Het oversluiten van je hypotheek

Oversluiten betekent het herfinancieren van de bestaande hypotheek bij een nieuwe geldverstrekker. 

Redenen voor het oversluiten van je hypotheek

Hieronder staat een aantal redenen voor het oversluiten van een hypotheek. Een combinatie van deze redenen kan ook van toepassing zijn. 

• Einde rentevaste periode en aangeboden rente bij huidige geldverstrekker is hoog
• Andere aflossingsvorm gewenst, veelal meer zekerheid gewenst
• Ontevreden over mogelijkheden bij huidige geldverstrekker
• Lagere lasten 
• Verbouwingswensen
• Herfinancieren onder NHG-voorwaarden
• Echtscheiding met evt, uitkoopverplichting
• De rente korter of langer vast willen zetten
• Vrij laten vallen van verpand aflossingsplan

Kosten

Er moet rekening gehouden worden met de volgende kosten. Niet altijd zijn alle kosten van toepassing.

• Advies- en bemiddelingskosten
• Kadasterkosten voor royement huidige hypotheekakte (-s)
• NHG-borgtocht
• Taxatiekosten
• Notariskosten nieuwe hypotheekakte
• Boeterente

Terugverdientijd van kosten

We berekenen de periode waarbinnen kosten voor het oversluiten terugverdiend worden. Dit zal niet altijd het geval zijn. Echter, er kunnen ook tal van redenen zijn om toch de hypotheek over te sluiten. Wanneer er bij de nieuwe hypotheek wordt gekozen voor een variabele rente is het niet mogelijk om de terugverdientijd vast te stellen, omdat de toekomstige rente kan variëren. 

Doorlooptijd

Een hypotheek rond krijgen duurt afhankelijk van de complexiteit van een aanvraag en de verwerkingstermijn ca. 4 tot 6 weken.

Het proces

Nadat er contact met ons is gelegd en de relevante dossierstukken zijn overhandigd, wordt het advies besproken. Wanneer dit duidelijk is, zal de offerte voor de nieuwe hypotheek worden aangevraagd. Tevens zal de oude hypotheek moeten worden opgezegd. Dit gebeurt door de notaris. Veelal kent een hypotheek een opzegtermijn van 1 maand. De notaris ontvangt van de oude geldverstrekker een aflosnota, waarop staat wat de huidige hoofdsom is, wat de te betalen rente over de lopende maand is en wat de eventuele boeterente is.

Er wordt door ons een inschatting gemaakt van de tijd die benodigd is om de nieuwe hypotheek rond te krijgen en alle noodzakelijke stappen daarvoor te ondernemen. Te denken valt aan het aanvragen van een taxatierapport, een nieuwe levensverzekering en het verkrijgen van ontbrekende dossierstukken. Verder houden we ook rekening met de actuele verwerkingstermijn bij de geadviseerde geldverstrekker.

Afrondende zaken na oversluiten

Het kan voorkomen dat er sprake is van het voortzetten van het ene aflossingsplan in een ander, nieuw aflossingsplan. Dit heet fiscaal geruisloos voortzetten. Dit is een traject dat na het passeren van de nieuwe hypotheek wordt afgerond en enkele weken duurt. 

Aflossen op de hypotheek?

Vaak krijgen we de vraag of het verstandig is om af te lossen op de hypotheek. De vraag is simpel, maar er kan helaas geen eenduidig antwoord op worden gegeven. Hieronder een aantal overwegingen die wij bespreken met onze relaties zodat we samen kunnen beoordelen of aflossen wel of niet verstandig is. Vaak is er sprake van een spaarsaldo, maar waar we spreken over een spaarsaldo wordt bijvoorbeeld ook bedoeld vermogen op een beleggingsrekening.

Overwegingen:

• Wat is het totale spaarsaldo?
• Bestaat de kans dat er in de (nabije) toekomst een grote uitgave gedaan moet worden?
• Wat is het doel van de voorgenomen aflossing?
• Hoe is het geld nu geïnvesteerd?
• Welk rendement behaal je op je spaarsaldo?
• Is het mogelijk om boetevrij af te lossen?
• Ben je bekend met de fiscale gevolgen van aflossen?
• Wat zijn de toekomstplannen?
• Is het mogelijk om te storten op een (bank-) spaarproduct?
• Is er een alternatief dat beter aansluit op de doelstellingen?

Voordelen kunnen zijn:

• Door aflossing kan er een lagere rente worden verkregen (niet bij NHG)
• Minder vermogen waarover belasting betaald moet worden
• Lagere maandelijkse rentelasten
• Lagere aflossingsverplichtingen
• Minder of geen dekking bij overlijden (meer) benodigd

Nadelen zijn:

• Minder fiscaal voordeel over aftrekbare lening
• Heropname is niet zomaar mogelijk
• Minder vrij beschikbare middelen
• Het maandelijkse voordeel valt vaak relatief tegen
• Boeterente verschuldig boven boetevrij aflosbaar bedrag
• Door lagere rente wordt ook een lagere rente vergoed over gekoppeld spaardeel, waardoor inleg of premie stijgt

Het is dus van groot belang dat de voor- en nadelen worden overwogen en dat er een beslissing wordt genomen die in lijn ligt met de toekomstplannen. Vraag ons altijd om advies alvorens af te lossen op je hypotheek.

Filmpje over extra aflossen (Obvion)

Het kopen van een woning waaraan verbouwd moet worden

Wanneer een woning wordt gekocht waaraan verbouwd moet worden spelen er veel dingen een rol waar elders op onze website informatie over is geschreven. Waar van toepassing wordt daar naartoe verwezen. Veel zaken spelen ook wanneer je wil verbouwen aan je eigen woning.

Het begroten van verbouwingskosten

Wanneer een verbouwing is gepland, dan is het verstandig om de kosten ruim te begroten. Verbouwingskosten komen in een bouwdepot / op een (ver-) bouwrekening. Je kan vrijwel nooit vrij beschikken over middelen voor de verbouwing.

Het bouwdepot

Alle informatie over het bouwdepot is hier te lezen.

De verbouwingsspecificatie

Alle informatie over de verbouwingsspecificatie is hier te lezen

Het taxatierapport

Alle informatie over waar een taxatierapport aan moet voldoen, ook met een geplande verbouwing kun je hier teruglezen.

De bouwkundig keurder

Afhankelijk van het soort verbouwing kan het aan te bevelen zijn om een bouwkundig keurder de woning te laten keuren. Als een geldverstrekker een bouwkundige keuring verplicht, dan moeten de kosten die zijn vermeld in het keuringsrapport worden begroot in de financieringsopzet en dan moeten deze werkzaamheden ook worden verricht. Wij adviseren nagenoeg altijd een aangekocht woning bouwkundig te laten keuren.

Verbouwing meefinancieren bestaande bouw

Het is vaak mogelijk om verbouwingskosten mee te financieren in het bouwdepot. Afhankelijk van de waardestijging ten gevolge van de verbouwing zal er mogelijk een deel van de verbouwingskosten uit eigen middelen moeten worden bekostigd, omdat de geldverstrekker is gebonden aan een maximale financiering t.o.v. de waarde van de woning.

Verbouwing meefinancieren nieuwbouw

Bij nieuwbouw kunnen alle verbouwingskosten worden meegefinancierd. Ook hier geldt dat het verstandig om de kosten ruim te begroten, omdat achteraf geld tekort komen zeer lastig op te vangen is.

Het verrichten van energiebesparende maatregelen

Wanneer er energiebesparende maatregelen worden getroffen, dan zijn er extra mogelijkheden om een hypotheek te kunnen krijgen. Zowel op basis van het inkomen als op basis van de waarde van het onderpand bestaat er extra ruimte. De regels hiervoor zijn verschillend per geldverstrekker. Er kan maximaal € 9.000,= extra worden geleend bovenop het maximale hypotheekbedrag. Daarnaast kan er op basis van het onderpand 3% extra worden geleend. Vraag ons om advies.

De toekomst van verbouwingen aan een woning

Omdat je in de toekomst steeds minder mag lenen op basis van de waarde van een woning wordt het steeds lastiger om (de volledige) verbouwingskosten in de hypotheek te kunnen opnemen.

Verplichte verbouwing

Wanneer de onderhoudstoestand van een woning matig of slecht is, of wanneer uit het taxatierapport blijkt dat de kosten voor direct noodzakelijk achterstallig onderhoud meer bedragen dan 10% van de koopsom of wanneer nader bouwkundig onderzoek wordt aanbevolen, dan verplicht een geldverstrekker de koper om de begrote kosten in een bouwdepot op te nemen en de werkzaamheden te verrichten. Dat wil zeggen dat deze kosten wel moeten passen op basis van het maximaal te financieren bedrag.

Gaan samenwonen

Als je gaat samenwonen, dan verandert er veel in je leven. Een mooie stap in een gezamenlijke toekomst. Het is van belang dat er goede afspraken worden gemaakt. En dat verder ook alles goed geregeld is. Er is een checklist van zaken waar rekening mee gehouden moet worden wanneer je gaat samenwonen. Deze is hier te vinden. 

Wij staan stil bij een aantal zaken dat goed geregeld moet worden om te voorkomen dat er problemen kunnen ontstaan. Wij geven advies op financieel, juridisch, fiscaal en verzekeringstechnisch gebied en bieden ook ondersteuning wanneer relaties van ons gaan samenwonen, zodat de samenwoners een financieel onbezorgde toekomst tegemoet gaan. 

Filmpje over het samenlevingscontract (KNB)

Filmpje over geregistreerd partnerschap (KNB)

Een kind op komst!

Gezinsuitbreiding is hartstikke fijn. Er gaan wel veel dingen veranderen. We krijgen vaak de vraag waaraan je allemaal moet denken. Hieronder een overzicht van een aantal aandachtspunten met betrekking tot belastingen, toeslagen, verzekeringen, inkomen en juridische zaken.

Kinderbijslag

Kinderbijslag wordt automatisch uitgekeerd aan de ouders nadat het kind is aangegeven bij de burgerlijke stand.

Kindgebonden Budget

Inkomensafhankelijke combinatiekorting

Wanneer ouders werken wordt er een korting gegeven op de te betalen belasting.

Uitvaartverzekering

Het kind moet worden aangemeld bij de uitvaartverzekeraar. Veel verzekeraars kennen een gratis kinderdekking. Het op vroege leeftijd afsluiten van een uitvaartverzekering op naam van het kind is ook mogelijk. De te betalen premie is zeer laag.

Schadeverzekeringen

Diverse verzekeringen moeten worden aangepast, zoals de inboedelverzekering, de reisverzekering en de rechtsbijstandverzekering.

Zorgverzekering

Tijdens de zwangerschap is uitbreiding van de zorgverzekering verstandig. Het kind moet na de geboorte worden bijgeschreven op de zorgverzekering. Een kind is tot 18 jaar gratis meeverzekerd voor dezelfde dekking als de ouder. Wanneer er verschillende dekkingen zijn in de verzekeringen bij de ouders, meld het kind dan aan bij de verzekeraar van de ouder bij wie de meest uitgebreide dekking is verzekerd. Aanpassing van de dekking is wellicht verstandig.

Kinderopvangtoeslag

Wanneer er sprake is van kinderopvang dan ontstaat er veelal recht op kinderopvangtoeslag.

Testament

Een kind is een wettelijk erfgenaam. Bij samenwonenden kan het verstandig zijn om een testament af te sluiten.

Voogdij

Het is verstandig om een voogd te benoemen. Hier kan meer informatie worden gelezen hoe dat kan.

Erkenning

Ongehuwden doen er verstandig aan dat de vader het kind reeds tijdens de geboorte erkent.

Ouderschapsverlof

Er bestaan wettelijke rechten op ouderschapsverlof. Hiermee is het mogelijk om tijdelijk minder te werken om te zorgen voor het kind.

Kinderspaarplan

Het is verstandig om geld opzij te zetten voor in de toekomst van het kind. Denk hierbij aan het bijdragen aan de studiekosten of helpen bij het aankopen van een woning. Vraag ons om advies. Een spaarrekening geeft vaak een zeer lage rente. Daarnaast is het vastzetten van geld voor later vaak ook nog eens veiliger.

Geboortekaartje

Wij worden graag op de hoogte gehouden van de geboorte van een kind bij onze relaties. Wanneer wij een kaartje ontvangen, dan kunnen wij contact opnemen voor onze gelukwensen en meedenken in de dingen die er moeten worden geregeld.

Hypotheek en echtscheiding

Wanneer er sprake is van een echtscheiding of een relatiebreuk waarbij er een (gezamenlijke) eigenwoning in het spel is, dan is deskundig advies noodzakelijk. De wet- en regelgeving op het gebied van echtscheiding in relatie tot een eigenwoningschuld is zeer complex. Hieronder staat een aantal situaties beschreven die relevant zijn bij echtscheiding. Overigens wordt hiermee niet alleen het beëindigen van een huwelijk mee bedoeld, maar ook het beëindigen van een samenwoonrelatie of een geregistreerd partnerschap waarbij een gezamenlijke woning een rol speelt. In een zo vroeg mogelijk stadium vernemen wij het voornemen om de relatie te beëindigen om zoveel mogelijk toegevoegde waarde te kunnen bewijzen. Wij werken vaak samen met een eventuele mediator of echtscheidingsadvocaat. Vraag ons om advies.

Woning met NHG

Wanneer er sprake is van een woning die met een hypotheek met NHG is gefinancierd, dan zijn er diverse mogelijkheden. In principe zal er altijd worden gekeken naar de mogelijkheid dat één van twee toekomstig ex-echtelieden in de woning kan blijven wonen. NHG heeft hier een duidelijk protocol voor ontwikkeld. Het is hierbij van groot belang om de aanstaande echtscheiding te (laten) melden bij huidige geldverstrekker. Wij zijn in dit traject van grote toegevoegde waarde. Als bijlage is de proceskaart opgenomen van NHG. Vraag ons om advies.

Woning zonder NHG

Wanneer er sprake is van een woning zonder NHG, dan geldt het beleid van de betreffende geldverstrekker ten aanzien van echtscheiding. Er zijn geldverstrekkers die in zekere mate willen afwijken van de standaardnormen, maar er zijn ook geldverstrekkers die een beperkte afwijking wel accepteren. Vraag ons om advies.

IV-toets

De IV-toets staat voor de inkomens- en vermogenstoets. Bij het beoordelen van de mogelijkheden om een woning op eigen naam (of juist naam van de ander) te krijgen zal er worden gekeken naar de werkelijke te betalen lasten, het inkomen en het vermogen. NHG vraagt hiervoor zeer veel informatie op. De wijze waarop getoetst wordt is anders dan de norm die wordt gehanteerd bij acceptatie van een hypotheekdossier. Vraag ons om advies.

Afwijking van Gedragscodenormen

Een echtscheiding is een situatie die niet voorzien was bij het aankopen van een woning. Het gedwongen verkopen van een woning, met een mogelijke restschuld moet worden tegengegaan. Om deze reden staat het geldverstrekkers vrij om – binnen redelijkheid – te beoordelen of de lasten van een woning door één van de ex-echtelieden betaald kan worden. Deze afwijkingsmogelijkheden worden niet door iedere geldverstrekker (in dezelfde mate) toegepast. Vraag ons om advies.

Woning met overwaarde

Wanneer er sprake is van overwaarde op een woning dan zal de ex moeten worden uitgekocht. Voor het deel van de reeds bestaande schuld en voor het deel van de overwaarde van de ex wordt fiscaal een nieuwe lening gestart waarop de nieuwe regels van toepassing zijn. Bij een groot bedrag aan overwaarde en dus een grote uitkoopsom zal een flinke financiële last ontstaan voor de achterblijvende partner, hetgeen de toekomstige betaalbaarheid onder druk zet. Vraag ons om advies.

Woning zonder overwaarde of met een hogere schuld dan de waarde van de woning

Wanneer er sprake is van woning zonder overwaarde, dan hoeft er geen verrekening plaats te vinden. Wanneer er sprake is van een restschuld die wordt overgenomen door de achterblijvende partner, dan moet de vertrekkende partner de achterblijvende partner in beginsel vergoeden voor de restschuld die er wordt overgenomen. Ook kan de vertrekkende partner diens aandeel van de negatieve overwaarde aflossen uit eigen middelen of met een andersoortige financiering. Vraag ons om advies.

Woning toedelen aan één de partners

In het echtscheidingsproces moet worden beoordeeld of het mogelijk is om de woning en de hypotheek toe te delen aan één van de toekomstige ex-echtelieden. Ook bij een andersoortige relatie die eindigt zal dit moeten worden beoordeeld. De advocaat en / of de mediator zal zelfstandig of bij voorkeur in overleg met een gecertificeerd financieel planner dit moeten vaststellen om zodoende de informatie goed in het echtscheidingsconvenant te verwerken. Het proces om de woning geleverd te krijgen en tevens de ex-partner te ontslaan uit diens hoofdelijke aansprakelijkheid is een bewerkelijk proces. Hier gaat vaak een aantal weken over heen bij de geldverstrekker en vervolgens bij de notaris. Er vindt een levering plaats van het aandeel van de woning van de één aan de ander. Daarnaast wordt de vertrekkende partner ontslagen voor het aandeel in de gezamenlijke hypotheekschuld. Dit zijn twee handelingen die vaak (nagenoeg) tegelijkertijd plaatsvinden. Anders gezegd: door het aandeel van de woning te leveren aan de ander vindt (verplicht) ontslag plaats uit de hoofdelijke aansprakelijkheid. Vraag ons om advies.

Woning als onverdeelde boedel na de echtscheiding

In een echtscheidingsproces kan worden nagestreefd dat een woning wordt toebedeeld aan één van de partners. Later kan blijken dat dit (toch) niet mogelijk is. De woning blijft dan onverdeelde boedel. Mede om fiscale redenen is het verstandig en vaak noodzakelijk (uit financieel oogpunt) om de woning te moeten verkopen. Wanneer een woning onverdeeld is gebleven en hier rust nog een hypotheek op, dan is er nog steeds sprake van hoofdelijke aansprakelijkheid voor de gehele hypotheekschuld. Dit is vaak een ongewenste situatie voor alle partijen. Vraag ons om advies.

Echtscheiding en de belastingdienst

Wanneer je gaat scheiden spelen diverse zaken een rol. Zo zal er worden vastgesteld of er sprake is van partneralimentatie. Deze vorm van alimentatie is voor de betaler een aftrekpost en voor de ontvanger belastbaar inkomen. Vanaf het moment dat de echtscheiding wordt ingediend bij de rechtbank is het fiscaal partnerschap geëindigd. Vanaf dat moment gaat er een termijn is van 2 jaar waarbij de lasten van de (voormalig) gezamenlijke eigenwoning nog wel vrij mogen worden toegerekend aan de (voormalig) fiscaal partner. Wanneer de woning niet binnen 2 jaar wordt verdeeld, dan ontstaat de situatie waarbij niet de gehele hypotheekrente meer aftrekbaar is. De helft van de woning valt vanaf dat moment in Box III. Daarnaast is er ook sprake van alimentatiebetaling, die afgeleid wordt van de WOZ-waarde. Dit is zeer complexe materie. Vraag ons om advies.

Er kan ook sprake zijn van te betalen overdrachtsbelasting bij de verdeling. Dit is bij een gemeenschap van goederen niet aan de orde. Bij samenwoners of huwelijkse voorwaarden kan dit wel aan de orde zijn. Een overzicht van de Belastingdienst vind je hier.

Het afkopen of verdelen van de (waarde) van het aflossingsplan

Aan de hypotheek zal vaak een aflossingsplan gekoppeld zijn. Deze aflossingsplan heeft vaak diverse fiscale eigenschappen waar rekening mee gehouden dient te worden. Er zijn diverse mogelijkheden, maar er dient goed onderzocht te worden wat de situatie is. Het zomaar afkopen of verdelen van een aflossingsplan kan grote nadelige gevolgen hebben. De fiscus heeft diverse versoepelingsregels in het leven geroepen bij echtscheidingen. Vraag ons om advies.

Het verdelen van de levensverzekering

Aan de hypotheek kan ook (losse) levensverzekering gekoppeld zijn. Wanneer dit een levensverzekering is met 2 verzekerden op de polis, dan kan deze niet zomaar worden gesplitst. Daarnaast is het verstandig om te beoordelen of de levensverzekering op 2 levens beëindigd moet worden. Zeker wanneer er sprake is van alimentatierechten en –plichten of wanneer er kinderen in het spel zijn waar de kosten van worden gedeeld, kan het verstandig zijn om toch beide verzekerd te blijven bij overlijden. Vraag ons om advies.

Overgangsrecht en nieuw recht voor achterblijvende en vertrekkende partner

Voor de hypotheekschuld die bestond op 31-12-2012 bestaat overgangsrecht. Hierbij moet goed worden vastgesteld welk deel van de gezamenlijk eigenwoningschuld toebehoort aan wie. Voor het deel waarvoor de uitkoop plaatsvindt geldt nieuw recht. Dat betekent dat voor het deel waarvoor er wordt verdeeld / uitgekocht voor de achterblijvende partner een verplichting ontstaat om dat deel in 30 jaar af te gaan lossen. De vertrekkende partner heeft ook overgangsrecht voor de hoogte van aandeel in de eigenwoningschuld per 31-12-2012. Dat wil zeggen dat – rekening houdende met de overige fiscale regels – er bijvoorbeeld een deel van de nieuwe hypotheek voor een nieuwe woning aflossingsvrij geleend zou mogen worden. Vraag ons om advies.

Overige financiële aspecten bij echtscheiding

Deze informatie is vooral gericht op aspecten die er spelen ten aanzien van de eigenwoningschuld. Er zijn veel andere zaken om rekening mee te houden, zoals verzekeringen, pensioenen, verdelen van spaargelden,

Benodigde stukken bij echtscheiding en hypotheek

De stukken die benodigd zijn in het kader van een echtscheiding staan elders beschreven.

Cijfers over echtscheiding (CBS)

Filmpje over de rol van het LBIO

Ik heb / verwacht betalingsproblemen

Het kan gebeuren dat er zich omstandigheden voordoen waardoor de woonlasten, waaronder de hypotheeklasten, lastiger te betalen worden. Denk hierbij aan werkloosheid, arbeidsongeschiktheid, een echtscheiding, een financiële tegenvaller of het hebben van een lager inkomen.

Wanneer een dergelijke situatie zich voordoet is het verstandig om over de drempel van schaamte heen te stappen en zo snel mogelijk in contact met ons te treden. Hoe eerder wij vernemen van een de situatie, hoe beter wij in staat zijn om een passende oplossing te vinden voor een mogelijk toekomstig probleem.

De praktijk leert dat wij vaak pas op de hoogte worden gesteld van betalingsproblemen wanneer de achterstand al enkele maanden groot is. Na 4 maanden achterstand wordt de wanbetaling gemeld bij het BKR, hetgeen zeer verstrekkende gevolgen kan hebben in de toekomst. Daarnaast is het zo dat geldverstrekkers veel minder meedenkend en welwillend zijn wanneer er niet proactief contact wordt gezocht om gezamenlijk tot een oplossing te komen.

De geldverstrekker wil uiteraard graag dat de maandlasten betaald worden, maar is ook wettelijk verplicht om medewerking te verlenen in het bieden van een passende oplossing in de specifieke persoonlijke situatie.

Melden oplopen achterstand

Het is belangrijk dat wij het vernemen wanneer er een achterstand op de rente, aflossing of verzekeringspremies ontstaat. Al deze betalingen vormen onderdeel van de overeenkomst. Wij zijn het gewend om mensen bij te staan in situaties waarin de lasten (al dan niet tijdelijk) niet op te brengen zijn. Het slechtste dat je kunt doen is niet communiceren. Niet reageren op brieven van de geldverstrekker en niet communiceren. Al verwacht je zelfstandig zeer snel weer een opgelopen achterstand in te kunnen lopen, dan nog is het belangrijk om direct dit te laten weten aan de geldverstrekker. Wanneer wij de hypotheek hebben bemiddeld zijn wij in beginsel het eerste aanspreekpunt. Door onze ervaring kunnen wij vaak een voor alle partijen acceptabele regeling voor elkaar krijgen om de achterstand weer in te lopen. Het zelfstandig uitzoeken kan natuurlijk ook, maar vaak werkt het prettiger en levert het een beter resultaat op wanneer wij de bemiddeling doen.

Communicatie met geldverstrekker

Wanneer een incasso niet lukt, dan zal er een herinneringsbrief volgen met het verzoek een betaling binnen een aantal dagen alsnog zelfstandig te voldoen. Lukt dit niet, laat het ons of de geldverstrekker dan direct weten. Ga na wat er wel mogelijk is. Om extra rente, boetes en kosten te voorkomen is het van belang om zo spoedig mogelijk een betalingsregeling te treffen. Wanneer deze kosten eenmaal in rekening zijn gebracht, dan zullen deze niet worden teruggedraaid. Zie dit als de straf voor het niet tijdig communiceren met de geldverstrekker.

Geldverstrekkers hebben specialisten in dienst die meedenken om tot een haalbare en passende oplossing te komen voor het betalingsprobleem.

Betalingsregeling voorstellen

Wanneer het niet mogelijk is om de hele termijn te voldoen, doe dan in ieder geval je best om een deel te betalen. Hiermee laat je goede wil zien richting de geldverstrekker. Het is voor een geldverstrekker veelal vreemd dat er “ineens” totaal geen geld binnenkomt. Hier kan natuurlijk een reden voor zijn, maar door het betalen van een deel van de termijn kan er worden gerekend op begrip waarbij de geldverstrekker meedenkend is. Van belang om te weten is dat een geldverstrekker wettelijk verplicht is al het redelijke te moeten doen om een gedwongen verkoop te voorkomen.

Blijven betalen

Naast de rente moet ook de aflossing en de eventuele levensverzekeringspremie worden voldaan. Wanneer de achterstand op deze aan de hypotheek gekoppelde producten oploopt, dan kan dit betekenen dat een product wordt stopgezet. Hierbij kunnen er flink nadelige fiscale gevolgen optreden. Daarnaast is het geen veilig idee om betalingsproblemen te hebben waarbij bijvoorbeeld de dekking bij overlijden is opgeschort vanwege wanbetaling. Daarnaast zal er nieuwe medische acceptatie plaatsvinden bij een royement en een verzoek tot herstel van de polis.

Kosten advies en ondersteuning vergoed door geldverstrekker

Het assisteren bij betalingsproblemen is een dienst die ons veel tijd kan kosten. De toezichthouder heeft aangegeven dat een uitzondering wenselijk is in het verbod dat geldverstrekkers een vergoeding geven aan intermediairs bij betalingsproblemen. De verwachting is dat de wetgever het vanaf 2015 mogelijk toelaat dat een geldverstrekker een vergoeding mag geven aan een dienstverlener die bijstaat bij betalingsproblemen.

Dit om de drempel te verlagen om hulp te zoeken door mensen die al betalingsproblemen hebben en geen extra kosten kunnen dragen. De kosten voor ondersteuning bij betalingsproblemen zijn vaak te hoog en daarom wordt er te vaak geen (noodzakelijk) advies ingewonnen. Het is in het belang van alle partijen dat er wel communicatie is, er deskundig advies wordt gegeven en dat er gezamenlijk wordt gewerkt aan een acceptabele oplossing.

Met de billen bloot

Om een betalingsregeling te treffen met de geldverstrekker zal volledig openheid van zaken gegeven moeten worden. Dat wil zeggen dat een geldverstrekker heel veel gegevens op zal vragen over de vaste lasten en uitgaven die er zijn. Deze worden vervolgens gekoppeld aan het (nieuwe) huidige inkomen. Er wordt vastgesteld wat de betaalruimte is. Dit bedrag zal moeten worden voldaan.

Budgetcoaching

Het kan zijn dat een geldverstrekker kosteloos een budgetcoach aanstelt. Deze beoordeelt de situatie en brengt nauwkeurig de inkomsten en uitgaven in beeld. Op basis van de uitkomsten van het onderzoek van de budgetcoach worden afspraken gemaakt over een betalingsregeling. Hierbij worden de wettelijke normen ten aanzien van een minimaal inkomen voor levensonderhoud in acht genomen. Daarnaast krijgt je zeer waardevolle tips hoe de levensstijl aan te passen aan de gewijzigde omstandigheden en hoe een mogelijke gedwongen verkoop van de woning te voorkomen.

NHG

Als de hypotheek is afgesloten onder NHG-voorwaarden dan is het onder omstandigheden mogelijk om tijdelijk (een deel van) de rente bij te schrijven op de hoofdsom. Dit heet de Woonlastenfaciliteit. Niet iedere geldverstrekker biedt deze mogelijkheid aan. Vraag ons om advies wat de mogelijkheden zijn. NHG stelt voorwaarden aan het melden van problemen en het beperken van de achterstanden. Wanneer achteraf blijkt dat hier niet of niet voldoende aan is voldaan, kan die betekenen dat een ontstane restschuld bij verkoop niet of niet volledig wordt vergoed door de Stichting die de NHG uitgeeft. Hieruit blijkt ook weer dat het essentieel is om tijdig hulp te zoeken en te blijven communiceren. Dit niet doen leidt altijd tot (veel) grotere problemen.

Wanneer er sprake is van een structureel lager inkomen dan heeft NHG de mogelijkheid om een zogenoemde haircut toe te passen. Deze houdt in dat een deel van de financiering wordt betaald door NHG, waardoor de lasten binnen de normering van verantwoorde kredietverlening passen. Dit gebeurt alleen wanneer duidelijk is dat dit voor NHG minder verwacht nadeel oplevert dan bij verkoop, onderhands of gedwongen.

NHG zal altijd een inkomens- en vermogenstoets uitvoeren om de situatie goed in beeld te krijgen, waarna er zal worden beoordeeld wat de mogelijkheden zijn.

Voorwaarden geldverstrekker bij betalingsproblemen

Geldverstrekkers hebben allemaal een zeer verschillend beleid ten aanzien van betalingsproblemen. Waar de ene geldverstrekker geen enkele ruimte geeft om te onderhandelen, biedt de andere geldverstrekker juist veel ruimte. Het is bij het afsluiten dus al belangrijk om het risico te beoordelen dat er in de toekomst mogelijk betalingsproblemen ontstaan. Een hypotheek wordt veelal voor 30 jaar afgesloten en daarin kan er heel veel gebeuren. Eén ding staat vast: je weet nooit wat er in de komende 30 jaar zal gebeuren. Helaas wordt er te vaak (alleen) gekeken naar de laagste rente. Of alleen naar de acceptatievoorwaarden. Wij kijken ook naar de kwaliteit in de beheerfase en geven op basis van alle voorwaarden een passend advies. Vraag ons tijdig om advies bij betalingsproblemen.

Mogelijke gevolgen van een achterstand

De geldverstrekker zal mogelijk extra kosten in rekening brengen over de niet tijdig betaald rente- en aflossingstermijnen. Wanneer er tijdig overleg wordt gevoerd over de situatie dan kan een geldverstrekker besluiten om geen extra kosten in rekening te brengen. Iedere geldverstrekker heeft in haar Algemene Voorwaarden opgenomen wat haar rechten zijn bij niet tijdige betaling van termijnen.

Wanneer duidelijk is dat het niet in de lijn der verwachtingen ligt dat de inkomenssituatie spoedig zal veranderen, dan kan een advies volgen om de woning in de verkoop te plaatsen. Dit is dan geen gedwongen verkoop, maar in onderling overleg. Hiermee is de kans het grootste dat er een relatief normale opbrengst wordt gerealiseerd.

Kosten dienstverlening bij achterstanden

Sommige geldverstrekkers geven ons een vergoeding voor onze werkzaamheden bij (dreigende) betalingsachterstanden. Hiermee wordt de drempel verlaagd om hulp te zoeken bij (dreigende) betalingsproblemen. De toezichthouder heeft hiervoor een uitzondering gemaakt op het verbod om rechtstreeks door de geldverstrekker beloond te mogen worden.