De bouwkundig keurder en het bouwkundig rapport

Wanneer je een woning koopt is het vaak verstandig om deze woning bouwkundig te laten keuren. Op deze pagina geven we antwoord op de veelgestelde vragen over dit onderwerp.

Veelgestelde vragen

Mag je altijd een woning keuren als je deze aankoopt?

Ieder koper heeft, tenzij nadrukkelijk hiervan afgezien tijdens het plaatsen van een bod, het recht om een woning, voorafgaande aan het definitief sluiten van de koop, te mogen keuren. In het biedingsproces moet je aangeven of je van je recht gebruik maakt. Het is verstandig om, als je afziet van dit recht, behoorlijk zeker te zijn van de staat van de woning. Als de verkoper geen bouwkundige keuring accepteert, dan moet dit vooraf worden gemeld. Deze voorwaarde zet een koper overigens natuurlijk flink aan het denken.

Hoe werkt het bouwkundig voorbehoud als je een woning koopt?

Wanneer je een woning koopt loop je het risico dat deze woning bouwkundige gebreken heeft. Je gaat bij het plaatsen van een bod uit van een bepaald bedrag aan verwachte kosten voor (achterstallig) onderhoud. Om te voorkomen dat er onvoorzien hogere kosten aan de orde zijn is het verstandig om de woning te laten keuren. Wanneer je niet afziet van het recht om te mogen keuren heb je als koper altijd het recht om te mogen keuren. Het is gebruikelijk om in het biedingsproces duidelijk te maken of je wilt laten keuren en welke voorwaarden je hier aan stelt. Vaak geef je een maximaal bedrag aan dat er uit de keuring mag komen als direct noodzakelijk achterstallig onderhoud. Wanneer uit het rapport blijkt dat deze kosten hoger zijn dat het gestelde maximum, dan heb je het recht om je terug te trekken van de koop. Ook is het verstandig om nadrukkelijk aan te geven dat onderdelen goed visueel waarneembaar zijn, zoals het dak en de kruipruimte. Vaak zal er dan met de verkoper in overleg worden getreden om, met de opgedane kennis, alsnog tot een overeenkomst te komen. Dit zal in de praktijk betekenen dat er een verlaging van de koopsom wordt verlangd door de koper. De verkoper hoeft hier niet mee in te stemmen. De verkoper heeft meldingsplicht aan kopers. Wanneer de verkoper weet welke gebreken er zijn dan moeten deze, desgevraagd, worden medegedeeld aan een potentiële koper.

Wat is het verschil met een taxateur?

Een taxateur zal in beginsel een beperkte observatie doen van de bouwkundige kwaliteit van een woning. In een taxatierapport is ook een bouwkundige staat opgenomen. Een bouwkundig keurder zal (veel) diepgaander de woning beoordelen.

Wanneer vraag je een bouwkundig rapport aan?

Het is gebruikelijk om in het biedingsproces te benoemen of je de woning wilt laten keuren en zo ja, welke voorwaarden je stelt aan de uitkomsten ervan. Om deze reden vraag je direct na het mondelinge akkoord op je bod (en overige voorwaarden) een bouwkundig rapport aan. Hiermee voorkom je bijvoorbeeld dat je een woning laat keuren, hier kosten voor maakt, maar het niet eens wordt over andere zeer belangrijke voorwaarden, zoals de prijs. Vaak wordt afgesproken dat de keuring wordt verricht voor het ondertekenen van de koopovereenkomst. Dit om te voorkomen dat er aanpassingen moeten plaatsvinden ten gevolge van de resultaten uit de keuring. Je krijgt dan bijvoorbeeld 5 dagen de tijd om de keuring te laten plaatsvinden en te besluiten wat je gaat doen. Ook kan er in de koopovereenkomst een artikel worden opgenomen met daarin beschreven welke rechten er zijn verkregen ten aanzien van de uitkomsten van de keuring. Dit heet een ontbindende voorwaarde. Wanneer de uitkomst bijvoorbeeld boven het als acceptabel genoemde bedrag uitkomen, dan bestaat het recht om de koop te ontbinden. Het rapport moet dan worden aangeboden aan de verkoper of diens makelaar waarbij je aangeeft dat je de koopovereenkomst ontbindt. Het is wel belangrijk dat dit binnen de daarvoor gestelde termijn gebeurt.

Hoe ziet een bouwkundig rapport eruit?

Hier kun je een voorbeeldrapportage downloaden.

Wie vraagt een bouwkundige keuring aan?

Wij adviseren altijd om de aanvraag via ons te laten verlopen. Het aanvraagproces is voor ons bekend en op deze manier kunnen we beter grip houden op het verloop ervan.

Is een bouwkundig rapport verplicht?

AIn beginsel is een bouwkundig rapport niet verplicht. Wanneer blijkt uit de bevindingen van een taxateur dat de kosten voor direct noodzakelijk achterstallig onderhoud naar verwachting meer dan 10% bedragen of wanneer nadere bouwkundige inspectie aanbeveling heeft is het wel verplicht.

Wat staat er in een bouwkundig rapport?

In het rapport staat wat de verwachte kosten zijn voor het verwachte onderhoud. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen direct noodzakelijk onderhoud en op termijn (verwacht, noodzakelijk) onderhoud.

Wat staat er niet in een bouwkundig rapport?

De bouwkundig keurder is ook beperkt in wat er waargenomen kan worden. Als er onderdelen visueel niet waarneembaar zijn, dan wordt dit gemeld. In de opdrachtvoorwaarden van de bouwkundig keurder staat vermeld wat onderdeel is van de opdracht en wat erbuiten valt.

Wat als een bouwkundig keurder nader specialistisch onderzoek aanbeveelt?

Het kan gebeuren dat de keurder bevindingen heeft waarbij het nader specialistisch onderzoek aanbeveelt. Denk hierbij aan vastgestelde spoor- of schimmelvorming in de kruipruimte van een woning. Of houtrot. Of het vermoeden heeft dat er asbest aanwezig is in de woning. Omdat de bouwkundig keurder op deze gebieden niet altijd de expertise heeft om te kunnen bepalen wat de situatie is en wat de (verwachte) kosten zijn voor herstelwerk en het voorkomen van (verdere) schade wordt geadviseerd om op dit onderdeel nader onderzoek te laten verrichten.

Kan ik bij de keuring aanwezig zijn?

Ja, vrijwel altijd is dit mogelijk. Wij vragen of dit gewenst is. Wij adviseren altijd om met de bouwkundig keurder mee te gaan, zodat je vanuit een deskundigenperspectief je toekomstige woning bekijkt en duidelijk verneemt wat de bevindingen zijn.

Wat moet ik doen als ik vragen heb over het bouwkundig rapport en de bevindingen van de keurder?

Wij adviseren dan om rechtstreeks met de keurder contact op te nemen om de communicatielijnen zo kort mogelijk te houden en miscommunicatie te voorkomen.

Wat kost een uitgebreid bouwkundig rapport?

De kosten van een bouwkundig rapport bedragen ongeveer € 400,=. Als de woning groter is of het betreft een bijzonder onderpand dan kunnen de kosten oplopen.

Wanneer moeten de kosten van een bouwkundig rapport betaald worden?

De kosten betaal je na opname door de bouwkundig keurder, rechtstreeks aan de keurder.

Wat is het gevolg van de bevindingen in een bouwkundig rapport?

Het is verstandig om de aanbevelingen van de bouwkundig keurder op te volgen. Wanneer er direct noodzakelijk achterstallig onderhoud is van bouwkundige aard, dan brengt dit risico’s met zich mee. Zo kan de veiligheid in het geding komen. Ook kan bij het uitstellen van hetgeen waargenomen is er (snel) vervolgschade ontstaan. Als de keuring vrijwillig is geweest, dan hoef je je niet te houden aan wat er in het rapport staat. Als de keuring verplicht was, dan moeten alle kosten die gemeld staan onder het kopje direct noodzakelijk achterstallig onderhoud worden begroot op een verbouwingsspecificatie, onderdeel vormen van de waarde na verbouwing in het taxatierapport en begroot worden in de financieringsopzet. Dit houdt in dat er voldoende ruimte moet zijn op basis van het inkomen of door aanwezigheid van eigen middelen om deze kosten te kunnen laten verrichten. De maximale verstrekking blijft 100% van de marktwaarde. Het oplossen van direct noodzakelijk achterstallig onderhoud heeft over het algemeen een relatief hoge waardestijging tot gevolg.

Is een bouwkundig keurder onafhankelijk?

Als een bouwkundig rapport verplicht gesteld is, moet deze onafhankelijk zijn. We adviseren altijd om zelf een bouwkundig keurder te kiezen om geschillen achteraf over de juist- of volledigheid van een bouwkundig rapport te voorkomen. De eisen die NHG stelt aan een bouwkundig keurder kun je hier vinden.

Wat als de verkoper een bouwkundig rapport beschikbaar stelt?

We adviseren altijd om zelf een bouwkundig keurder te kiezen om geschillen achteraf over de juist- of volledigheid van een bouwkundig rapport te voorkomen.

Wat zijn de beperkingen van een bouwkundig rapport?

Een bouwkundig keurder kan alleen opnemen wat visueel waarneembaar is. Hij kan niet door muren heen kijken, kan niet door vloeren kijken en kan niet alles zien.

Zijn de kosten van een bouwkundig rapport fiscaal aftrekbaar?

Wanneer een bouwkundig rapport benodigd is voor de financiering van de eigenwoning, dan zijn de kosten fiscaal aftrekbaar.

Hoe werkt een bouwkundige keuring als ik een appartement koop?

Veelal heeft een appartementencomplex een meerjarig onderhoudsplan (MJOP). Hierin staat beschreven wat de staat is van het complex en welk onderhoud er gepland is de komende jaren. Bij de keuring van een appartement zal de bouwkundig keurder zich in het bijzonder richten op de onderdelen van het appartement zelf.

Waarom zou ik een woning moeten laten keuren?

Ook als je ervoor hebt gekozen om de bevindingen van een keuringsrapport geen onderdeel te laten zijn van het aankoopproces, is het verstandig om de woning te laten keuren. Met behulp van de rapportage kun je dan met de kosten rekening houden die er direct en op termijn verwacht zijn. Je koopt min of meer ook “nachtrust” met deze kennis.

Hoe oud moet een woning zijn voordat het verstandig is om bouwkundig te laten keuren?

Dit kun je niet zeggen. Ook relatief nieuwe woningen kunnen gebreken vertonen. Nieuwbouwwoningen hebben vaak (op veel onderdelen) een relatief lange garantietermijn van bijvoorbeeld 10 jaar. Hier lees je er meer over.

Waarom is het verstandig om een woning bouwkundig te laten keuren?

Als koper van een woning heb je onderzoeksplicht. Wanneer er, na de koop, een verborgen gebrek blijkt te zijn, dan is het erg lastig om de verkoper aan te spreken hierop. De verkoper kan altijd stellen dat hij niet heeft geweten van het gebrek en dat de koper in staat was om de woning te laten keuren. In vrijwel iedere situatie wordt de verkoper dan niet aansprakelijk gesteld voor eventuele schade.

Kan je aanwezig zijn bij een bouwkundige keuring?

Ja, dit is vrijwel altijd mogelijk. Wanneer het bekend is dat dit gewenst is zal de afspraak in onderling overleg worden gemaakt. Wij adviseren ook om mee te gaan met de keurder. Het is immers je toekomstige woning en meelopen met een deskundige die aandachtspunten meegeeft is altijd handig.

Gerelateerde onderwerpen

• HFAP | voorbeeld keuringsrapport