is deze bevestiging ook wat waard. De kosten vallen mee en er wordt een uitgebreid keuringsrapport verkregen waarbij alle punten worden beschreven die aandacht behoeven.

Soorten achterstallig onderhoud

In een bouwkundig rapport wordt het onderscheid gemaakt tussen “direct noodzakelijk achterstallig onderhoud” en “op termijn noodzakelijk achterstallig onderhoud”. Indien een geldverstrekker een bouwkundig rapport verplichts stelt, dan is de eis nagenoeg altijd dat de kosten die naar voren komen als direct noodzakelijke kosten moeten worden begroot in de financieringsopzet. Is hier geen ruimte voor o.b.v. het inkomen of op basis van de waarde van de woning na verbouwing (die de taxateur vaststelt) dan zal er eigen geld moeten worden ingebracht of dan kan de koop niet doorgaan. De kosten voor “direct noodzakelijk achterstallig onderhoud” moeten worden beschreven op de verbouwingsspecificatie die is bijgesloten bij de hypotheekofferte.

Beperkingen bouwkundig keuringsrapport

Een bouwkundig keurder kan alleen opnemen wat visueel waarneembaar is. Hij kan niet door muren heen kijken, kan niet door vloeren kijken en kan niet alles zien. Denk bijvoorbeeld aan daken bij een appartementencomplex.

Opname bouwkundig voorbehoud bij bod op woning

Wanneer er een bod wordt gedaan op een woning dan is het verstandig om een bouwkundig voorbehoud op te nemen. Deze houdt in dat wanneer de kosten voor “direct noodzakelijk achterstallig onderhoud” meer bedragen dan een van te voren ingeschat bedrag er kan worden afgezien van de koop. Ook kan worden overeengekomen om het deel dat hoger is dan het verwachte bedrag in mindering te brengen op de eerder overeengekomen koopsom.

Het is gebruikelijk om direct na het akkoord zijn op het bod en de voorwaarden de keuring te laten verrichten. Wanneer hieruit onverwachte dingen naar voren komen dan wordt de aankoop gestaakt of worden de prijsonderhandelingen opnieuw gestart. Dit voorkomt dat een eenmaal getekende koopovereenkomst moet worden gewijzigd.

Aanwezig zijn bij bouwkundige keuring

Het is mogelijk om bij de keuring aanwezig te zijn. Wij raden die altijd aan te doen. Een rapport is toch vaak wat lastiger om te lezen wanneer je je de (toekomstige) woning niet helemaal goed voor de geest kan houden. Daarnaast leer je je toekomstige woning beter kennen en kun je ook vragen stellen. Het is wel van belang dit even van te voren te laten weten aan ons zodat we de bouwkundig keurder hiervan op de hoogte kunnen stellen.Het is vaak mogelijk om een bouwkundige keuring binnen 3 werkdagen te laten verrichten. Het rapport volgt dan een dag of 2 later.

Een bouwkundig rapport wordt voor verkoper aangeleverd

Het kan voorkomen dat een verkoper zelf een bouwkundig rapport aanlevert. Wij zijn altijd kritisch tegenover dergelijke rapporten. Een bouwkundige die is ingeschakeld door en wordt betaald door een verkoper zal mogelijk dingen bewust of onbewust over het hoofd zien of bepaalde zaken als op termijn noodzakelijk noteren, terwijl een andere keurder bepaalde zaken als direct noodzakelijk achterstallig onderhoud opschrift. Ons advies is dan ook om altijd zelf een bouwkundig rapport door een “eigen” bouwkundig keurder te laten verrichten. Al zijn de uiteindelijke uitkomsten gelijk, een tweede mening is wel zo prettig en veilig!

Kosten bouwkundig rapport en fiscale aftrekbaarheid

De kosten van een bouwkundig rapport bedragen ca. € 260,= (excl. BTW). Als een bouwkundig rapport noodzakelijk voor de financiering van de eigenwoning dan zijn deze kosten fiscaal aftrekbaar als “kosten in verband met de financiering van de eigenwoning”. Als het een vrijwillig bouwkundig rapport betreft dan zijn de kosten niet aftrekbaar. Wij houden met het wel of niet aftrekbaar zijn van deze kosten rekening bij het verrichten van de aangifte Inkomstenbelasting.

De kosten voor een bouwkundig rapport begroten wij in de financieringsopzet en zullen in beginsel door de notaris worden betaald op het moment dat de woning wordt overgedragen. Als er meer dan 3 maanden zit tussen het moment van keuring en de overdracht van een woning dan moeten de kosten direct worden voldaan.

Ook als een aankoop niet doorgaat dan komen de kosten van een bouwkundig rapport altijd voor rekening van de opdrachtgever. Wanneer wij de opdracht voor een keuring doorgeven, dan geven wij de kandidaat-kopers altijd door als opdrachtgever. Wij vragen dan ook om het doorgeven van de opdracht aan ons te bevestigen, zodat duidelijk is dat de kosten altijd worden doorbelast.

Voorbeeld bouwkundig rapport

Hier kan een voorbeeld van een bouwkundig rapport worden gevonden. Dit model voldoet aan de eisen die NHG stelt aan een bouwkundig rapport. Dit model wordt ook voor verstrekkingen zonder NHG als acceptabel gezien.Een rapport van de opgenomen woning wordt verstrekt met kleurenfoto’s en toelichtingen.

Aandachtspunten keuring