De taxateur en het taxatierapport

De taxateur en het taxatierapport

Een taxatierapport is nagenoeg altijd nodig wanneer een hypotheek wordt afgesloten. Niet alleen de waarde van de woning komt erin te staan, maar nog veel meer andere zaken. Hieronder geven we algemene uitleg over alles dat betrekking heeft op het taxatierapport.

Inleiding

Wanneer een geldverstrekker een geldlening verstrekt doet ze dat omdat ze verwacht gedurende de afgesproken termijn haar rentebetalingen en aflossingen te gaan ontvangen. De hoogte van de lening hangt af wat je verdient, maar het hangt ook af van de waarde van de woning. Zo kun je als je € 25.000,= verdient geen hypotheek krijgen van € 250.000,=, maar zo kun je als je € 100.000,= verdient ook geen € 200.000,= aan hypotheek krijgen op een onderpand van € 100.000,=, terwijl je de lasten van de hypotheek van € 200.000,= makkelijk kunt betalen. Met behulp van het taxatierapport zal er door de geldverstrekker een oordeel worden gevormd over de staat van de woning en de waarde. Op basis daarvan wordt mede besloten of de hypotheek wordt verstrekt.
 

Wanneer is een taxatierapport verplicht?

Bij iedere hypotheek met NHG is een taxatierapport verplicht. Daarnaast is het zo dat nagenoeg iedere geldverstrekker een taxatierapport wil ontvangen wanneer er een hypotheek wordt aangevraagd. Slechts wanneer de waarde van de woning zeer hoog is ten opzichte van de aangevraagde hypotheek kan (soms) worden volstaan met het aanleveren van een WOZ-beschikking om de waarde van de woning aan te tonen.
 

Wanneer vraag je een taxatierapport aan?

Een taxatierapport wordt over het algemeen door de financieel dienstverlener aangevraagd. De reden hiervan is dat een taxatierapport in beginsel alleen nodig is voor de hypotheek. Wij zorgen er bijvoorbeeld voor dat de taxateur die wordt uitgekozen voldoet aan de eisen die er aan een taxateur worden gesteld door een geldverstrekker. Wij hebben hetgeen we doen in het kader van een aanvraag van een taxatierapport elders uitgebreid beschreven.
 

Ouderdom

Een taxatierapport mag op het moment van uitbrengen van het bindend aanbod maximaal 6 maanden oud zijn. Hierbij is de in het rapport vermelde waardepeildatum bepalend. Dus niet de datum van het uitbrengen of valideren van het rapport. 

Wat is de invloed van het taxatierapport op wat ik kan lenen?

Als er verbouwd gaat worden dan zal de taxateur vooraf beoordelen wat de waarde van de woning is als de verbouwing is gerealiseerd. De verbouwingsspecificatie moet dan ook aan de taxateur worden overhandigd wanneer er verbouwingsplannen zijn. Als de waarde van de woning tegenvalt dan kan het voorkomen dat niet alle (verbouwings-) kosten kunnen worden opgenomen in de gewenste hypotheek. 
 

Kan ik aanwezig zijn bij de taxatie?

Ja, het is mogelijk om bij de taxatie aanwezig te zijn. Je bent zelf opdrachtgever, dus het is niet meer dan logisch dat je deze mogelijkheid hebt. Stel je niet al te veel voor van een opname voor een taxatierapport, want het gaat erom dat er een voldoende / goed beeld wordt gekregen door de taxateur. Een waarde zal je niet gelijk horen, want op kantoor zal de taxateur zijn bevindingen moeten uitwerken om tot een waardeoordeel te komen.
 

Wie vraagt het taxatierapport aan?

Wij adviseren onze relaties het taxatierapport door ons te laten verzorgen. Onder het kopje “wanneer vraag je een taxatierapport aan” staat beschreven waarom. Hier staat ook aangegeven welke controles wij uitoefenen op het taxatierapport.
 

Wanneer is een WOZ-beschikking in plaats van een taxatierapport mogelijk?

Dit is per geldverstrekker verschillend, maar over het algemeen moet je niet meer lenen dan 60% van de WOZ-waarde. Daarnaast moet er rekening mee gehouden worden dat de waarde van de woning lager uit kan vallen dan de werkelijke waarde wanneer deze wordt afgeleid van de WOZ-beschikking. Omdat geldverstrekkers eigenlijk bij voorkeur een taxatierapport willen ontvangen, wordt er een ruime veiligheidsmarge genomen op de waarde van de woning indien er een WOZ-beschikking wordt aangeleverd.
 

Wat houdt validatie in?

In 2009 hebben geldverstrekkers en de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (die verantwoordelijk is voor de NHG) besloten om taxatierapporten te laten valideren. Dit om fraude met taxatierapporten te bestrijden. De validatie-instituten zijn hier (externe link) te vinden. Validatie houdt in dat de betreffende instelling goedkeuring geeft op de getaxeerde waarde. Dit gebeurt onder andere door een modelwaardige vergelijking met vergelijkbare panden. Deze moet door de taxateur worden toegevoegd aan het taxatierapport.

Er zijn diverse partijen waarbij deze modelwaardige vergelijking kan worden gemaakt. Wanneer er een afwijking is van meer dan 10% ten opzichte van het model dan zal hiervoor een verklaring moeten worden gegeven. Dit moet voorkomen dat panden met een onjuiste marktwaarde worden opgenomen in het taxatierapport. Niet alleen voor financieringen met NHG, maar ook voor andere financieringen is het bij nagenoeg iedere geldverstrekker verplicht om een gevalideerd taxatierapport aan te leveren.

Tegenwoordig moeten er veel documenten worden aangehecht aan het taxatierapport. Hierbij valt te denken aan het eigendomsbewijs, kadastrale kaarten, stukken met betrekking tot de VVE, een verbouwingsspecificatie met begroting, erfpachtsdocumenten, de splitsingsakte en eventueel de koopovereenkomst. Om als taxateur taxatierapporten te mogen aanleveren aan een validatie-instituut moet er worden voldaan aan strenge eisen. De validatie-instelling geeft na goedkeuring een unieke code af. Deze code moet worden aangeboden aan de geldverstrekker zodat deze zelf het taxatierapport kan ophalen van de site waar deze op te vinden is. Het is niet meer nodig om een fysiek, papieren rapport op te sturen naar de geldverstrekker. Een taxatierapport wordt tegenwoordig vaak alleen nog digitaal aangeboden.

Wat staat er allemaal in het taxatierapport?

Onder downloads onderaan deze pagina is een voorbeeldrapportage te vinden. 

Is de waarde in het taxatierapport de echte waarde van de woning?

Nee, het is niet zo dat de waarde zoals vermeld in het taxatierapport “de waarde” van de woning is. Het is een inschatting (ofwel taxatie) van de waarde van de woning door de desbetreffende taxateur. Deze gaat uit van de koopsom, maar zal ook vergelijkingen moeten maken met “referentieobjecten”. Dit houdt in dat er wordt gekeken naar vergelijkbare panden in de omgeving die zijn verkocht om het waardeoordeel te kunnen onderbouwen. Er mag in beginsel niet meer dan 10% afwijking omhoog of omlaag zitten tussen de getaxeerde waarde van een pand in vergelijking met deze referentieobjecten. De waarde van de woning is derhalve niet meer dan een inschatting. De marktwaarde is wat tot stand komt wanneer er wordt verkocht onder normale omstandigheden.
 

Wat is de marktwaarde?

De marktwaarde is nagenoeg altijd gelijk aan de koopsom bij een aankoop. Bij een oversluiting is dit een inschatting door een taxateur. De marktwaarde is de waarde die een woning heeft wanneer deze onder normale omstandigheden wordt verkocht, door vraag en aanbod. Vaak is deze nagenoeg gelijk aan de koopsom bij een aankoop onder normale omstandigheden. 

Moet je twee taxatierapporten hebben als je gaat verbouwen?

Nee, de taxateur doet op basis van de verbouwingsspecificatie en –begroting een inschatting van de waarde na de verbouwing. Op basis van de waarde na verbouwing wordt bepaald wat de maximaal mogelijke hypotheek is. Hierbij is van belang om te weten dan zelden een verbouwing leidt tot een waardestijging gelijk aan de geïnvesteerde verbouwingsbedrag en dit kan leiden tot het moeten inbrengen van eigen middelen. 

Hoe werkt een verbouwingsspecificatie?

Een verbouwingsspecificatie is een begroting van welke kosten er bij een geplande verbouwing komen kijken. Het is een begroting, dus bedragen kunnen worden afgerond. Over dit onderwerp hebben we hier meer geschreven.

Wanneer is een bouwdepot verplicht?

Bij iedere verbouwing is een bouwdepot verplicht. Wat een bouwdepot precies inhoudt wordt elders op onze site apart verder beschreven. 

Wat zijn de kosten van een taxatierapport?

De kosten voor een taxatierapport dat door ons wordt aangevraagd en gecontroleerd kost, ongeacht de getaxeerde waarde, incl. BTW en validatiekosten ca. € 425,=. Deze kosten komen te allen tijde voor de opdrachtgever. 

Zijn de taxatiekosten fiscaal aftrekbaar?

Wanneer een taxatierapport wordt aangevraagd voor de (her-) financiering van de eigenwoning dan zijn de kosten fiscaal aftrekbaar. Het verrichten van de aangifte inkomstenbelasting is ingewikkeld in het jaar van aankoop of oversluiten van een hypotheek. Vraag ons naar onze diensten op dat gebied.

Voorbeeldrapport

Hieronder is bij de downloads een voorbeeldrapportage te downloaden.

Kosten voor alle werkzaamheden inzake het taxatierapport

Wij brengen onze relaties een bedrag van € 100,= in rekening op onze bemiddelingsnota.