Ik ben starter op de woningmarkt

Als starter op de woningmarkt komt er veel op je af. Enerzijds alles dat komt kijken bij het kopen van een woning en anderzijds alles met betrekking tot het afsluiten van een hypotheek. Onze dienstverlening is sterk gericht op starters op de woningmarkt. Wij zorgen ervoor dat alle vragen beantwoord worden en dat het gehele traject van A tot Z vlekkeloos verloopt. Geen zorgen, maar volledige duidelijkheid over alles dat er op je af gaat komen. 

Op onze website staat heel veel informatie waar je je breed kunt oriënteren op alle onderwerpen. Dit is algemene informatie. En het is veel informatie. Het is altijd verstandig om een kosteloos adviesgesprek met ons in te plannen zodat we alle zaken persoonlijk kunnen bespreken en kunnen afstemmen op de eigen persoonlijke situatie, wensen en eisen.

De onderstaande links hebben als doel je op een overzichtelijke informatie te wijzen op relevante onderwerpen in het kader van het aankopen van een woning en het afsluiten van een hypotheek. Je kunt de krachtige zoekfunctie op deze site gebruiken om informatie te vinden over het onderwerp waar je meer over wil weten. Neem altijd contact op voor persoonlijk advies! 

• Welke partijen spelen een rol bij het kopen van een woning?
• Welke partijen spelen een rol bij het afsluiten van een hypotheek?
• Welke hypotheekvormen zijn er voor starters?
• Wat is een levensverzekering?
• Is de aanbieder van de laagste rente de beste geldverstrekker?
• Welke extra faciliteiten zijn er voor starters?
• Welke stukken moet ik verzamelen?
• Wat zijn de kosten voor advies en bemiddeling?
• Wat kan ik lenen?
• Wat zijn de maandlasten? 

Onze unieke benadering

Wij sturen je niet binnen een half uur weg met een indicatieve berekening op basis van standaard uitgangspunten. Wij investeren veel van onze tijd in het kennismakingsgesprek zodat je echt weet wat er te kiezen valt en wat de mogelijkheden zijn. Uiteindelijk ben jij het die keuzes moet kunnen maken op een breed aantal punten. Wij zorgen ervoor dat je voldoende kennis hebt op al die punten, zodat je weloverwogen een beslissing kunt nemen die bij je past. 

Hoe dit werkt? Neem contact met ons op en plan een afspraak in, zodat we je dit in de praktijk kunnen laten ervaren. We staan niet alleen stil bij het vinden van de laagste rente. Als dat alles zou zijn, dan hadden wij geen werk. Het gaat er ons altijd om dat wij naast onze klanten staan, sterker nog, dat we zelfs even in hun schoenen gaan staan. Door deze instelling zijn wij in staat op de best mogelijke manier een passend advies uit te brengen. 

De basis is dat je begrepen wordt en dat je eisen worden ingewilligd. Wij zijn professioneel kritisch en stellen open vragen. Op deze manier zul je zien dat je samen met ons in staat bent om de keuzes te maken die waarborgen dat je het beste product kiest dat bij je past. Niet alleen nu, maar ook op langere termijn. Een hypotheek is een product dat vaak 30 jaar mee gaat. Nu verstandige keuzes maken, waarbij je ook wordt gedwongen in je eigen toekomst te kijken is wat wij in de praktijk brengen.

We zien ernaar uit om een reactie van je te ontvangen om onze dienstverlening en toegevoegde waarde ook aan jou te kunnen presenteren. 

Doorstromen met overwaarde

Het is mogelijk een nieuwe woning aan te kopen wanneer je nog een andere woning in bezit hebt. Wanneer je een restschuld verwacht, dan is dit lastiger dan wanneer je verwacht dat je overwaarde hebt of precies gelijk uitkomt. De situatie van een verwachte restschuld hebben we elders beschreven.

Hieronder staat beschreven wat er wel en niet mogelijk is bij het verhuizen van de ene naar de andere koopwoning bij verwachte overwaarde.

Bij het bepalen van de mogelijkheden om overwaarde te benutten bij het doorstromen naar een nieuwe woning spelen veel factoren een rol. Wij zetten hieronder de factoren die van invloed kunnen zijn uiteen. De conclusie is dat doorstromen met overwaarde veel haken en ogen met zich meebrengt en dat deskundig advies wenselijk is om de kosten te beperken. De informatie is niet volledig, maar slechts bedoeld om aan te geven dat je eigenlijk altijd advies nodig hebt. Hetgeen mogelijk van toepassing kan zijn wordt aangegeven. Wat de impact is van dit risico wordt kort aangehaald.

Voorwaarden overbruggingskrediet

Een overbruggingskrediet kan veelal worden verstrekt wanneer de huidige woning onvoorwaardelijk is verkocht. Dat wil zeggen dat de ontbindende voorwaarden zijn verstreken. Het te overbruggen bedrag is dan de verkoopopbrengst -/- de openstaande hypotheek -/-  de te verwachten verkoopkosten. Als een woning niet onvoorwaardelijk is verkocht dan zijn de overbruggingsmogelijkheden vaak veel geringer, omdat dat de uiteindelijke opbrengst behoorlijk kan tegenvallen. Vaak kan er niet meer dan 80% van de marktwaarde als basis worden genomen voor de berekening van het te overbruggen saldo. Uiteraard wordt ook hier het saldo van de lopende hypotheek in aftrek genomen.

Renteaftrek

Rente over een overbruggingslening is fiscaal aftrekbaar. De duur van de rente-aftrek is beperkt. Het is van belang om te weten wat de regels zijn met betrekking tot de rente over een overbruggingsfinanciering en gedurende de periode van het in bezit hebben van twee woningen.

Volgorde verhuizen

Er zijn drie mogelijkheden. Je eigen woning wordt eerder geleverd aan de nieuwe eigenaar, je koopt eerder een nieuwe woning dan je je oude woning levert, of dit gebeurt op hetzelfde moment. De gevolgen van deze verschillen en de afwijkingen in de afzonderlijke processen zijn belangrijk om te onderkennen en hier gepaste actie op te ondernemen.

Rente overbruggingskrediet

De rente die betaald wordt over een overbruggingskrediet is veelal relatief hoog. Er moet worden beoordeeld of het verstandiger en / of voordeliger is om op een andere manier de vrijvallende overwaarde (voor) te financieren. Daarnaast staat de rente van een overbruggingskrediet vaak slechts voor een beperkte duur vast. Als een woning nog niet is verkocht dan levert dit ook een risico op.

Verstrekkingspercentage / risicoklasse

Door het afsluiten van een overbruggingskrediet zal de nieuwe – definitieve – financiering bij de nieuwe geldverstrekker vaak lager zijn, hetgeen kan betekenen dat je in een lagere risicoklasse komt met de nieuwe hypotheek. Dit kan een voordeel opleveren over de gehele nieuwe hypotheek.

Maximale lening op basis van inkomen

Het kan voorkomen dat je bij de aankoop van de nieuwe woning rekening houdt met de te verwachten overwaarde. Dan is er vaak geen andere mogelijkheid dan de overwaarde in de vorm van een overbruggingskrediet af te sluiten.

Maximale lening op basis van onderpand

De maximale hypotheek op basis van het nieuwe onderpand neemt steeds verder af. Dat betekent dat er steeds meer eigen middelen moeten worden ingebracht. Wanneer deze er, naast de overwaarde, niet zijn, dan is een overbruggingskrediet onvermijdelijk.

Duur van het overbruggingskrediet

Wanneer er meerdere mogelijkheden zijn kan de duur van het overbruggingskrediet een rol spelen. Er moet een berekening worden gemaakt wat de totale lasten zijn van de overbruggingsfase bij de mogelijke alternatieven. Hierbij moeten de afsluitkosten, notariskosten en rentelasten worden meegenomen in de totale beoordeling. Wanneer de duur van het overbruggingskrediet niet bekend is dan zullen er (voorzichtige) aannames gemaakt moeten worden. Met name vanwege het feit dat de duur van een overbruggingskrediet veelal beperkt is tot bijvoorbeeld 2 jaar moet het risico dat de huidige woning niet in deze periode verkocht raakt worden meegenomen in de beoordeling.

Verplichting overlijdensrisicoverzekering

Geldverstrekkers hebben veelal als eis dat wanneer er een hypotheek wordt verstrekt boven een bepaald percentage van de marktwaarde, veelal 80%, dat er een verplichting is om een levensverzekering af te sluiten. Door het afsluiten van een overbruggingskrediet is de nieuw aangevraagde (blijvende) hypotheek lager, waardoor de verplichting om een levensverzekering te moeten afsluiten wordt omzeild.

Kosten overbruggingskrediet

Bij het afsluiten van een overbruggingskrediet moet hypothecaire zekerheid worden verstrekt. Dit vindt veelal plaats door een verplicht inschrijving bij de notaris op het huidige onderpand. Dit als zekerheid op de verkoopopbrengst van de woning, althans, op de overwaarde. Daarnaast kan het zijn dat een geldverstrekker afsluitprovisie in rekening brengt over het overbruggingskrediet. Bij het beëindigen van het overbruggingskrediet, bij verkoop van de huidige woning, moet de hypothecaire inschrijving weer worden doorgehaald. Al met al zijn de totale notariskosten en eventuele afsluitkosten een flinke kostenpost voor een mogelijk zeer kort lopende financiering.

Eigen middelen

Wanneer er eigen middelen zijn, dan is het overwegen waard om geen overbruggingskrediet aan te vragen en ook geen hogere nieuwe hypotheek af te sluiten, maar om de te verwachten overwaarde die vrijvalt bij de verkoop van de huidige woning voor te schieten. Bij verkoop van de huidige woning kan het voorgeschoten bedrag (het spaarsaldo) weer worden aangevuld. Als dit een mogelijkheid is, dan verdient dit zeker de voorkeur.

De mogelijkheid om tijdens een rentevaste periode een topopslag te verwijderen

Wanneer een nieuwe geldverstrekker het niet toelaat om een topopslag op een hypotheek te verwijderen vanwege aflossingen, dan is het veelal interessanter om een overbruggingskrediet af te sluiten. Er zijn diverse geldverstrekkers die in de voorwaarden hebben opgenomen dat ondanks (extra) aflossingen gedurende de looptijd en het verminderen van het risico van de geldverstrekker dit niet belonen met een rentekorting voor hun klanten.

NHG

Over een overbruggingshypotheek hoeft geen NHG-bijdrage te worden betaald.

Volgorde

Wanneer je eerst je huidige woning levert en pas daarna je nieuwe woning geleverd krijgt, dan heb je niet de mogelijkheid om te overbruggen. Wanneer je precies op dezelfde dag, bij dezelfde notaris aan- en verkoopt, dan is er ook geen overbrugging nodig. Wanneer je tijdelijk twee woningen hebt, dan is er een financiering nodig voor deze situatie.

Vrijwillige boete bij verkoop onderpand

Het kan zijn dat je in ruil voor een rentekorting een hypotheekofferte van een aanbieder hebt geaccepteerd waarbij je je hebt verplicht een zekere rentevaste periode uit te zitten. Verhuis je binnen die tijd, dan kun je niet zonder boete je hypotheek opzeggen. Een verhuisboete kan oplopen tot 3% van de hypotheek.

Hulp van familie als alternatieve financierder van overwaarde

Het is mogelijk dat familie de te verwachten overwaarde wil voorschieten. De nieuwe geldverstrekker kan hier lastig over doen en dit zien als een lening waarvan ze de lasten moeten meewegen in de beoordeling van de betaalbaarheid van de nieuwe financiering.

Volgende woning met een (verwachte) restschuld

Veel mensen die momenteel al een eigenwoning hebben staan “onder water”. Dit houdt in dat de hoogte van hun eigenwoningschuld / hypotheek hoger is dan de (verwachte) opbrengst van de eigenwoning bij verkoop hiervan. Met de (verwachte) restschuld wordt rekening gehouden bij de aanvraag van een nieuwe financiering. Hieronder wordt uitgelegd met welke zaken er rekening gehouden moet worden. Het betreffen complexe zaken, dus vraag ons sowieso advies wanneer je wil gaan verhuizen en er is een (verwachte) restschuld.

De op jou van toepassing zijnde onderstaande onderwerpen kunnen elkaar overlappen, lees daarom alle informatie voor een algemene indruk van wat er speelt.

Huidige woning is nog niet verkocht

Wanneer de huidige woning nog niet is verkocht, dan zal een geldverstrekker de opbrengst moeten inschatten. Dit op basis van een waardebepaling of taxatierapport van de woning. Voorzichtigheidshalve wordt ter bepaling van de waarde vaak een percentage van de getaxeerde marktwaarde als verwachte opbrengst gehanteerd. Dit betekent dat er in veel situaties een rekenkundig verlies ontstaat. Of dat er met fors minder overwaarde mag worden gerekend dan dat werkelijk verwacht wordt. Dit gat zal op een andere manier ongevuld moeten worden. Doorstromen met een onverkochte woning levert dus altijd obstakels op bij de aankoop en financiering van een nieuwe woning. 

Vervolgens wordt er gekeken naar de hoogte van de hypotheek. Als er sprake is van een (rekenkundige) restschuld dan moet aangetoond worden dat deze uit eigen middelen kan worden opgevangen. Of uit de opbrengst van een verpand aflossingsproduct dat vrij valt bij verkoop. Andere mogelijkheden zijn dat er kan worden aangetoond dat de restschuld in de nieuwe hypotheek kan worden opgenomen, dat deze anderszins kan worden gefinancierd of dat er een schenking volgt.

Naast het aantonen dat de restschuld betaald kan worden bij verkoop zal ook worden beoordeeld of de dubbele lasten van de huidige en nieuwe woning op basis van het inkomen (of vrij beschikbaar vermogen) betaald kan worden.

Er zal moeten worden aangetoond dat de huidige woning wordt verkocht en niet bijvoorbeeld na aankoop van de nieuwe woning zal worden aangehouden als een woning om te gaan verhuren.

Het aankopen van een nieuwe woning wanneer de huidige woning nog niet is verkocht levert een behoorlijk risico op. Vraag ons om advies wanneer je precies wil weten wat de mogelijkheden zijn.

Huidige woning is wel verkocht

Wanneer de huidige woning wel is verkocht, moet er allereerst worden gekeken naar wat er wordt verstaan onder “verkocht”. Dit kan betekenen dat de koopovereenkomst is getekend of dat de ontbindende voorwaarden van de koopovereenkomst zijn verlopen of zelfs dat de woning geleverd moet zijn. Per (nieuwe) geldverstrekker zijn er verschillen. De beoordeling is minder streng dan bij een woning die nog niet is verkocht, maar toch zal er goed worden gekeken naar de bestaande situatie. Er moet worden aangetoond dat de huidige woning is verkocht.

Alleen doorstromen of doorstromen met een partner

Wanneer je doorstroomt naar een nieuwe woning, zal er worden bepaald of je alleen of samen met een ander doorstroomt. De partner kan een starter zijn op de woningmarkt. Voor de partner gelden dan andere regels dan voor de persoon die doorstroomt met een restschuld en een verleden met een eigenwoningschuld. Er is sinds er in 2013 een wetswijziging is geweest uitgebreid overgangsrecht geschreven over dit onderwerp. Hierover wordt later meer geschreven. Afhankelijk van de situatie is het verstandig om de rechten en plichten goed vast te leggen onderling.

Doorstromen naar een goedkopere of een duurdere woning

Het kan zijn dat je een goedkopere of duurdere woning aankoop na het verkopen van je oude woning. Hierbij is bepalend de hoogte van je eigenwoningschuld. Wanneer je gaat samenwonen met een partner dan is het mogelijk dat je gezamenlijk weliswaar een hogere hypotheek aangaat dan dat je voorheen had, maar dat je eigen aandeel lager wordt dan de schuld die je had. Om te bepalen welke hypotheekvorm je mogelijk kan afsluiten is het van belang om vast te stellen hoe groot de eigen nieuwe eigenwoningschuld wordt. Bij “overgangsrecht” wordt hier over meer beschreven.

Wel of geen NHG op de huidige hypotheek

NHG heeft sinds 2014 de mogelijkheid om een restschuld in een nieuwe NHG-hypotheek op te nemen. Hierbij moet de vorige woning wel zijn verkocht. Daarnaast is het zo dat helaas niet alle geldverstrekkers, ondanks de mogelijkheden die NHG hiervoor heeft ermee akkoord gaan dat een restschuld van een vorige woning in de nieuwe hypotheek wordt opgenomen. Vraag ons om advies.

Beleid van de geldverstrekkers met betrekking tot restschulden

Er is op dit moment bijna geen enkele geldverstrekker die het verlies dat ontstaat uit verkoop van een woning die bij een andere geldverstrekker is gefinancierd op wil nemen in een nieuw verstrekte hypotheek. Daarnaast hebben geldverstrekkers verschillend beleid voor de maximale mogelijkheid voor bestaande klanten om een restschuld in de nieuwe hypotheek mee te nemen. Vaak zijn het de prijsvechters op rentegebied die in het geheel niet toelaten dat een restschuld wordt geherfinancierd in de nieuwe hypotheek. Geldverstrekkers die toelaten dat er een restschuld wordt gefinancierd in een hypotheek verplichten nagenoeg allemaal om de restschuld als een apart leningdeel op te nemen waarbij de aflossing in 15 jaar moet plaatsvinden. Vraag ons om advies.

Restschuld in hypotheek of in andere vorm

Wanneer het niet mogelijk is om een restschuld uit eigen middelen of uit een aflossingsplan te voldoen of wanneer het niet mogelijk is om dit bedrag in de nieuwe hypotheek te stoppen, dan is het soms mogelijk om de restschuld anders te financieren. Hierbij valt in eerste instantie te denken aan een persoonlijke lening met een maximale looptijd van 15 jaar. De wijze waarop deze lasten worden meegewogen in de maximale nieuwe hypotheek verschilt per geldverstrekker. De fiscus verplicht geen aflossing op de restschuld; de restschuld is voor 15 jaar fiscaal aftrekbaar. Een geldverstrekker mag – volgens de regels van NHG – toetsen op de werkelijke lasten. Er zijn geldverstrekkers die een restschuld die niet in de vorm van een hypotheek worden opgevangen toetsen als een “normale consumptieve schuld”. 

Restschuld en doorstromen bij echtscheiding

Bij een echtscheiding kan de huidige woning worden verkocht, maar ook worden toebedeeld aan één van de twee voormalig echtelieden. Er moet altijd goed worden gekeken naar wie welke rente-aftrek heeft genoten en recht heeft op overgangsrecht. Wanneer er sprake is van een toedeling van de één aan de ander, dan is er sprake van een aan- en verkoop. Hierop is het nieuwe hypotheekrecht van toepassing. De regels bij echtscheiding, al dan niet met een restschuld, zijn zeer complex. Vraag ons om advies.

Overgangsrecht

Er moet rekening gehouden worden met alle fiscale regels. Zo is de rente van een hypotheek over maximaal 30 jaar aftrekbaar. Sinds 2011 mag maximaal de helft van een nieuw aangekochte woning aflossingsvrij worden geleend. Rente over een restschuld is voor maximaal 10 jaar aftrekbaar. Er geldt geen aflossingsverplichting vanuit fiscaal oogpunt. Bestaande eigenwoningschulden per 31-12-2012 kunnen in beginsel worden voortgezet bij de aankoop van een nieuwe woning. Er mag geen nieuw indirect aflossingsplan worden afgesloten, verhoogd of qua looptijd verlengd. Bestaande fiscale aflossingsplannen (BEW / SEW / KEW) mogen wel (fiscaal geruisloos) worden voortgezet in een nieuw aflossingsplan bijeen nieuwe geldverstrekker of verzekeraar. Afkoop van een dergelijk aflossingsplan kan zonder fiscale consequenties wanneer er sprake is van verkoop met verlies.

Naast het overgangsrecht gelden ook de voorwaarden van de geldverstrekker en van NHG (indien van toepassing). Alle aspecten moeten passen binnen het van toepassing zijnde beleid van alle partijen. Dit is zeer complex en nauwkeurig werk. Vraag ons om advies.

Opgebouwde waarde in huidig aflossingsplan gebruiken voor restschuld

De huidige opgebouwde waarde in een bestaand aflossingsplan kan worden voortgezet in een nieuw aflossingsplan bij de nieuwe of bestaande geldverstrekker. Het kan verstandig en voordelig uitpakken om een restschuld niet te verrekenen met de opgebouwde waarde in een bestaand spaarplan. Dit is een lastige afweging. Het zomaar beëindigen van een bestaand aflossingsplan kan vele toekomstige voordelen definitief laten verdwijnen. Vraag ons om advies.

"In between homes"

Er kan een situatie zijn waarbij er tijdelijk geen woning is. De huidige woning levert wel een verlies op dat de geldverstrekker betaald wil zien bij verkoop. Daarnaast zal er ook mogelijk een tijdelijke keuze moeten worden gemaakt voor verpande aflossingsproducten. Veelal zal er gebruik gemaakt moeten worden van een tijdelijke, consumptieve financiering voor het bedrag van de restschuld. Denk hierbij aan een persoonlijke lening of een doorlopend krediet. Voor ondernemers is dat een stuk lastiger. Zij kunnen vrij lastig een tijdelijke lening krijgen voor een restschuld. Vraag ons om advies.

Filmpje over huis verkopen (KNB)

Filmpje over "onder water" staan (Obvion)

Een nieuwbouwwoning kopen

Het kopen van een woning die nog gebouwd moet worden verloopt compleet anders dan het kopen van een bestaande woning. Het is een uitgebreid proces. Wij vinden het belangrijk dat het duidelijk is wat er op je afkomt wanneer je interesse hebt in een nieuwbouwwoning. Hieronder staat gedetailleerd beschreven over alle aspecten die van toepassing zijn bij de aankoop van een nieuwbouwwoning. Uiteraard wordt er waar nodig ook een brug geslagen naar onze hoofdactiviteit: het verzorgen van de financiering van de eigenwoning.

Het proces

Hieronder beschrijven we per stap het gehele proces van het aankopen van een woning.

• Oriëntatie online

Informatie over nieuwbouwprojecten wordt vaak online geplaatst. Dit op de website van de projectontwikkelaar, op de website van de verkopend makelaar of soms op een eigen website, speciaal voor het project. Hier kun en moet je je inlezen in alle informatie om te bepalen of de te bouwen woningen voldoen aan de woonwensen.

• Beoordeling financiële haalbaarheid

Wanneer er een interessante woning is gevonden, of al daarvoor, is het belangrijk om te vernemen of de woning ook gefinancierd kan worden. En wat de maandlasten dan zijn. Neem daarom altijd contact met ons op om hier een goed beeld van te krijgen.

• Interesse tonen aan / contact met verkoopmakelaar

Wanneer blijkt dat er woningen zijn die voldoen aan de woonwensen en daarnaast is de benodigde financiering haalbaar en betaalbaar, dan is het belangrijk om interesse duidelijk te maken aan de verkopend makelaar. Dit gebeurt vaak door middel van een telefoontje of een e-mail. Ook kan het zijn dat er interesseformulieren te downloaden zijn of dat het zelfs mogelijk is om online in te schrijven op één of meerdere woningen. 

• Insturen interesseformulier met voorkeur bouwnummer (s) / inschrijving

Op het interesseformulier moeten de personalia worden ingevuld en moet worden aangegeven in welk bouwnummer er interesse is. Er kunnen vaak meerdere bouwnummers worden aangegeven. Daarnaast wordt er ook steeds vaker gevraagd een bewijsstuk aan te leveren waaruit blijkt dat de financiële mogelijkheden zijn doorgerekend en dat het dus ook financieel haalbaar is. Wij kunnen een dergelijke verklaring afgeven. 

• Ophalen verkoopmap

In de verkoopmap zit uitgebreide informatie over het project in algemene zin, maar ook over de woning waarin de interesse is getoond. Op basis van de informatie in de verkoopmap kan een besluit worden genomen of de woning wel of niet wordt gekocht. Uiteraard zal de makelaar in het optiegesprek alle openstaande vragen beantwoorden. Per project kan het moment dat de verkoopmap beschikbaar is of wordt gesteld verschillend zijn. 

• Sluiting inschrijvingsperiode / Loting / Toewijzing

Wanneer een nieuwbouwproject nog niet is begonnen, dan is er vaak sprake van een inschrijvingstermijn en afhankelijk van de interesse vindt er een loting plaats op basis waarvan bouwnummers worden toegewezen aan de geïnteresseerden. Het kan zijn dat een bouwnummer dat niet de eerste voorkeur had wordt toegewezen. Er wordt ook vaak een reservelijst toegekend, zodat wanneer iemand een optie uiteindelijk niet neemt een tweede geïnteresseerde de optie toegewezen krijgt. De wijze van loting verschilt per project. Ingeloot worden betekent dat je wel een optie krijgt op een woning. Uitgeloot worden betekent dat je geen optie krijgt. 

• Optiegesprek

Wanneer er een bouwnummer wordt toegekend, vindt er een optiegesprek plaats met de verkopend makelaar. In dit gesprek worden onder andere de mogelijkheden van meer-/minderwerk besproken. Ook zal er meer bekend worden gemaakt over de bouwperiode. In dit gesprek moet alles duidelijk worden voor de koper zodat er na dit gesprek een definitieve keuze kan worden gemaakt of de woning wel of niet wordt gekocht. In dit gesprek wordt bijvoorbeeld ook besproken welke zaken er in de woning zullen worden opgeleverd. Denk hierbij aan de keuken, de badkamer en de toiletten. De optietermijn is meestal 2 weken, ingaande vanaf het moment van het optiegesprek. 

• Besluiten wel of niet

Na het optiegesprek moet er aan de verkopend makelaar worden gemeld of er wel of geen interesse is in de woning. De wijze waarop dit kenbaar gemaakt moet worden verschilt. Wanneer er wordt besloten de optie te verzilveren, ofwel er wordt besloten de woning te kopen, dan zal de makelaar beginnen met het maken van de voorlopige koopovereenkomst. 

• Bekend worden termijnen grondrente

De makelaar geeft aan vanaf welk moment de verkoper rente over de grond in rekening brengt. Dit moment is vaak gekoppeld aan het moment waarop de opschortende voorwaarden komen te vervallen. De hoogte van het percentage dat moet worden betaald over de grondrente staat in de koopovereenkomst vermeld. Over dit bedrag wordt BTW in rekening gebracht. De rente is fiscaal aftrekbaar voor zover het grondrente betreft na het tekenen van de koopovereenkomst. 

• Personalia, meer/ minderwerkopties en gegevens financieel voorbehoud aanleveren

Het is belangrijk dat de makelaar beschikt over de personalia, identificatiegegevens en dat er duidelijk wordt aangegeven welke meer-/minderwerk er gewenst zijn. Wanneer de makelaar deze overeenkomst af heeft wordt het concept hiervan altijd aangeboden ter controle. Wij kijken graag deze documenten altijd na, mede om te zien of de zaken met betrekking 

• Ontvangen ingevulde concept-overeenkomsten

De concept-overeenkomsten worden vaak gemaild. Dit betreffen de koopovereenkomst (grond) of de overeenkomst tot het verkrijgen van grond in erfpacht tezamen met de aannnemingsovereenkomst en de meer-/minderwerkovereenkomst. Dit is vaak een flink pakket aan informatie met lastige stof. De makelaar zal eventuele vragen hierover beantwoorden. Vaak worden de overeenkomsten verzonden met een toelichting op de inhoud. Daarnaast wordt ook informatie verstrekt over de afbouwgarantie. Het kan voorkomen dat er één koop-/aannemingsovereenkomst wordt opgesteld in plaats van twee afzonderlijke documenten. 

• Ondertekenen overeenkomsten

Spoedig na het verkrijgen van de concept overeenkomsten wordt er een afspraak gemaakt met de makelaar om deze te ondertekenen. Bij nieuwbouwwoningen worden de overeenkomsten altijd eerst geparafeerd en ondertekend door de koper. De verkoper (grond) en de aannemer tekenen het exemplaar daarna. De originele stukken gaan naar de notaris die het transport verzorgt. Door de verkopend makelaar wordt een exemplaar van de door beide partijen getekende overeenkomsten gemaild aan de koper. Wij hebben deze documenten op onze beurt weer nodig voor de geldverstrekker. Er geldt meestal een termijn van 2 maanden waarbinnen de hypotheek rond moet zijn. 

• Financieringsproces

Het financieringsproces kan aanvangen vanaf het moment dat de keuze is gemaakt voor het kopen van de woning en de bedragen bekend zijn. Daarnaast moet ook bekend zijn binnen welke termijn iemand naar de notaris kan. Dit is belangrijk om te weten omdat de hypotheekofferte voldoende lang geldig moet zijn. Bij een dalende rentemarkt is het verstandig om te wachten met het aanvragen van de hypotheekofferte, tenzij er bijvoorbeeld veranderingen zijn in de verstrekkingsnormen. Wij bewaken de termijnen in het proces en zullen waar nodig in contact treden met de makelaar wanneer er meer tijd benodigd is. 

• Finaal akkoord

Wanneer de geldverstrekker het hypotheekdossier volledig heeft goedgekeurd wordt het finaal akkoord verstrekt. Hier staat maar informatie over dit onderwerp. 

• Vervallen opschortende voorwaarden

Opschortende voorwaarden zijn voorbehouden die gesteld worden door de verkoper om de verkoop alsnog af te mogen blazen. Dit betreffen veelal het verkrijgen van een omgevingsvergunning door de aannemer en het bereiken van een percentage aan verkochte woningen van bijvoorbeeld 70% of 80%. Ook kan het zijn dat het bestemmingsplan nog moet worden gewijzigd. De maximale termijn van de opschortende voorwaarden staat in de overeenkomsten genoemd. In sommige gevallen gaat het financiële voorbehoud pas lopen nadat de opschortende voorwaarden zijn verlopen. 

• Passeren

Wanneer de opschortende voorwaarden zijn komen te vervallen dan kan er in beginsel gepasseerd worden bij de notaris. De makelaar kondigt deze fase vaak aan door middel van het verzenden van een zogenaamde goed-nieuwsbrief. De notaris zal een planning maken voor het passeren van de aktes. Omdat bij een nieuwbouwproject er sprake is van meerdere te passeren onderpanden kan het voorkomen dat er tussen het moment van het vernemen dat de opschortende voorwaarden zijn vervallen en de daadwerkelijke passeerdatum een aantal weken zit.

• Bouwperiode

De bouwperiode van het project wordt vooraf ingeschat en gemeld tijdens de verkoop. Voorzichtigheidshalve is het zo dat de aannemer een ruime marge neemt voor tegenslagen. Denk aan een strenge winter of het uitlopen van werkzaamheden bij een onderaannemer. Naarmate de bouw vordert zal de aannemer een factuur versturen voor de verrichte werkzaamheden. Wanneer dit is, is vooraf niet bekend. Daarom wordt er een termijnenschema opgenomen en wordt er aansluiting gevonden bij de vordering van de bouw van de woning. Het is van belang om vast te stellen dat een bepaalde gefactureerde fase ook daadwerkelijk is afgerond alvorens goedkeuring te geven voor de betaling van de factuur. De factuur wordt gedeclareerd op het bouwdepot bij de geldverstrekker. 

• Oplevering

De aannemer meldt het wanneer de opleveringsdatum naderbij komt. Er wordt een definitieve datum afgesproken. Op die dag zal de aannemer met de koper door de woning lopen, de eindoplevering. Het is van groot belang dat er een specialist meegaat om vast te stellen of alles inderdaad in de nieuwbouwstaat is opgeleverd. Eventuele gebreken moeten in beginsel nu worden gemeld zodat er afspraken gemaakt kunnen worden hoe en wanneer deze te herstellen. Denk bijvoorbeeld aan krassen of beschadigingen. Er wordt een proces-verbaal van oplevering opgesteld waarin de herstelpunten staan aangegeven. Contracten t.a.v. de levering van water en energie zullen worden overhandigd. 

• Verzekeren

Vanaf het moment van oplevering ben je zelf verantwoordelijk voor de verzekering van het onderpand. Dit door middel van een opstalverzekering. Wij vernemen het graag wanneer de gepland oplevering is zodat we tijdig een offerte hiervoor kunnen uitbrengen. Daarnaast moet er ook een goede inboedelverzekering worden afgesloten. Gedurende de periode na oplevering van woningen kennen buren elkaar nog niet en vindt er veel bedrijvigheid plaats bij de nieuwbouwwoningen. Regelmatig wordt er dan ingebroken en de aanwezige spullen in de woning weggehaald. Denk aan bouwmaterialen, gereedschappen, CV-ketel etc. Het is dus van belang om dekking te hebben voor inboedel in een nog niet bewoonde woning. Wij houden hier rekening me. 

• Afbouwperiode

Nadat de woning is opgeleverd door de aannemer en de sleutels zijn overhandigd, begint de periode waarin je zelf aan de slag kunt met het woonklaar maken van de nieuwbouwwoning. De vloeren, muren, de badkamer, de keuken, het sanitair, de tuin. Alles moet worden afgerond om lekker in de woning te kunnen gaan wonen.

• Bewonen en inschrijven

Wanneer de woning helemaal klaar is, dan moet je je inschrijven in de Gemeente. De basisregistratie Persoongegevens wordt aangepast. Deze datum is ook bepalend voor de Belastingdienst met betrekking tot het eigenwoningforfait. Geef ons de datum van inschrijving dan ook altijd door. 

Het bepalen van de waarde van de woning

Wanneer er sprake is van projectmatige bouw dan is de basisregel dat alle begrote kosten leiden tot waardevermeerdering. De achterliggende gedachte is dat alles dat er wordt geïnvesteerd nieuw is en dus gecreëerd wordt. Omdat een taxatie niet mogelijk is moet een geldverstrekker de waarde berekenen. Hier zijn vastgestelde formules voor.

Een veelgebruikte formule is dat de marktwaarde gelijk is aan de koopsom + de aanneemsom + het eigen meerwerk -/- het minderwerk. NHG gebruikt (afgekort) deze manier van het vaststellen van de waarde.

Sommige geldverstrekkers rekenen ook (max.) 4% bijkomende kosten voor renteverlies tot de koopsom. Ondanks dat dit bedrag niet wordt besteed aan de woning levert dit toch een hogere waarde op. Dit is niet het geval, maar het is rekenkundig zo, volgens het beleid van de bank.

Het voordeel hiervan is dat er ten opzichte van de veelgebruikte formule 4% ruimte is om een financiering aan te vragen die niet meer bedraagt dan 100% van de waarde van de woning.

Dit is vaak gunstig voor de bepaling van het rentetarief. Leen je meer dan 100% van de waarde van de woning, dan geldt er vaak een rente- (risico-) opslag.

Begroting bouwkosten

Wij adviseren altijd de kosten voor het meerwerk ruim te begroten. Achteraf tot de conclusie komen dat er te weinig geld is, is uitermate vervelend. Er moeten kosten worden gemaakt om de hypotheek te verhogen voor een mogelijk relatief klein bedrag. Denk aan advieskosten, bemiddelingskosten en de kosten voor een taxatierapport. Wanneer er geld overblijft in het bouwdepot dan kan nadat de woning af is ervoor worden gekozen om het nieuwbouwdepot op te heffen. Het openstaande saldo wordt dan gebruikt als extra (boetevrije) aflossing op de hypotheeksom. 

De notaris

Nieuwbouwwoningen hebben vaak een projectnotaris. Dat houdt in dat er één notaris is die alle transporten van de grond zal verrichten. Het staat je altijd vrij om voor de hypotheek en eventuele overige akte(s) een eigen andere notaris te kiezen. Denk hierbij aan de hypotheekakte (s), het samenlevingscontract, de testamenten en eventuele schenkovereenkomsten.

De notaristarieven zijn overal verschillend. En daarnaast kan het zijn dat een notaris die goedkoop een hypotheekakte passeert duur is met betrekking tot een samenlevingscontract. Wij inventariseren welke aktes er moeten passeren en vragen de notaris die het transport verzorgt altijd om een prijsopgave. Doe je dit niet, dan krijg je vaak een hogere prijs dan een onderhandelde prijs.

Het kan voorkomen dat wij adviseren om de aktes die je zelf moet betalen bij een andere notaris te ondertekenen dat waar de overdracht van de grond / woning plaatsvindt.

Het is dan niet zo dat je bij 2 notarissen langs moet. Onderling wordt er gewerkt met een volmacht. De notaris waarbij er gepasseerd wordt krijgt van de notaris die het project begeleidt een nota van afrekening waaruit blijkt welk bedrag er moet worden voldaan. Daarnaast wordt een volmacht ontvangen.

De notaris die de aktes passeert is verplicht om het bedrag dat staat op de afrekening van de notaris die de levering doet te voldoen en in rekening te brengen bij de klant.

Het kan dus lonend zijn om de tarieven van notarissen te vergelijken. In ieder geval moet je het (standaard-) tarief bespreken. Wij beschikken over de actuele tarieven van vrijwel alle notarissen in ons direct werkgebied en wij adviseren proactief welke notaris het beste past bij de persoonlijke situatie. De selectie van notarissen die wij maken is enerzijds gebaseerd op afstand ten opzichte van de kern van ons werkgebied en anderzijds op basis van kwaliteit en flexibiliteit en klantvriendelijkheid.

Goed nieuws brief

Dit is jargon voor de brief die er wordt ontvangen wanneer alle in de koop-/aannemingsovereenkomst genoemde opschortende voorwaarden zijn komen te vervallen. Het kan voorkomen dat er een brief wordt ontvangen wanneer één van de opschortende voorwaarden is vervallen en een volgende fase kan worden ingegaan.

Wanneer het project een bepaalde status heeft bereikt kan de notaris beginnen met de dossiers klaar te maken om te kunnen passeren.

Passeren

Spoedig passeren heeft als voordeel dat grond- en bouwrente wordt voorkomen of geminimaliseerd. Na het ondertekenen van de aktes bij de notaris is de hypotheek ingegaan. Het hypotheekdossier gaat naar de afdeling beheer en deze afdeling maakt een bouwdepot aan voor het in de nota van afrekening vermelde bedrag. Hier gaat enige tijd overheen. Van de afdeling beheer wordt bericht ontvangen op het moment dat het bouwdepot is geopend en beschikbaar voor declaraties van facturen overeenkomstig de verbouwingsspecificatie of aanneemovereenkomst.

Vrij op naam (v.o.n.).

Dit houdt in dat alle kosten die verband houden met de eigendomsoverdracht voor rekening komen van de verkoper. Op een nieuwbouwwoning wordt BTW geheven en geen overdrachtsbelasting. Het komt er dus eigenlijk op neem dat de verkoper de kosten voor de akte van levering voor haar rekening neemt. Deze kosten zijn overigens verrekend in de koop-/aanneemsom.

Bouwperiode

De makelaar geeft een prognose af ten aanzien van de periode dat het verkoopproces duurt en een prognose hoe lang (daarna) de bouwperiode duurt. In de koop-/aannemingsovereenkomst staat vermeld hoe lang de bouw maximaal mag duren en wat het termijnenschema is. Voor de begroting van de bouwperiode en het berekenen van de lasten gedurende deze periode moet er worden uitgegaan van een “slecht scenario”. Daarnaast is er tijd nodig na de oplevering om de woning zelf woonklaar te krijgen.

Termijnenschema

Dit is het schema dat staat vermeld in de aannemingsovereenkomst. Er staan geen datums genoemd. Er vindt facturatie plaats wanneer een beschreven bouwfase is bereikt. Vaak zijn er 10 termijnen, waarbij de eerste termijn betaald wordt voor aanvang van de bouw en direct bij het passeren wordt voldaan.

Grond- en bouwrente

Dit is de vergoeding die een projectontwikkelaar / aannemer rekent voor het voorschieten van vervallen termijnen. Deze rente is hoog. De berekende rente tot het moment van het tekenen van de koop-/aannemingsovereenkomst is onderdeel van de koopsom. De rente tussen het moment van tekenen en het moment van passeren wordt gelijkgesteld aan hypotheekrente en dus is die rente aftrekbaar. Het rentepercentage is hoog en over dit rentepercentage wordt ook nog BTW geheven.

Achterliggende gedachte is dat door dit percentage hoog te stellen kopers snel aan de slag gaan met de financiering en het betalen van de aannemer. Een rentepercentage van 7% op jaarbasis levert inclusief BTW een rente op van 8,47% op jaarbasis. De hypotheekrente is fors lager.

De aannemer kan ervoor kiezen om wanneer de woningen nog niet allemaal zijn verkocht te beginnen met bouwen. De grond- en de bouwrente loopt dan door voor de toekomstige koper. Soms zijn deze bedragen onderhandelbaar en wordt (een deel van) deze rente kwijtgescholden. Wij onderzoeken voor onze relaties altijd deze mogelijkheid wanneer ze interesse hebben in een nieuwbouwwoning waarvan de bouw al is gestart. 

Op basis van de ontvangen overeenkomsten zullen we het bedrag aan bouwrente berekenen en opnemen in de financieringsopzet van de hypotheek.

Schematisch:

Hypotheek gedurende de bouw

Direct vanaf het moment dat de aktes zijn getekend bij de notaris loopt de volledige hypotheek. Daarnaast is er ook een aflossingsverplichting over dit volledige bedrag. Er wordt rente berekend over de volledige hoofdsom van de hypotheek

Over het saldo dat in het bouwdepot wordt gestort wordt een rentevergoeding gegeven die veelal gelijk is aan de rente die er betaald wordt.  Dit betekent dat er eigenlijk alleen rente wordt betaald over het opgenomen bedrag. Per geldverstrekker verschilt het hoe de lasten worden verrekend. Naarmate de bouw vordert en er meer betalingen zijn verricht (aanneemtermijnen zijn voldaan) uit het bouwdepot neemt de ontvangen vergoeding af, de lasten stijgen. Het is belangrijk om te zien dat je hypotheek zelf niet toeneemt, maar dat het saldo van je bouwdepot afneemt. 

Het betaalde bedrag aan rente over de hoofdsom -/- het op het bouwdepot ontvangen bedrag aan rente is fiscaal gezien aftrekbaar. Dit bedrag is vooraf dus lastig in te schatten. Daarom adviseren wij vaak om pas belastingaangifte te doen op het moment dat er meer duidelijkheid is over de hoogte van dit bedrag.

Renteverlies tijdens de bouw - algemeen

Het bedrag dat er aan rente moet worden betaald na het moment dat je bij de notaris bent geweest wordt renteverlies tijdens de bouw genoemd. De hoogte hiervan is lastig te berekenen, omdat de bouwperiode niet vast staat. Dit bedrag mag worden afgetrokken van de inkomstenbelasting. Dus ook voor de woning in aanbouw is er sprake van fiscaal voordeel. De volgende factoren zijn onder andere van invloed op de hoogte van het renteverlies tijdens de bouw:

• Verloop declaraties tijdens bouwperiode
• Afbouwperiode na oplevering
• Hypotheekrentepercentage
• Hoogte hypotheek
• Hoogte ingebrachte eigen middelen
• Rentepercentage dat er vergoed wordt op het nieuwbouwdepot

Renteverlies tijdens de bouw – zelf betalen

Wanneer het mogelijk is om de rentelasten tijdens de bouw zelf te betalen, dan is dat het beste. Hierbij moet er voldoende ruimte zijn in het spaargeld of in het maandelijkse spaarbudget om niet in de problemen te komen. Niet altijd is het mogelijk om de lasten gedurende de bouw (volledig) uit eigen middelen te betalen. Het is vaak mogelijk om een bepaald percentage aan kosten op te nemen in de af te sluiten hypotheek. Dit geleende bedrag is niet besteed aan de aankoop van de woning of de verbouwing of financiering!

Dit bedrag is besteed aan de rente voor die woning. Dat zorgt ervoor dat wanneer je de hypotheek verhoogt met dit bedrag er over een deel van je hypotheek geen renteaftrek plaatsvindt. Het is dus een “gewone” schuld onder fiscaal voordeel.

Om die reden kun je bijvoorbeeld beter verbouwingskosten in de hypotheek opnemen en de lasten gedurende de bouw (renteverlies) uit eigen zak betalen. De bedragen zelf die worden onttrokken uit het bouwdepot zijn zelf wel aftrekbaar als hypotheekrente.

Renteverlies tijdens de bouw – meefinancieren

Wanneer je de te betalen rente gedurende de bouw in je hypotheekbedrag stopt, dan heb je over dat deel geen renteaftrek. Wanneer je bijvoorbeeld dubbele lasten hebt die te zwaar zijn is het verhogen van het hypotheekbedrag een goede uitkomst. Stel dat je bijvoorbeeld € 5.000,= begroot als renteverlies tijdens de bouw en het totaalbedrag is € 255.000,= dan heb je slechts over € 250.000,= recht op rente-aftrek. Het is mogelijk versneld op dit deel af te lossen. 

Incasso renteverlies tijdens de bouw

Per geldverstrekker verschilt het hoe de maandelijkse rentebetalingen worden verrekend. Sommige geldverstrekkers berekenen de rente over de gehele hypotheek en incasseren dit bedrag van de privérekening en schrijven vervolgens de rentevergoeding bij op het bouwdepot. Dit betekent dat direct de volledige lasten uit eigen middelen betaald moeten worden.

Andere geldverstrekkers berekenen iedere maand welke rente er betaald moet worden en welke rente er wordt bijgeschreven op het depot en voegt deze samen tot één bedrag dat betaald moet worden.
Er vindt dan dus geen bijschrijving plaats van rente op het bouwdepot. Per saldo zijn beide alternatieven even duur. Bij het alternatief dat de bedragen wordt samengevoegd zal er per saldo minder van de betaalrekening afgaan.
Wij geven altijd aan wat er bij de geadviseerde geldverstrekker zal gebeuren. Dit is slechts relevant op het moment dat ervoor wordt gekozen om het renteverlies uit eigen middelen te betalen. Anders vindt alles immers plaats vanuit het bouwdepot.

Overige lasten gedurende de bouwperiode

De aflossingsverplichting gaat direct in vanaf het moment van passeren. Deze lasten moeten daarom (bij de meeste geldverstrekkers) uit eigen middelen maandelijks worden voldaan. Daarnaast moeten de levensverzekeringspremies ook maandelijks worden voldaan. 

Het (nieuw-) bouwdepot

Over dit onderwerp hebben we hier meer geschreven.

De documenten en de informatie bij een nieuwbouwwoning

• Website
• Informatiemap
• Inschrijfformulier
• Meer-/minderwerklijst
• Prijslijst
• Verkoopbrochure project
• Bouwtekeningen woning
• Specificatielijst (proces verbaal van) oplevering woning
• Koopovereenkomst
• Aannemingsovereenkomst
• Garantiereglement
• Garantiecertificaat
• Omgevingsvergunning
• EPC-rapportage
• Meerwerkovereenkomst aannemer
• Meerwerkspecificatie afbouw (zelf)
• Opleveringsrapport
• Erfpachtvoorwaarden
• Insolventieverzekering

Te stellen vragen aan de verkopend makelaar voor het hypotheekadvies

• Met welke zaken wordt de woning standaard opgeleverd? Denk aan keuken, badkamer, tolietten, voorbereiding muren, etc.
• Datum deadline aanleveren meerwerkopties
• Status vordering verkoop
• Verwachte datum vervallen opschortende voorwaarden
• Verwachte datum mogelijkheid kunnen passeren
• Verwachte bouwperiode door aannemer

Filmpje over stappenplan bouwen woning

Een woning zelf bouwen

Voor veel mensen is het een droom om je eigen woning te (laten) bouwen. Samen met een architect je plannen ontwikkelen en volledig naar eigen smaak je woning indelen. Bij zelfbouw komt er heel veel kijken. Hieronder gaan we in op de zaken die specifiek zijn voor zelfbouw ten opzichte van de financiering van een nieuwbouwwoning die projectmatig gebouwd wordt.

Aankoop kavel

Alvorens een woning zelfstandig te kunnen bouwen moet een kavel worden gekocht. Hierbij is het van belang dat hier een woonbestemming op rust. Daarnaast is het van belang om vast te stellen of de grond al bouwrijp is. Bouwrijpe grond dient te worden verkocht met BTW. Veelal is de grond nog niet bouwrijp, waardoor er sprake is van een levering vrij op naam. Dit scheelt 21% over de grondwaarde.

Programma van eisen

Het is van groot belang om je eisen nooit uit het oog te verliezen. In het proces van het vormgeven van de woning kunnen er interessante ideeën worden gedeeld, maar die ten koste gaan van de oorspronkelijke eisen. Waarborg dat het definitieve plan voldoet aan de gestelde eisen.

Schonegrondverklaring

Het is van belang dat de verkoper een schonegrondverklaring levert voor het aan te kopen kavel om te voorkomen dat er achteraf ineens forse grondsaneringskosten betaald moeten worden. Deze kosten zijn veelal niet te financieren.

Kosten bouwrijp maken / sloopkosten

Het kan voorkomen dat er nog een oud pand op een kavel staat. En dat dus sprake is van sloopkosten. Deze constructie wordt vaak gekozen om te voorkomen dat grond bouwrijp wordt geleverd. Sloopkosten zijn niet waarde vermeerderend voor het aan te kopen pand, derhalve kunnen deze kosten vaak niet worden meegefinancierd. Een uitzondering geldt voor situaties waarbij de grondprijs aantoonbaar lager is gewaardeerd vanwege de bebouwing die er nog op staat.

Bouwvereisten / Beeldkwaliteitsplan / Welstandseisen

Kavels voor zelfbouw worden veelal verkocht in een groter project, waarbij er een grote mate van zelfstandigheid is om de eigen wensen invulling te geven, maar waarbij er ook (forse) beperkingen kunnen gelden. Hierbij valt te denken aan een beeldkwaliteitsplan. Dit houdt in dat alle te bouwen woningen een zekere overeenkomst of samenhang met elkaar moeten hebben. Daarnaast zijn er bijvoorbeeld voorschriften over de maximale lengte, breedte en hoogte van de bebouwing. Ook zijn er vaak voorschriften over de minimale ruimte die er tussen de bebouwing moet liggen bij naastgelegen kavels, zodat iedere eigenaar voldoende privacy ervaart.

EPC-rapport laten maken

Iedere nieuw te bouwen woning moet voldoen aan de vereisten ten aanzien van het energieverbruik. Wanneer de woning niet voldoet aan de daarvoor gestelde normen zal er nooit een vergunning worden verleend voor de bouw. In het bouwbesluit is opgenomen wat de vereisten zijn ten aanzien van het energieverbruik. De architect zal de plannen moeten laten doorrekenen om een EPC-rapport te verkrijgen. Deze is noodzakelijk bij het aanvragen van de benodigde vergunningen om te mogen bouwen.

Ontwikkeling bouwplannen

Bij een project kan het zijn dat er een projectarchitect is. Vaak heeft deze al een aantal modellen liggen van mogelijke woningen die voldoen aan alle vereisten. Zelden is het verplicht om deze architect te moeten kiezen. De prijzen van architecten / bouwbegeleiders verschillen enorm. Het is dus verstandig om goed rond te kijken welke partij de beste prijs-kwaliteit aanbiedt en bij welke architect het beste gevoel ontstaat om de toekomstige droomwoning te ontwikkelen.

De architect zal een uitgebreide kostenraming maken van de kosten die er gemoeid zijn bij het realiseren van het ontwikkelde plan. Hierbij wordt altijd rekening gehouden met onvoorziene kosten.

Betalen van aanloopkosten

De architect zal voor de te verrichten diensten en de te ontwerpen woning kosten in rekening brengen. Deze kosten zijn mee te begroting in de financiering van de woning. Echter, het kan voorkomen dat de architect wil dat kosten binnen bijvoorbeeld 14 of 30 dagen betaald worden. En de kans is dan aanwezig dat de financiering nog niet rond is. Er zijn dan nog geen middelen beschikbaar om de kosten uit het bouwdepot te voldoen. Deze kosten moeten dan uit eigen middelen worden voldaan. Eventueel is het mogelijk een tijdelijk krediet af te sluiten voor de aanloopkosten, waarbij dit krediet wordt afgelost uit de middelen die vrijkomen bij het afsluiten van de hypotheek.

Aanbesteding bouw

Wanneer de architect zijn bouwplannen naar tevredenheid afgerond heeft zal het werk moeten worden aanbesteed. Veelal heeft de architect een netwerk waarin specialisten zitten die de plannen kunnen bouwen. Het komt veelal voor dat er meerdere aanbestedingen plaatsvinden. Denk aan de aanbesteding van de fundering, de ruwbouw, de installaties en de afbouw. Hierbij moet rekening worden gehouden met de impact van het niet halen van de planning bij één van de partijen.

Fundering

De architect / bouwbegeleider zal beoordelen op welke wijze de gewenste woning gefundeerd moet worden. De wijze van funderen kan een fors verschil in kosten met zich meebrengen, maar het moge duidelijk zijn dat de fundering zeer belangrijk is.

Bestektaxatie / Waardebepaling woning

Het ontwikkelen van een woning naar eigen wens heeft veel voordelen. De eigen wensen kunnen echter zo specifiek zijn dat er wel forse kosten worden gemaakt, maar dat dit op basis van gemiddelde marktcijfers niet leidt tot een toename van de waarde van de woning. Dit is met name het geval bij zeer specifieke wensen zoals een bijzondere tuin, een incourante indeling van de kamers of het investeren van zeer hoogwaardige materialen. De geldverstrekker eist bij zelfbouw altijd een bestektaxatie. Dit houdt in dat een daarin deskundige taxateur een waardebepaling / taxatie moet afgeven op basis de bestektekeningen van de taxateur. De taxateur waardeert als het ware de woning in de nog op te leveren toestand. In beginsel zal de te taxeren waarde niet veel afwijken van de gedane investering, maar bovenstaande factoren kunnen leiden tot een andere waardering. Een waardering hoger dan de gedane investeringen is ook niet gebruikelijk.

Termijnenschema

In de aanneemovereenkomst wordt een termijnenschema overeengekomen. Hierin staat beschreven wanneer de koper verplicht wordt om delen van de totale aanneemsom te voldoen. Hierbij is het voor de geldverstrekker van belang dat het uitbetaalde bedrag in redelijk verband staat met de waardeontwikkeling van de woning vanwege de voortgang van de bouw. Op deze manier waarborgt de geldverstrekker dat bij calamiteiten gedurende de bouw de hoogte van de uitbetalingen niet fors afwijkt van de waarde van de in aanbouw zijnde woning.

Tussentijdse verantwoording

Geldverstrekker willen zekerheid over de ontwikkeling van de bouw. Hierdoor kan het voorkomen dat zij gedurende de bouw één of meerdere keren een verantwoording vragen van de ontwikkeling van de bouw. De taxateur die de taxatie heeft gedaan moet dan bijvoorbeeld aan de geldverstrekker melden dat bepaalde bouwfases zijn gerealiseerd volgens het oorspronkelijke bestek. Veelal vindt dit plaats na het plaatsen van de fundering en het afbouwen van de eerste verdieping.

Insolventieverzekering / Afbouwwaarborg

Een financiering zal pas worden verkregen wanneer wordt aangetoond dat er een insolventieverzekering is die waarborgt dat bij faillissement van de (hoofd-) aannemer de woning kan worden afgebouwd. Het kan zijn dat een andere aannemer de bouw wil voortzetten, maar dan tegen een hoger tarief dan eerder was overeengekomen. Ook dit is een risico waarvoor je je dient te verzekeren. Woningborg heeft een model overeenkomst Kavelbouw.

Herstelwaarborg

Wanneer na enige tijd blijkt dat er fouten zijn gemaakt bij de bouw van de woning, dan is het van belang dat deze fouten hersteld kunnen worden. Kortom, dat er een waarborg is dat fouten hersteld worden, een soort garantie. Naast dat dit verstandig is om zelf te waarborgen kunnen geldverstrekkers ook eisen dat een dergelijke herstelregeling /-waarborg wordt overeengekomen.

Vergunningen

Het is nodig om een omgevingsvergunning te verkrijgen. Deze vervangt diverse andere vergunningen zoals de bouwvergunning en de milieuvergunning. Het is één integrale vergunning. Zonder deze vergunning zal een geldverstrekker een hypotheekdossier niet goedkeuren. Het verkrijgen van deze vergunning kan flink wat tijd kosten. De standaard termijn bedraagt 8 weken. Het is dus belangrijk om hier in de tijdsplanning rekening mee te houden. Iedere verleende vergunning is vatbaar voor bezwaar door belanghebbenden.

Samenloop koop- en aanneemovereenkomst

Bij het aankopen van een kavel is er vaak niet veel samenhang met de overeen te komen aanneemoverkomst. Er moet goed worden beoordeeld hoe de grond wordt geleverd.

Zelfbewoningsplicht / non-speculatiebeding

Bij sommige projecten / bouwkavels geldt er een zelfbewoningsplicht gedurende een aantal jaren. Dit om speculatie met betrekking tot de waardeontwikkeling te voorkomen. Wanneer dit het geval is, dan zal de geldverstrekker veelal willen weten dat bij gedwongen verkoop vanwege wanbetaling er geen sprake is van toepassing van de boeteregeling. Hiermee kan immers het belang van de geldverstrekker worden geschaad.

Opleveringskeuring

Het is altijd aan te bevelen een opleveringskeuring te laten plaatsvinden. Opleveringsgebreken kunnen dan nog worden hersteld onder de garantie van de aannemer. Hierbij kan het een risico zijn wanneer er meerdere aannemers betrokken zijn geweest bij de bouw. De kans bestaat dat partijen naar elkaar kunnen gaan wijzen voor het ontstaan van een geconstateerd gebrek. Wij kunnen een opleveringskeuring verzorgen. De Vereniging Eigen Huis heeft ook deskundige keurders die gespecialiseerd zijn in het beoordelen van de oplevering van een nieuwgebouwde woning.

Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO)

Zie hier meer informatie.

Inkomen uit zelfstandige onderneming

Inkomen uit vermogen

Inkomen uit vermogen kan soms worden meegeteld als inkomen bij het bepalen van de financieringsmogelijkheden. Dit is zeker niet mogelijk bij een financiering met NHG. Als er sprake is van vermogen waaruit inkomen wordt genoten dan zullen we waar nodig hier rekening mee houden.