Inkomensbepaling voor hypotheekaanvraag

Het inkomen, bepalend voor de hypotheek

Hieronder staat uitgewerkt op welke wijze het inkomen dat bepalend is bij een hypotheekaanvraag wordt vastgesteld. Dit als achtergrondinformatie. Vraag ons altijd om advies! 

Inkomen uit vast loondienst / met onvoorwaardelijke intentieverklaring

De onderstaande teksten gelden voor mensen die een vast dienstverband hebben of een verklaring van de werkgever dat na afloop van het tijdelijke dienstverband het dienstverband wordt opgevolgd met een contract voor onbepaalde tijd (intentieverklaring) . Met nadruk merken we op dat de verklaring dat na afloop van het huidige tijdelijke dienstverband het contract wordt voortgezet in een nieuw contract voor bepaalde tijd NIET geldt als onvoorwaardelijke intentieverklaring. Voor deze mensen geldt de flexwerkersregeling.

Het inkomen is een belangrijke bron om te bepalen wat de (maximaal) mogelijke hypotheek is. Om het inkomen juist vast te stellen kunnen diverse documenten een rol spelen. Hieronder geven we uitleg over de wijze waarop het inkomen door een geldverstrekker kan worden vastgesteld. Daarnaast geven we aan welke documenten er nodig zijn voor ons als adviseur en bemiddelaar met uitleg. Het is om fouten te voorkomen en daarnaast ook om een acceptatieproces soepel te laten verlopen van groot belang om goed deze informatie te lezen

Benodigde documenten
Hieronder staat welke document je moet aanleveren voor het hypotheekadvies / de hypotheekbemiddeling.
Salarisspecificaties

Van iedereen van wie het inkomen mee moet tellen is het van belang om de salarisspecificaties van de afgelopen 3 maanden aan te leveren. Vaak vraagt een geldverstrekker maar 1 specificatie op, maar wanneer er sprake is van variabel inkomen of een verandering van het vaste inkomen dan kan op basis van meerdere specificatie meer informatie worden verkregen door de geldverstrekker. Dit voorkomt vragen achteraf.

Het adres op de salarisspecificatie moet overeenkomen met het adres op de werkgeversverklaring. Het inkomen moet overeenkomen met het inkomen op de werkgeversverklaring. De datum in dienst moet op de strook staan en ook moet het bankrekeningnummer zijn vermeld. Betalingen per kas zijn niet toegestaan.

Werkgeversverklaring

De werkgeversverklaring

De werkgeversverklaring is een verklaring die wordt afgegeven door een werkgever. Hier kan een werkgeversverklaring worden gedownload. 

Als iemand een werkgever heeft, dan moet er altijd een werkgeversverklaring worden aangeleverd. Ook als er sprake is van een uitzend- of detacheringscontract, een 0-urencontract, een vast dienstverband of een ander soort dienstverband. De werkgeversverklaring is een document dat belangrijk is voor de werkgever, omdat op basis van dat document het inkomen wordt vastgesteld waarop een hypotheek wordt verstrekt.Dit document wordt (rekenkundig) vergeleken met de salarisstrook. Deze wordt vervolgens weer gecontroleerd door na te gaan of het salaris dat hierop vermeld staat ook daadwerkelijk wordt ontvangen op de betaalrekening

Niet alleen over het inkomen wordt een verklaring afgegeven, maar ook over diverse andere zaken. Op de werkgeversverklaring kan worden gelezen welke vragen er worden gesteld. 

De intentieverklaring Een onderdeel van het model werkgeversverklaring is de verklaring voortzetting dienstverband. Dat is de eigenlijke naam voor intentieverklaring. Vaak wordt gedacht dat dit een apart document is. Of dat er wanneer er een intentieverklaring separaat wordt verstrekt dat een werkgeversverklaring niet meer nodig is. Dat is niet juist. De intentieverklaring moet altijd onvoorwaardelijk worden afgegeven. Wanneer dit niet gebeurt dan is er sprake van niet-bestendig inkomen en dan geldt de flexwerkersregeling

Veel gemaakte foutenOmdat een perfect ingevulde werkgeversverklaring noodzakelijk is om een hypotheekdossier afgerond te krijgen is het van belang deze ook zelf te controleren en zelfs bij voorkeur de werkgever de bijgaande invultips te geven. Dit is altijd beter dan wanneer wij of een geldverstrekker in een later stadium een werkgeversverklaring moeten afkeuren. 

TipsZeker wanneer er variabele inkomsten zijn, zoals overwerkvergoedingen, provisies, bonussen en dergelijke adviseren wij altijd om voorafgaande aan het adviesgesprek een werkgeversverklaring aan te vragen.Wij kunnen het vaste inkomen altijd goed vaststellen, maar het structureel variabele deel van het inkomen niet. Om fouten te voorkomen in de af te geven berekening van de mogelijkheden is een werkgeversverklaring eigenlijk altijd noodzakelijk. De werkgeversverklaring is 3 maanden geldig. Mocht er niet binnen drie maanden worden aangekocht dan zal er een nieuwe werkgeversverklaring moeten worden aangeleverd.Gebruik dit model werkgeversverklaring om te voorkomen dat de werkgever een verouderd model gebruikt en deze wordt afgekeurd omdat deze niet (meer) voldoet. 

Verklaring variabel inkomen
Als er sprake is van variabel inkomen over een langere tijd moet die apart worden verklaard op een verklaring naast de NHG-werkgeversverklaring. Hier vind je het document dat je aan de werkgever moet geven wanneer er sprake is van variabel inkomen. 
Verklaring geen bedrijfsstempel

Als een werkgever geen bedrijfsstempel heeft dan moet dit worden verklaar op briefpapier. Dit omdat een werkgeversverklaring relatief eenvoudig te vervalsen is. Hier kun je het model downloaden dat je aan je werkgever moet geven als deze geen bedrijfsstempel heeft. 

Verklaring werkgever secundaire arbeidsvoorwaarden

Als financieel dienstverlener hebben wij de zorgplicht dat iemand die een financiering aangaat ook deze lasten op langere termijn kan betalen. Het is vaak lastig om zelf goed uit te leggen wat er via de werkgever is geregeld en van de salarisstrook is ook niet altijd alles af te lezen. Hier vind je een document dat je aan de werkgever moet geven zodat deze kan aangeven wat er precies is geregeld via de werkgever, zodat wij hier rekening mee kunnen houden in ons advies. 

Bewijsstukken bijschrijving salaris

Het inkomen is vaak grotendeels vast, maar het kan ook (deels) variabel zijn. Om het exacte inkomen dat mag meetellen voor de financiering van de hypotheek is een aansluiting tussen de werkgeversverklaring en salarisstrook noodzakelijk

Nu kan de geldverstrekker zien dat het verklaarde inkomen op de werkgeversverklaring overeenkomen. De laatste controle is dat het inkomen dat op de salarisstrook staat ook daadwerkelijk wordt overgemaakt. Hiervoor is een bankafschrift nodig. Nagenoeg iedereen doet aan internet bankieren. Hier lees je welke gegevens er op het bankafschrift zichtbaar moeten zijn. 

Betaling per kas op salarisstrook

Iedere geldverstrekker keurt een salarisstrook af wanneer hierop staat dat de betaling per kas gebeurt. Vaak is het zo dat de betaling niet per kas gebeurt, maar dat de loonadministrateur de betaalrekening niet goed heeft verwerkt. Het makkelijkste is dan om de werkgever of de loonadministratie te vragen het rekeningnummer te vermelden op de salarisstrook en een nieuwe strook uit te draaien of om een maand te wachten.

Mocht dit niet mogelijk zijn, dan moeten alle salarisstroken en bankafschriften met ontvangst van het salaris van de afgelopen 12 maanden worden aangeleverd om te bewijzen dat het vermelde salaris is betaald en ontvangen. 

Inkomensbestanddelen van de werkgeversverklaring
Vast salaris
Het vaste periode salaris moet worden vermeld, op jaarbasis. Het jaarinkomen is over het algemeen 12 (bij betaling per maand) of 13 keer (bij betaling per 4 weken) het periodesalaris. Het kan voorkomen dat er sprake is van een afwijkende salarisbetaling. Dit is vooraf het geval in branches waarbij er sprake is van een systeem met vakantiebonnen. De werkgever moet dan een aanvullend document aanleveren waarin duidelijk wordt hoe het jaarinkomen is berekend. 
Vakantiegeld
Het vakantiegeld, vaak 8% of 8,33% moet hier worden vermeld. Wanneer er sprake is van een bijzondere vakantiegeldregeling, bijvoorbeeld bij vakantiebonnen, dan moet de werkgever een aanvullend document aanleveren waarin duidelijk wordt hoe het bedrag aan vakantiebonnen is berekend. Een verwijzing naar de CAO kan voldoende zijn. 
Vaste Eindejaarsuitkering
Een eindejaarsuitkering kan worden meegenomen als vast inkomen. Een eindejaarsuitkering is niet altijd een volledig maandsalaris. 
Vaste 13de maand
Een vaste 13de maand kan worden meegenomen als vast inkomen. 
Onregelmatigheidstoeslag (ORT)
In sommige branches is het gebruikelijk om buiten reguliere werktijden werk te verrichten, De werkgever betaalt dan een vergoeding voor deze onregelmatige diensten. Het bedrag aan ORT moet, afhankelijk van de geldverstrekker, worden verklaard over een periode van 1 tot 3 jaar. Om deze reden is het wenselijk om deze verklaring te laten invullen door de werkgever.
Vast
Een vaste ORT houdt in dat de werkgever een vast bedrag betaalt per periode ter compensatie van de onregelmatige uren.
Variabel
Een variabele ORT houdt in dat je per onregelmatig gedraaide dienst apart vergoed wordt en vaak ook tegen aparte opslagpercentages voor avonden, nachten, weekenden en feestdagen. De totaaltelling van de ORT over de 12 maanden voorafgaande aan het invullen van de werkgeversverklaring dient te worden ingevuld door de werkgever. Wanneer de ORT een substantieel deel van het totale inkomen bedraagt willen geldverstrekkers kunnen vaststellen of er echt sprake is van structureel inkomen over een langere periode. Een aanvullende verklaring over het verleden van de variabele ORT kan dan gevraagd worden. Hier vind je het model dat door de werkgever moet worden ingevuld wanneer er sprake is van hoge en variabele ORT-uitkeringen.
Overwerk
Een geldverstrekker kan overwerk dat is uitbetaald in de vorm van extra inkomen meenemen in het toetsinkomen. Overwerk dat is opgenomen in de vorm van tijd voor tijd kan niet worden meegenomen in het toetsinkomen. De totaaltelling van  het overwerk over de 12 maanden voorafgaande aan het invullen van de werkgeversverklaring dient te worden ingevuld door de werkgever. Wanneer het overwerk een substantieel deel van het totale inkomen bedraagt willen geldverstrekkers kunnen vaststellen of er echt sprake is van structureel inkomen over een langere periode. Een aanvullende verklaring over het verleden van het overwerk kan dan gevraagd worden. Hier vind je het model dat door de werkgever moet worden ingevuld wanneer er sprake is van hoge en variabele overwerk-uitkeringen.
Provisie
Een geldverstrekker kan provisies die zijn verdiend als extra inkomen meenemen in het toetsinkomen. De totaaltelling van  provisies over de 12 maanden voorafgaande aan het invullen van de werkgeversverklaring dient te worden ingevuld door de werkgever. Wanneer de provisies een substantieel deel van het totale inkomen bedragen willen geldverstrekkers kunnen vaststellen of er echt sprake is van structureel inkomen over een langere periode. Een aanvullende verklaring over het verleden van de provisies kan dan gevraagd worden. Hier vind je het model dat door de werkgever moet worden ingevuld wanneer er sprake is van hoge en variabele provisies.
Bonus
Een bonus uitkering kan bestaan uit een uitkering die afhankelijk is van eigen prestaties, teamprestaties en van de winst dat een bedrijf maakt. Er moet onderscheid worden gemaakt in de uitgekeerde bonus. Meestal kan alleen de bonus die is uitgekeerd op grond van individuele prestatie kan – bij sommige aanbieders – worden meegenomen als toetsinkomen.
Individuele prestaties
Een bonustoezegging bij individuele prestaties (bijvoorbeeld behalen (sales-) targets, kan worden vergeleken met het uitkeren van provisies en kan indien structureel aantoonbaar en onderdeel van de arbeidsovereenkomst meestal worden meegenomen als inkomen.
Overige prestaties

De bonusonderdelen die samenhangen met team- of bedrijfsresultaat zijn meestal geen onderdeel van het toetsinkomen

Toeslagen
De onderstaande toeslagen kunnen indien vast en gerelateerd aan het beroep of de functie meestal mee worden genomen als inkomensbestanddelen.
Gevarentoeslag
 
VEB-toelage
 
Functietoeslag
 
Individuele Toeslag
 
BHV-toeslag
 
Geen toetsinkomen
Het is ook belangrijk om te weten wat geen toetsinkomen is en waarom niet. Hieronder de beschrijving van hetgeen waar wij de meeste vragen over krijgen. Deze vergoedingen tellen niet mee als toetsinkomen, ook al worden deze mogelijk gemeld op de werkgeversverklaring.
Vergoeding reis-, verblijfs- en vervoerskosten
 
Vergoeding levensloopregeling
 
Vergoeding telecommunicatie en internet
 
Toekomstig inkomen

Alvorens deze vraag te kunnen beantwoorden moet er worden gekeken naar de vraag of er sprake is van een financiering met of zonder NHG.

 

Bij een financiering met NHG mag toekomstig inkomen alleen worden meegenomen wanneer er sprake is van een vast dienstverband.

Dit vaste dienstverband moet er al zijn op het moment van aanvragen van de hypotheekofferte.

Dus wanneer het tijdelijke dienstverband overgaat in een vast dienstverband voor passeren, dan mag er toch NIET worden gerekend met dit toekomstige inkomen.

 

Bij een financiering zonder NHG staat het de geldverstrekker tot op zekere hoogte vrij om een eigen beoordeling te mogen doen. Een aantal functies of beroepen waarbij het mogelijk is om met toekomstig inkomen te mogen rekenen zonder vast dienstverband zijn promovendi, medici / artsen in (vervolg-) opleiding en advocaten in hun stageperiode. Behoor je tot deze groep, neem dan contact met ons op.

 

Hieronder gaan we uit van iemand die een aanvraag wil doen volgens de standaard acceptatieregels, zoals bijvoorbeeld een aanvraag met NHG.

 

Als toekomstig inkomen meegenomen moet worden, dan is er altijd sprake van een onvoorwaardelijke toezegging.

Deze toezegging moet los worden verklaard. Hier vind je het document dat je aan je werkgever moet geven wanneer je wil rekenen met je toekomstige inkomen.

Deze verklaring wordt bij voorkeur afgedrukt op briefpapier van de werkgever.

 

Het toekomstige inkomen moet altijd ingaan binnen 6 maanden nadat de hypotheekakte passeert. Inkomen dat later stijgt dan deze datum kan niet worden meegenomen.

Als er sprake is van een stijging op grond van een CAO of mutatie van schaal of periodiek willen we graag de CAO ontvangen waaruit deze stijging

Wanneer er met toekomstig inkomen wordt gerekend, besteden we extra aandacht aan de betaalbaarheid van de hypotheeklasten.

/* Style Definitions */
table.MsoNormalTable
{mso-style-name:Standaardtabel;
mso-tstyle-rowband-size:0;
mso-tstyle-colband-size:0;
mso-style-noshow:yes;
mso-style-priority:99;
mso-style-qformat:yes;
mso-style-parent:"";
mso-padding-alt:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt;
mso-para-margin:0cm;
mso-para-margin-bottom:.0001pt;
mso-pagination:widow-orphan;
font-size:11.0pt;
font-family:"Calibri","sans-serif";
mso-ascii-font-family:Calibri;
mso-ascii-theme-font:minor-latin;
mso-fareast-font-family:"Times New Roman";
mso-fareast-theme-font:minor-fareast;
mso-hansi-font-family:Calibri;
mso-hansi-theme-font:minor-latin;
mso-bidi-font-family:"Times New Roman";
mso-bidi-theme-font:minor-bidi;}

Inkomen uit zelfstandige onderneming
Inleiding

Voor het beoordelen van het inkomen van een zelfstandig ondernemer kunnen zeer veel documenten een rol spelen. De geldverstrekkers vragen deze documenten op om naast het inkomen ook het bedrijf te kunnen beoordelen van waaruit het inkomen wordt genoten. Zo zullen ze onder andere beoordelen wat de winstgevendheid is en tot in welke mate het bedrijf in staat is op korte en op langere termijn aan de betalingsverplichtingen te voldoen. Een negatief eigen vermogen kan bijvoorbeeld een belemmering vormen voor een geldverstrekker om een financiering aan te gaan.Het biedt geen zekerheid naar de toekomst, maar omdat niemand in de toekomst kan kijken is dit de wijze waarop geldverstrekkers stukken beoordelen.

Voor startende ondernemers, ondernemers die nog geen 3 volledige kalenderjaren / boekjaren kunnen overleggen gelden andere regels. Deze staan hieronder het kopje startende ondernemers.

Beoordelingsproces
Wanneer wij stukken van een zelfstandig ondernemer ontvangen beoordelen wij deze stukken alvast voor deze in te sturen naar een geldverstrekker. Als onze bijzonderheden opvallen dan bespreken we deze zodat we voorkomen dat we voor de hand liggende vragen van een geldverstrekker niet direct zelf kunnen beantwoorden. Het is voor ons ook belangrijk om de ondernemer en de onderneming goed in beeld te krijgen om te waarborgen dat de gevraagde verstrekking verantwoord is.Na onze beoordeling en digitale dossiervorming worden de benodigde documenten ingestuurd naar  de geldverstrekker. Geldverstrekkers hebben veelal een speciale acceptatiedesk voor aanvragen van zelfstandig ondernemers. De behandeling van de stukken kan enige tijd duren. Daarom is het van belang om ons tijdig een compleet dossier aan te leveren. De acceptant zal na beoordeling van de stukken een inkomensverklaring afgeven. Dit is het toetsinkomen waarmee er mag worden gerekend.Een groot voordeel hiervan is dat deze inkomensverklaring meestal 6 maanden geldig is en dat later in het proces het inkomen niet opnieuw beoordeeld hoeft te worden. Er wordt geen offerte verstrekt voordat de geldverstrekker alle te beoordelen stukken heeft ontvangen. Hier wordt geen uitzondering op gemaakt. 
Een aanvraag met NHG voor een ondernemer
Een zelfstandig ondernemer moet minimaal 3 boekjaren (vanaf 2015) dezelfde onderneming hebben gedreven alvorens een aanvraag met NHG mogelijk is voor de ondernemer. 
Benodigde stukken

In dit onderdeel zijn de benodigde stukken gesplitst naar algemene stukken die voor iedere ondernemer moeten worden aangeleverd en specifieke stukken die betrekking hebben op de ondernemingsvorm om zo het overzicht te behouden van de benodigde stukken voor advies en bemiddeling. Ga naar de ondernemingsvorm toe die je voert en bekijk daar wat je precies moet aanleveren en waarom.

Algemeen

De hieronder staande stukken zijn voor een geldverstrekker nodig:

Aangifte inkomstenbelasting vorig kalenderjaar
Uit de aangifte inkomstenbelasting kan worden afgelezen of de ondernemingscijfers aansluiten op de aangifte die er is gedaan. Daarnaast wil de geldverstrekker ook weten wat de privésituatie is van een ondernemer.
Aangifte Inkomstenbelasting 2 jaar geleden

Uit de aangifte inkomstenbelasting kan worden afgelezen of de ondernemingscijfers aansluiten op de aangifte die er is gedaan. Daarnaast wil de geldverstrekker ook weten wat de privésituatie is van een ondernemer.

Aangifte Inkomstenbelasting 3 jaar geleden

Uit de aangifte inkomstenbelasting kan worden afgelezen of de ondernemingscijfers aansluiten op de aangifte die er is gedaan. Daarnaast wil de geldverstrekker ook weten wat de privésituatie is van een ondernemer.

Aanslag inkomstenbelasting vorig kalenderjaar

Uit de aanslag inkomstenbelasting kan worden afgelezen of de Belastingdienst akkoord is gegaan me de gedane aangifte. Veelal is deze niet aanwezig op het moment van aanvragen van een offerte. Als dit document niet beschikbaar is, dan moet dit worden gemeld. Als er een voorlopige aanslag Inkomstenbelasting beschikbaar is, dan moet deze worden aangeleverd.

Aanslag inkomstenbelasting 2 jaar geleden

Uit de aanslag inkomstenbelasting kan worden afgelezen of de Belastingdienst akkoord is gegaan me de gedane aangifte. Veelal is deze niet aanwezig op het moment van aanvragen van een offerte. Als dit document niet beschikbaar is, dan moet dit worden gemeld. Als er een voorlopige aanslag Inkomstenbelasting beschikbaar is, dan moet deze worden aangeleverd.

Aanslag inkomstenbelasting 3 jaar geleden

Uit de aanslag inkomstenbelasting kan worden afgelezen of de Belastingdienst akkoord is gegaan me de gedane aangifte. Veelal is deze niet aanwezig op het moment van aanvragen van een offerte. Als dit document niet beschikbaar is, dan moet dit worden gemeld. Als er een voorlopige aanslag Inkomstenbelasting beschikbaar is, dan moet deze worden aangeleverd.

Prognosecijfers lopend kalenderjaar

De markten veranderen snel. Steeds vaker vragen geldverstrekkers prognosecijfers op. Zeker als een aanvraag later in een kalenderjaar wordt gedaan is de vraag naar actuele cijfers groot. Indien actuele cijfers een negatief beeld laat zien dan behouden geldverstrekkers zich het recht voor om het inkomen

Kolommenbalans
Een mogelijkheid om cijfers van een lopend jaar aan te leveren in een volledig bijgewerkte kolommenbalans, waarin duidelijk inzichtelijk is wat het resultaat is over het lopende boekjaar.
Verklaring accountant over ontwikkelingen lopend boekjaar
Wanneer geldverstrekkers twijfelen over de ontwikkelingen binnen een bedrijf kunnen ze de boekhouder of accountant vragen om een verklaring af te geven over het reilen en zeilen binnen de onderneming. Dit als extra zekerheid. Dit document is niet bij iedere aanvraag nodig en zal door ons worden opgevraagd als we zelf meer informatie willen ontvangen of de geldverstrekker vraagt hierom.
De eenmanszaak en v.o.f. (incl. ZZP)

In beginsel telt het inkomen dat uit de onderneming wordt verkregen (bij een vof: het aandeel van de vennoot) mee als toetsinkomen. Hiervoor wordt het gemiddelde bedrag aan winst uit onderneming over de afgelopen drie kalenderjaren berekend. Dit is het inkomen voor aftrek van ondernemersfaciliteiten.  Echter, wanneer er sprake is van een afnemend resultaat dan geldt het laatste jaar maximaal als hoogste waarde voor het toetsinkomen. Daarnaast zal er aanvullend onderzoek worden gedaan om te waarborgen dat de dalende lijn zich niet verder doorzet.

Jaarstukken eenmanszaak vorig kalenderjaar

Met de jaarstukken wordt – indien beschikbaar - bedoeld de volledige jaarrapporten, inclusief toelichtingen, balansen, verlies- en winstrekeningen, specificaties en dergelijke. Het is nadrukkelijk onvoldoende om slechts een overzicht aan te leveren van de verlies- en winstrekening.

Jaarstukken eenmanszaak 2 jaar geleden

Met de jaarstukken wordt – indien beschikbaar - bedoeld de volledige jaarrapporten, inclusief toelichtingen, balansen, verlies- en winstrekeningen, specificaties en dergelijke. Het is nadrukkelijk onvoldoende om slechts een overzicht aan te leveren van de verlies- en winstrekening.

Jaarstukken eenmanszaak 3 jaar geleden

Met de jaarstukken wordt – indien beschikbaar - bedoeld de volledige jaarrapporten, inclusief toelichtingen, balansen, verlies- en winstrekeningen, specificaties en dergelijke. Het is nadrukkelijk onvoldoende om slechts een overzicht aan te leveren van de verlies- en winstrekening.

Uittreksel Kamer van Koophandel eenmanszaak

Geldverstrekkers vragen altijd een uittreksel op om onder andere vast te stellen voor welke activiteiten de onderneming staat ingeschreven. Daarnaast wordt ook duidelijk wanneer het bedrijf is opgericht en wordt de ondernemingsvorm bevestigd. Een uittreksel mag niet ouder zijn dan 3 maanden. Tegen kostprijs kan een uittreksel via ons worden verkregen, wij hebben een abonnement bij de Kamer van Koophandel, waarmee we uittreksels kunnen opvragen. Het is mogelijk 1 keer per jaar gratis een uittreksel op te vragen via deze link.

Uittreksel Kamer van Koophandel – v.o.f.

Geldverstrekkers vragen altijd een uittreksel op om onder andere vast te stellen voor welke activiteiten de onderneming staat ingeschreven. Daarnaast wordt ook duidelijk wanneer het bedrijf is opgericht en wordt de ondernemingsvorm bevestigd. Een uittreksel mag niet ouder zijn dan 3 maanden. Tegen kostprijs kan een uittreksel via ons worden verkregen, wij hebben een abonnement bij de Kamer van Koophandel, waarmee we uittreksels kunnen opvragen. Het is mogelijk 1 keer per jaar gratis een uittreksel op te vragen via deze link.

De directeur grootaandeelhouder - DGA

De DGA geniet inkomen veelal vanuit loondienst bij zijn Holding, die op haar beurt weer managementfees ontvangt vanuit de werkmaatschappij. Om vast te stellen dat het genoten inkomen structureel kan worden gehandhaafd is het noodzakelijk om de gegevens van de Holding en de onderliggende werkmaatschappij (-en) aan te leveren.

Jaarstukken DGA Holding en werkmaatschappij vorig kalenderjaar

Met de jaarstukken wordt bedoeld de volledige jaarrapporten, inclusief toelichtingen, balansen, verlies- en winstrekeningen, specificaties en dergelijke. Het is nadrukkelijk onvoldoende om slechts een overzicht aan te leveren van de verlies- en winstrekening.

Jaarstukken DGA Holding en werkmaatschappij 2 jaar geleden

Met de jaarstukken wordt bedoeld de volledige jaarrapporten, inclusief toelichtingen, balansen, verlies- en winstrekeningen, specificaties en dergelijke. Het is nadrukkelijk onvoldoende om slechts een overzicht aan te leveren van de verlies- en winstrekening.

Jaarstukken DGA Holding en werkmaatschappij 3 jaar geleden

Met de jaarstukken wordt bedoeld de volledige jaarrapporten, inclusief toelichtingen, balansen, verlies- en winstrekeningen, specificaties en dergelijke. Het is nadrukkelijk onvoldoende om slechts een overzicht aan te leveren van de verlies- en winstrekening.

Uittreksel Kamer van Koophandel DGA – Holding

Geldverstrekkers vragen altijd een uittreksel op om onder andere vast te stellen voor welke activiteiten de onderneming staat ingeschreven. Daarnaast wordt ook duidelijk wanneer het bedrijf is opgericht en wordt de ondernemingsvorm bevestigd. Een uittreksel mag niet ouder zijn dan 3 maanden. Tegen kostprijs kan een uittreksel via ons worden verkregen, wij hebben een abonnement bij de Kamer van Koophandel, waarmee we uittreksels kunnen opvragen. Het is mogelijk 1 keer per jaar gratis een uittreksel op te vragen via deze link

Uittreksel Kamer van Koophandel DGA – werkmaatschappij (-en)

Geldverstrekkers vragen altijd een uittreksel op om onder andere vast te stellen voor welke activiteiten de onderneming staat ingeschreven. Daarnaast wordt ook duidelijk wanneer het bedrijf is opgericht en wordt de ondernemingsvorm bevestigd. Een uittreksel mag niet ouder zijn dan 3 maanden. Tegen kostprijs kan een uittreksel via ons worden verkregen, wij hebben een abonnement bij de Kamer van Koophandel, waarmee we uittreksels kunnen opvragen. Het is mogelijk 1 keer per jaar gratis een uittreksel op te vragen via deze link.

Vennootschapsakte BV Holding

Om vast te stellen wat bijvoorbeeld de doelstellingen zijn van de onderneming en wat de aandelenverhouding is wordt de vennootschapaktes soms opgevraagd. Dit is niet altijd nodig. Wanneer dit wordt gevraagd melden wij dit.

Vennootschapsakte BV Werkmaatschappij (-en)

Om vast te stellen wat bijvoorbeeld de doelstellingen zijn van de onderneming en wat de aandelenverhouding is wordt de vennootschapaktes soms opgevraagd. Dit is niet altijd nodig. Wanneer dit wordt gevraagd melden wij dit.

Organogram BV-structuur

Wanneer er sprake is van een Holding structuur met één of meerdere werkmaatschappijen kan de geldverstrekker vragen om een organogram van de structuur. Zo krijgen ze relatief eenvoudig een overzichtelijk beeld van de onderneming (-en).

Geconsolideerde balans DGA met werkmaatschappijen

Wanneer er sprake is van een Holding structuur met één of meerdere werkmaatschappijen kan de geldverstrekker vragen om de geconsolideerde balans.  Zo krijgen ze relatief eenvoudig een overzichtelijk beeld van het resultaat van de onderneming (-en). Dit speelt met name wanneer er sprake is van een fiscale eenheid tussen de ondernemingen.

Inkomensverklaring opgesteld door RA / AA

Veelal zal de DGA in overleg met zijn accountant het inkomen vaststellen dat hij zichzelf verloont. Het kan zijn dat dit inkomen bewust laag wordt gehouden om bijvoorbeeld ook inkomen als dividend te ontvangen. Vaak zie je dat het inkomen wordt verhoogd op het moment dat er een financiering wordt aangevraagd. Wanneer dit geval is, dan zal de geldverstrekker willen vaststellen dat het nieuwe inkomen ook daadwerkelijk kan worden genoten vanuit de Holding en vanuit de managementfees die daar binnenkomen.Een andere mogelijkheid is dat de accountant verklaart dat er dividenden worden uitgekeerd en uitgekeerd kunnen blijven worden de komende jaren op basis van de gang van zaken. Deze dividenden kunnen dan – onder omstandigheden, deels – meetellen als toetsinkomen voor de beoordeling van de hypotheekmogelijkheden.

De maatschap

Bij een maatschap zal worden beoordeeld wat het resultaat is van de maatschap en wat het aandeel is van de maat op grond van het aandeel in de maatschap.

Jaarstukken maatschap vorig kalenderjaar

Met de jaarstukken wordt bedoeld de volledige jaarrapporten, inclusief toelichtingen, balansen, verlies- en winstrekeningen, specificaties en dergelijke. Het is nadrukkelijk onvoldoende om slechts een overzicht aan te leveren van de verlies- en winstrekening.

Jaarstukken maatschap 2 jaar geleden
Met de jaarstukken wordt bedoeld de volledige jaarrapporten, inclusief toelichtingen, balansen, verlies- en winstrekeningen, specificaties en dergelijke. Het is nadrukkelijk onvoldoende om slechts een overzicht aan te leveren van de verlies- en winstrekening
Jaarstukken maatschap 3 jaar geleden

Met de jaarstukken wordt bedoeld de volledige jaarrapporten, inclusief toelichtingen, balansen, verlies- en winstrekeningen, specificaties en dergelijke. Het is nadrukkelijk onvoldoende om slechts een overzicht aan te leveren van de verlies- en winstrekening.

Maatschapsovereenkomst

Deze overeenkomst wordt opgevraagd om vast te stellen wat het aandeel is binnen de maatschap en wat de zeggenschaps- en winstverhouding is.

Maatschapsfinancieringsovereenkomst

Veelal zal de inkoop binnen een maatschap gefinancierd zijn. Wanneer dit het geval is dan zal deze vaak in privé zijn afgesloten. Derhalve moet de geldverstrekker vaststellen wat de voorwaarden zijn van deze lening zodat deze (deels) buiten beschouwing  kan worden gelaten bij het beoordelen van de financieringsmogelijkheden.

Uittreksel Kamer van Koophandel Maatschap

Geldverstrekkers vragen altijd een uittreksel op om onder andere vast te stellen voor welke activiteiten de onderneming staat ingeschreven. Daarnaast wordt ook duidelijk wanneer het bedrijf is opgericht en wordt de ondernemingsvorm bevestigd. Een uittreksel mag niet ouder zijn dan 3 maanden. Tegen kostprijs kan een uittreksel via ons worden verkregen, wij hebben een abonnement bij de Kamer van Koophandel, waarmee we uittreksels kunnen opvragen. Het is mogelijk 1 keer per jaar gratis een uittreksel op te vragen via deze link.

Inkomen uit vermogen
Inkomen uit vermogen kan soms worden meegeteld als inkomen bij het bepalen van de financieringsmogelijkheden. Dit is zeker niet mogelijk bij een financiering met NHG. Als er sprake is van vermogen waaruit inkomen wordt genoten dan zullen we waar nodig hier rekening mee houden. 

Overig inkomen

Er zijn inkomensbronnen die ook mee kunnen tellen als inkomen voor de verstrekking van een hypotheek. Echter, niet altijd is inkomen dat er ook wordt ontvangen ook (toets-) inkomen voor de geldverstrekker. Onder iedere bron staat welke gegevens er nodig zijn om aan te leveren wanneer er sprake is van inkomen uit de vermelde bron.
Inkomen uit sociale uitkering
Inkomen uit sociale uitkeringen kan, indien dit bestendig is, worden meegenomen als toetsinkomen. Als het inkomen niet bestendig is, dan kan het niet worden meegenomen. Hieronder staat diverse sociale uitkeringen uitgewerkt. Uitkeringen vanuit pensioenvoorzieningen of voorzieningen vanuit de werkgever staan onder inkomen uit toekomstige inkomensvoorzieningen.
Inkomen uit WAO
Achtergrondinformatie over een WAO-uitkering kan hier worden gevonden. Inkomen uit een WAO-uitkering kan meetellen als er geen herkeuring meer plaatsvindt. 
Inkomen uit WIA
De opvolger van de WAO is de WIA. Hier is meer over dit onderwerp te lezen. Iemand met een WIA-uitkering zal veelal worden herkeurd. Hierdoor is het inkomen niet bestendig.
Inkomen uit WGA

Inkomen uit WIA-WGA kan niet worden meegenomen als toetsinkomen voor een hypotheekaanvraag, omdat er altijd sprake is van herkeuring. De enige uitzondering is wanneer er sprake is van een chronische ziekte waarbij er sprake is van blijvende (gedeeltelijke) arbeidsongeschiktheid en waarbij er geen herkeuring plaatsvindt.

Inkomen uit IVA

Inkomen uit een WIA-IVA uitkering kan indien deze bestendig is worden meegenomen als toetsinkomen.

Inkomen uit WW

Een WW-uitkering is nooit blijvend en kan daarom niet worden meegenomen als toetsinkomen voor een hypotheek.

Inkomen uit bijstand

Een bijstandsuitkering levert een dermate laag inkomen op dat geldverstrekkers dit inkomen niet laten meetellen voor de bepaling van het toetsinkomen.

Inkomen uit lijfrente

Een lijfrente is een individueel getroffen voorziening dat dient als aanvulling op het inkomen, voor de nabestaanden of voor de oude dag. (Toekomstig) inkomen uit een lijfrente kan worden meegenomen als toetsinkomen. De hoogte van het mee te nemen inkomen is afhankelijk van de uitkering die er wordt ontvangen. Als het inkomen gegarandeerd is kan het inkomen worden ingenomen voor de periode dat de uitkering duurt. Als de uitkering onzeker is, dan is het aan de geldverstrekker om te beoordelen welk inkomen kan meetellen als toetsinkomen.

Inkomen uit alimentatie

Inkomen uit alimentatie kan worden meegenomen als toetsinkomen als het partneralimentatie betreft. Hierbij is het van belang om vast te stellen hoe hoog het inkomen is en hoe lang de toezegging nog geldt.

 

Inkomen uit Persoonsgebonden budget (PGB)

Inkomen uit PGB kan slechts onder specifieke situaties worden gezien als toetsinkomen voor de hypotheek. Er is altijd sprake van maatwerk wanneer er sprake is PGB. Er kunnen zeer veel documenten een rol spelen waardoor het geen zin heeft deze hier te vermelden. Neem contact met ons op wanneer er sprake is van inkomen uit een PGB.

Benodigde stukken inzake sociale uitkering

Om te beoordelen of het inkomen vanuit een sociale uitkering kan worden meegenomen moeten er diverse documenten worden aangeleverd, die hieronder staan uitgelegd.

Uitkeringsspecificatie
Per uitering verschilt het hoe vaak er een specificatie wordt verstrekt. Dit kan per periode van 4 weken zijn of per maand. Niet iedere periode wordt bij iedere uitkering een specificatie verstrekt. Dit is veelal het geval bij een wijziging in de hoogte van de uitkering. Dit veelal in januari, juli of met het betalen van vakantiegeld. 
Uitkeringsbesluit
De uitkeringsinstelling zal in een formeel besluit vastleggen welke uitkering er wordt toegekend en wat de voorwaarden zijn en voor welke termijn de uitkering geldt. In het besluit moet expliciet staan oe hoog de uitkering is en voor welke periode. 
Jaaropgave uitkering
De jaaropgave van de uitkeringsinstantie moet worden aangeleverd. 
Benodigde stukken inzake inkomen uit lijfrente
Om te beoordelen of het inkomen uit een lijfrente kan worden meegenomen moeten er diverse documenten worden aangeleverd, die hieronder staan uitgelegd. Er is een verschil tussen de opbouw- en uitkeringsfase. Deze staan hieronder apart gespecificeerd.
Opbouwfase
Hieronder staan de documenten die nodig zijn in de opbouwfase van een lijfrente
Lijfrentepolis
De volledige lijfrentepolis met eventuele clausulebladen is nodig. Het is van belang om de meest recente polis aan te leveren. Hierop moet zichtbaar zijn wat de premie is die betaald wordt voor de lijfrentepolis
Jaaropgave lijfrentepolis
Op de jaaropgave staat de lijfrentepremie die betaald is verwerkt. Deze lijfrentepremie is een aftrekpost voor de inkomstenbelasting. Daarnaast moet worden berekend wat de jaarruimte is om te beoordelen of er recht is op lijfrenteaftrek. 
Waardeoverzicht lijfrentepolis
Als er sprake is van een beleggingsverzekering dan wordt er jaarlijks een overzicht toegezonden waarop inzichtelijk is wat de betaalde premie is, wat de kosten zijn en wat het beleggingsresultaat is geweest. Met dit overzicht kunnen we beoordelen of er wellicht goedkopere manieren zijn om vermogen op te bouwen. 
Contract lijfrenteopbouwrekening
Het contract dat er is afgesloten met de aanbieder moet worden aangeleverd. Hierop staat de looptijd, de ingangsdatum, de inleg en de wijze waarop het bedrag wordt geïnvesteerd 
Jaaropgave lijfrenterekening
Op de jaaropgave staat de lijfrente inleg die betaald is vermeld. Deze inleg is een aftrekpost voor de inkomstenbelasting. Daarnaast moet worden berekend wat de jaarruimte is om te beoordelen of er recht is op lijfrenteaftrek.